「虎ノ門」の表示が「トラ之もん」だったらなんだか嬉しいなとくだらない妄想をしながら銀座線に乗って昨日の水曜日、表参道に行きました。

会社は休みだったのですが、

南青山のホテルフロラシオンで開催されたパネルディスカッション形式の大家さん向けセミナーに参加したのです。

第一部はタクトコンサルティングの本郷尚税理士。

「人生90年時代にどう対応？」というテーマで相続に関する話を1時間。

「貯めて・残して・守って・死んでいくんですよねぇ、大抵の資産家は」・・・。
んーっ、そうなんです。稼ぐのはそんなに難しくありませんが使うのは実はなかなか難しいんです。

第二部は本郷先生をコーディネーターに私とサブリース会社プリズミックの早川社長、Ｈｏｍｅｓの執行役員でもあるレンターズの加藤社長。

4人で前に座って1時間、不動産投資と賃貸経営についてあれこれ話しました。

みなさん淡々とマイクの前で話されていましたが、私はホワイトボードを使ってほとんどなぐり書き状態で伝えたいことを熱く伝えました。

だって絵に描いたりグラフや図にしたほうが説明し易いですし、多分わかり易いですよね。

主催がサブリース会社でしたが、「サブリースは魔法の杖ではありませんから、それがなくてもちゃんと貸せる物件で投資してくださいね」とお話ししておきました。

ちなみにサブリースというのは厳密に言うと借り上げた会社が入居者との間で結ぶ契約をさします。オーナーと会社が結ぶ一括借り上げ契約は「マスターリース」と呼ぶのが本当です。

それからセミナーをやっていた時間帯にやっぱりというか予想通り賃貸保証会社のリプラスが倒産しました。

滞納保証を受けていた分については怪しそうな噂が立った時点でウチのＰＭ部門が他の保証会社に移行する作業をしておきましたのでまぁ実害はありません。

大変なのは家賃回収をリプラスに頼んでいた大家さん。回収した分が送金されなかったらエライ騒ぎです。

コーディネーターからの質問に「管理会社の選定ポイントについて教えてください」とありましたので三つあげておきました。

１）提案能力があるかどうか
２）報告・連絡・相談をきちんとしてくれるかどうか
３）財務状況に不安がないかどうか

そんなこんなであっという間に時間が過ぎ、そのあとは各テーブルに分かれて紅茶とケーキの懇親会。

あくまでも上品です。

ＣＦネッツの懇親会は大抵ビールと揚げ物ですからね（笑）

今日は、朝から健康診断でしたが予想通りメタボ？

ドラえもんとたいして変わらないウエストサイズでした・・・。

今朝、ＴＶニュースを見ていたら大分県教育委員会の例の事件で逮捕者がでたと報じていました。

「20万円分の商品券を受け取った」とのことでしたが、「もしかして、もらったのは”お食事券”（汚職事件）だったんじゃ？」という疑念を感じている人も多かったのではないでしょうか・・・（いない？）。

同じニュースで台風13号の話題も。

時速10Ｋｍで小型だけども被害の多そうな台風とされていました。

地名に「谷」「沢」「窪（久保）」と付いている場所は水害の被害を受けやすいですと防災コンサルタントの方が言っていましたが、その通りなんです。

四谷・渋谷・大久保なんかですね。谷底のような地形の場合は周囲から雨水が集まってきますので場所によっては新宿区なんかでも最大2ｍの浸水被害がでるところもあります。

震災と同じように洪水被害についてのハザードマップはいろんな自治体で整備されていますのでチェックしておくと良いでしょう。

※国交省ハザードマップポータルサイトhttp://www1.gsi.go.jp/geowww/disapotal/index.html

よく、階数をとるために道路から１階部分が下に下がって半地下的になっているマンションなんかがありますが、水害には弱いですから土嚢の準備が必要かもしれませんよ。

それから、ゲリラ豪雨に見舞われるとそれまで起こらなかった雨漏りが発生する場合があります。

入居者から連絡が来る前に先回りして気にしておくと良いでしょう。

でそうな場所は・・・

１）１階部分の上に２階のバルコニーが来ているいわゆる「ルーフバルコニー」の物件。
２）屋根形状が複雑で、特に「谷」がある物件。飾りドーマーやＬ字型平面の物件なんかの場合はそうですね。谷部分はそんなに深さがありませんから雨量が多いとオーバーフローします。
３）外壁がモルタル塗装仕上げの物件で古いもの。表面に劣化のヒビが入っていたりするとそこから漏ります。
４）重量鉄骨造で背の高いマンションで古いもの。外装が大抵はそれ自体は耐水性の無いＡＬＣ板で覆われていますから、表面塗膜の劣化や暦年の風や道路・鉄道の振動によるつなぎ目部分のシーリングがきれている場合が多いです。
５）ＲＣ（鉄筋コンクリート）・重量鉄骨造で平らな陸屋根の物件で防水加工が古くなっているもの。周辺部の立ち上げ部分・排水ドレン周り・アンテナの基部なんかが怪しいです。屋上にプランターなんか置いてあるとその下が痛んでいる場合もあります。
６）手摺の笠木部分や窓サッシの回り。コーキングが外装の上からされている物件をたまに見かけますが意味がありません。コーキングのうえに外装というのが正しい順番です。でないと雨水が外壁を伝って進入します。

怪しそうな物件は要チェックです。

あとは、崖地の上に建っている物件、裏が崖地なんていう物件も注意してくださいね。

何冊かの雑誌を定期購読しています。

人間学を学ぶ月刊誌「致知」は、尊敬する人から勧められてもう20年近く愛読しています。生き方や考え方を磨くつもりで読んでいますが、毎号永久保存したいような本当にいい内容の雑誌です。

それから季刊「家主と地主」。
ベタなというか、

ストレートな（笑）名前ですが、その名の通り賃貸物件のオーナーのための雑誌で毎号かゆい所に手が届く「そうそう、それが知りたかったんだよ」と恐らく皆さんが思うような内容の記事が毎号特集されています。今回の号は不動産投資におけるローンでの成功例・失敗例が特集されていました。ただし、電車のなかで読んでいると周りから奇異の目で見られます。

他にも月刊誌「ＦＰジャーナル」。
これはファイナンシャルプランナー資格を取った時から購読していますが、不動産投資以外の全体的なお金の運用にまつわる情報が満載です。もうスグ発売される10月号の特集は「不動産投資のリスク」についてですが、私も見開きで2ページ執筆しています。

同じく月刊誌で「日経アーキテクチュア」なんていうのも取っています。これは建築士になったときからです。最新のトレンドや、問題提議、技術的な情報が専門的な視点で触れられています。

あとは、以前ご縁があって執筆したことのある雑誌や、ＴＢＳの報道番組で擁護発言をしてカットされた経緯のあるＵＲ（旧住宅都市整備公団）さんなんかも義理堅く定期的に冊子を送っていただいていたりしています。

年間読書量250冊の自他共に認める活字中毒ですから、アマゾンであれこれブラウジングしたり大きな書店をひとりうろうろしたりするのが大好きなんですが、定期購読で次の発行を心待ちにするのも楽しみなものです。

原点は小学校の頃に、ふろく目的で一時購読していた「科学と学習」かな（いまもあるんでしょうか）。

ウチの子供たち（小5男子双子）はもっぱら「世界の鉱物」と「コロコロコミック」を毎月心待ちにしています。

この土曜日からです！！
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2日間集中セミナー　 猪俣道場
http://www.sftd.jp/audios/seminar_080906.php

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昨日アパートを買いました。

一応何人かの投資家の方には声を掛けましたが、皆さんあんまり乗り気ではないようでしたので自分で買う事にしました。

私の地元、横須賀市内の駅から徒歩１０分。単身向けだと微妙に遠そうな感じですが２ＤＫ４世帯なので良しとしましょう。

道が狭く、

バイクはＯＫですが自動車は完全にムリです。

敷地内に木が生い茂っていて伐採・搬出だけで１００万円はかかります。築２１年の軽量鉄骨ですから中も外も大分ヤレていて全面改装が必要ですね。ついでに1ＬＤＫに間取り変更しようと思います。

それから建物のわりに敷地がやけに広い（１００坪）ので１階は庭をフェンスで仕切って専用駐輪場２台分とウッドデッキと大型犬が飼えるドッグランでも作ろうかな。海が見下ろせるロケーションだからＢＢＱセットもいっしょに置いといて。

現状は、細い道を奥に進んでいくとジャングルの中にお化け屋敷みたいなオンボロアパートがあって４室のうち３室が空室。ある部屋は滞納者を追い出した後の残骸が部屋一杯にあってスラム状態・・・入居中の１室も来月退出予定。

どうです？

買いたくないでしょ、普通は。

購入価格と同じくらいのリフォーム予算を計上していますが、その分も含めて全額銀行の融資を取り付けました。

賃料も、うまく行けばそれまで貸していた金額よりも１万円位上げられそうです。

他の５棟のキャッシュフローがあるからこそできるということは言えますね。リフォームをやったり入居者募集をしたりと時間がかかりますがそのあいだのローン支払は全体の収支の中で見たらほんのわずかですから。

それから、古い物件のいくつかは１５年くらいの短めのローンを組んでいますので、いわゆるデッドクロスが生じやすく所得税的には不利なんですが投資を展開していく上では逆に有利に働く場合があります。

前回の購入からもう２年半ほど経ちますがこの間、元金返済は２０００万円近く進んでいます。

銀行で新たに融資を引っ張る場合、その分担保余力ができますから楽なんです。話をするのが。

それからデッドクロスの分については要は「元金返済が減価償却＋青色申告控除＋専従者給与を上回るかどうか」、そして「税法上の収入に対しての課税金額が実際のキャッシュフローを越えてしまわないかどうか」ということですから、他の減価償却の大きい物件をポートフォリオに組み入れたり、適宜リフォームや資本改善を行なっていく事によって解消するようにしています。

もっともデッドクロスは収支ぎりぎりでやるから大変なことになるわけで、充分なキャッシュフローが取れている場合はそう恐れることも無いわけです。

私も元金返済が多いので税引き後のキャッシュフローは大して大きくありません。

でも、出口を取る物件は出て、残す物件は残してと投資を組み替えて最終的にローン返済が終わってしまえばそこで自分自身の投資が完成するわけですから、そのあいだの過渡期というか作りこみの時期なんです。

どちらかと言うと１０億の借入れがあって３０００万円のキャッシュフローがあるよりもローンの借入れがゼロで１０００万円のキャッシュフローというのが自分自身の性格というかリスク志向には近いので。

税金にしても、融資にしても、投資にしてもいろいろな側面を持っていますし、知れば知るほど色んな手を打てるようになります。

今日はこれから渋谷で「資金調達編」セミナーです。

銀行はいま、なかなか融資を出してくれませんが、それでも大は１０億円、小は５００万円前後の融資を投資家向けに毎月何件も貸付してもらっていますし、今回の私のリフォーム費用を含めた全額融資もつい今週の話です。

こんな時期でもちゃんとローンの引っ張り方ってあるんです。