先日、富山コンサルティングデスクでコンサルや打合せがあったので、先週に引き続き、またまた富山に行ってきました。

・・・・日帰りで。

横浜みなとみらいオフィスの山内君は朝一番の新幹線で大阪から出社してきたそうですから似たようなモンです。

彼は大阪での会員向けイベントのお手伝いで飲んだあと（帰らせてもらえずに）大阪の実家に泊まったそうです。

富山は11月24日（祝）にフィールドワークセミナーｉｎ北陸でまた行きますので、今月は３回。ほぼ毎週ですね。

富山市も高岡市も石川県の金沢市も、同じ北陸とはいえそれぞれ市場性も違いますので楽しみにしています。

地方開催のフィールドワークに参加される皆さんには東京開催のものや他の地域のものもあわせて参加されるよう勧めています。地元の市場と比較できますし、いろんなことが肌で感じられますから。

富山は他の地方都市と同様なかなか厳しい状況ですが、そんな中でもちゃんと利益をだしている投資家の方もいます。

ただ、

賃料の坪単価がグロスで4000円程度、ネットで3000円程度ですから建築予算や運営コスト、修繕コストなんかを踏まえて計画しないと1000坪とか2000坪とか大きな土地をもともと持っている地主さんでも、そう遠くない将来に破綻して数千万円～数億円の借金を残したまま土地も建物も全部手放すことになったりします。

今回の打合せのなかでもそういった事例の相談がいくつかありました。

先祖伝来の土地を手放したくないためにやったつもりだった土地活用なのに・・・。

そもそも論で失敗しないためにも理屈を知っておく必要があります。

今日は、午後から横浜で「不動産投資実践塾　建築企画編」セミナーがあります。

こういった、そもそも論に加えて収益物件の建築企画を建てる上で知っておくべき市場やプランニングの知識、そして建築基準法や民法や自治体の条例など、特に集合住宅や長屋住宅を建てるときの法的な知識とその具体的な使いまわし方なんかをお話しします。

全4回（投資分析・市場分析・リスク・資金調達）の番外編的な講座で、ときどきしかやりませんが面白いですよ。

今回は久しぶりの開催ということで、自分自身の物件の建築や資本改善などを事例により具体的な内容に作りこみをしました。

パワポは例によって134Ｐと膨大な量になってしまいましたので3時間の持ち時間では足りないくらいですが、資料を持ち帰ってもらって辞書的な使い方をしてもらってもいいかなと思います。

家内が足の甲の骨を折りまして・・・。

日曜日にセミナーで富山に行っていましたら、携帯に連絡がはいりました。

どうも、家を出てすぐに忘れ物に気が付いてあわててリビングにもどったところグキッとやってしまったらしいのです。

いやな音がしたので念のためということで、自分で車を運転して救急センターにいったらしいです。

折ったのは左足だったので。

スゴイです。長い付き合いですが・・・。

まぁ、しばらくは仕事の合間を縫って家のことも頑張ってお手伝いってことになりそうです。

昨日・一昨日は定休日だったので掃除・洗濯・炊事・買い物ぜーんぶやりましたよ。基本的に家事はなんでも得意ですから。

もちろん日曜のセミナーパワポの作りこみや来週のＣＰＭファカルティの講義の準備やシカゴでだされた宿題も、それから子供たちの宿題も見てあげました。

我が家は昭和40年代に開発されたバス便の古い住宅地で売りに出た土地を16年前に買って建てました。

不動産投資としてはまったく合いませんが、個人的には気に入っていますし、近所のコミュニティーも今の時代には珍しくちゃんと成立しています。

近所の奥さん達が心配して差し入れをくれたり、

病院に付き合ってくれたりしてくれますし、「助け合い○○」という高齢者の皆さんが中心になって運営している組織もあります。

犬の散歩500円とか洗濯やカンタンな家事や病院の付き添いを1時間500円とかリーズナブルな価格で請け負ってくれます。

家事代行の会社に何件か問い合わせたら1時間3000～4000円で最低3時間とかいうのが多かったですから格安です。

おカネをちゃんと受け取ってくれるというのがミソで、頼みやすいです。高齢者のみなさんもこの組織が出来て以来活躍の場ができて張り切っているそうです。

半年くらい前にこの組織のハナシがあったときに賛否両論だったそうでしたが、我が家は大賛成でした。高齢で介護が必要な方とかにとっては助かりますからね。

でも、子育て真っ最中で「登録してお手伝いというところまでは・・」と距離をおいていましたが、まさか我が家がおせわになるとは思ってもいず、今回の一件で「直ったら登録しようか」という流れになっています。

ついでに私も付き合うことになりましたが・・・。

まぁ、家事全般できますし、力仕事はもっと得意ですし、不動産についての相談がもしもあればさらに得意ですからね（笑）。

コミュニティって大切です。

収益物件もここに住み続けたい！と思ってもらえるようになったら理想的です。

ＣＦネッツでは留学生と日本の学生、どちらも利用できるインターナショナルコミュニティという学生寮を横浜の青葉台で運営していますが、ＢＢＱパーティーをしたりバスで富士山にいったりというイベントを定期的に行なっています。

ＣＦネッツが賃貸管理をしているどちらかというと不便な場所にあるマンションではオーナーさんが毎日取れたての野菜を畑の帰りにとどけてくれて、転勤で引っ越すことになった入居者の奥さんが「引っ越したくない」と涙を流していたそうです。

子育てしたりＢＢＱしたりというのには最高の我が家ですが、基本的には不便なところですから子供たちが独立したら本当は銀座とか南青山とかのマンションに引っ越したいのですが、しばらくは動けそうにありません。

「老後、都内で遊びたくなったら1時間かからないんだからグリーン車で行って一週間くらい赤坂とかのホテルに泊まればいいじゃん！そのほうが安いよ」とか言われると、「ま、まぁ、そうかな」とも思うわけです。

今日11月7日、金融庁から銀行の自己資本比率規制の見直しをするという発表がありました。

10月28日に銀行が持っている株の保有区分を売買目的なのか満期保有目的なのか分けて考えたほうが良いのではと言う論議が起こり、その後10月31日に三重銀行が時価会計基準を見直した決算を行なったという記事が小さく載っていましたので、気にしながら見ていました。

なにが起こったのかというと、このところ銀行が貸し渋っていたんですがそれは「景況感が悪くてリスクプレミアムが大きくなっていた」というのが大きな原因で、だからこそ景況感が悪くて投資家のリスクプレミアムも大きくなってキャップレート（期待利回り）も高くなり、イコール物件が値下がりしていたんですが、

もうひとつの原因で銀行自体の「自己資本比率」の問題があったわけです。

国際業務を取り扱う都銀は8％、国内業務だけの地銀は4％の自己資本比率を金融庁から求められていますが、この計算をするときに保有している株も時価会計基準で見られてしまうので、今のような株安の時期にはその損失が大きくのしかかってくるんですね。

そうしたときに一番手っ取り早く自己資本比率を上げる方法は貸出金を回収することですから、企業向け融資の貸し剥がしやアパートローンの貸し渋りなんかが起こるんです。

今回、その損失分を計算に入れなくてもいいようにしようということになったわけです。

適用期間は2008年12月～2012年3月。

銀行の動きが一気に変わる可能性があります。

各銀行が従前の方法か新たな方法か選択できるようになっていますので、月曜日に手分けをして各銀行に今後の方向性を打診するようＣＦネッツのスタッフには指示を出しておきました。

おもわぬ追い風になるかも知れませんよ。

また、逆に資金繰りに困った投売り物件は急激に減る可能性もあります。資金繰りがなんとかなっちゃいますからね。

ある意味、ビッグチャンスであると同時にスピード感が求められる局面です。

明日10月31日はハローウィンですね。

元々はケルト人にとっての大晦日なんだそうですが、私の誕生日でもあります。

私が子供の頃は日本ではそんなに騒がれていませんでしたが、いつの頃からか（バブルの頃？）ひとつのお祭りとして定着しましたね。

シカゴでフランク・ロイド・ライトの住まいを見に行ったときに彼の設計した住宅があちらこちらにある高級住宅街を歩きましたが、それぞれの家が工夫を凝らして庭や玄関にハローウィンの飾り付けをしてありました。

「住まいは負債」なんていいますが、

こういったのを見ると「でも、プライスレス」
とも思っちゃうんですよね。

もともと住まいに対しての憧れから飛び込んだ不動産・建築の世界ですから。

不動産投資も含めた投資や労働によって得たお金は、生活費のベースや将来の準備といったものを越える部分では結局は価値観を感じるものに使うわけです。

それは子供の教育だったり、食事や旅行だったり、自動車やファッションだったり・・・。ですからそれが住まいなんていうこともアリだと思うんです。

もちろん、無理をして生活を圧迫するような高望みを住まいに求めると失敗しますから、そこもバランスを見ながらということでしょう。

もしも電卓の世界で計算するとすれば購入と賃貸を比較する場合、購入はローン返済のほかに固定資産税や修繕と言ったコストも計算に入れる必要があります。あるいは物件の値下がりや値上がりも考えないといけません。

賃貸の場合は、家賃だけではなく更新料や住宅ローン相当額の生命保険を掛けた場合の保険料も計算して比較するべきでしょう。インフレに伴う賃料の変化も想定すべきですね。

一般的に都心部で狭いマンションに二人住まいといったケースは購入のほうに軍配があがります。

４人家族とかで郊外の一戸建てやマンションに住む場合は賃貸に軍配が上がります。

そして、そのギャップを埋めるのが満足感や必要性だったりするんですね。

それは各家庭ごとに違うでしょうから、天秤にかけて測ることです。

収益用不動産を買うということは従業員を雇うという感覚ですが、自家用の不動産を買うということは結婚相手を探すという感覚ですから。

「自分が好きかどうか」っていうのが意外と重要なポイントだったりします。

利益が出たとしても、気に入らないところに住むというのもなかなかストレスですからね。

人生って意外と短いですし、その中でも家で過ごす時間って意外と長いですから。

誕生日を目前に「いつの間にか47歳か！」と改めて感じながらそんなことを思いました。

ちなみに、「歳を重ねるごとに一年がどんどん早くなる」とは皆さん感じるところですが、私はずいぶん前にその原因を発見しました。

10歳のときの1年は人生の10分の１ですが40歳のときの1年は人生の40分の1。この段階で4倍のスピードで過ぎていく感覚（のはず）です。

どうでしょう、多分合っていると思いません？