日ぶりの更新です、忙しかったです。

日曜深夜に新潟から帰ってきて、月曜日は朝から社内でのマネージャー会議。

翌火曜日は全国からＣＦネッツの加盟店の皆さんが、横浜のみなとみらいオフィスに集合しての会議。もちろん会議終了後の懇親会はオフィスから歩いて３分の横浜中華街です。

そして昨日水曜日は本当は休みなのですが、代々木のＩＲＥＭ-ＪＡＰＡＮ本部で勉強会でした。これはＣＰＭ（米国不動産経営管理士）の講師になるための最終実地講演テストを受けるための下準備という内容の勉強会です。

同時期にテストを受ける北郷ＣＰＭもはるばる神戸から来ていました。

夕方、終了して「一緒にメシでもどうですか？」と皆さんに誘っていただきましたが子供たちと夕食を食べる約束をしていましたので遠慮しておきました。

このところ忙しくてなかなか家族とコミュニケーションが取れていませんでしたからね。

でも朝食は必ず一緒にとりますし、そのときにいろんな話をするんですよ。子供たちが塾で習ってきたことをきっかけに話がどんどん広がります。

全然別の話をしていたのにいつの間にか歴史や地理や自然科学や宗教・哲学、お金の話に。そのうち遅刻しそうになったりしますが大事ですからね一番身近にいる大人がどんなことを考えているのかとか、いろんな物事は実はいろんなところと繋がっているとか子供のときから知っておくというのは。

今日は、朝イチで金融機関の方とお話をしてそのあとズーーッとパワポの作りこみをしていました、昼食はカップラーメンをすすりながら。

9/6・7二日間で開催される、サラリーマン流不動産投資道場主催「第５回猪俣道場」でつかうものです。

第１回は300ページ程度だったこのレジメも前回400ページを越え、今回出来上がってみればついに536ページになってしまいました・・・・。

年２回程度の開催ですからその間により詳しく、より理解しやすくと精度を上げていく努力をしています。

セミナーの総時間は１８時間。

どんな市場や状況になっても対応できるスキルをたった二日間で身につけてもらうという目的のセミナーです。

不動産投資に必要な知識を学んでいくうちに、

別々と思っていた現象があるところで繋がったり、思いもよらないところに影響を及ぼしたりすることを理解してもらえると思います。

以前地方で出張コンサルをしたときに相談者の方が、「予言を聞いているみたいです。」とびっくりされていましたが、予言でもなんでもなくロジックを積み重ねていく事により高い精度でこのままいったらどうなるか・どういう打つ手があるか・それぞれどういう結果をもたらすか。こういったことも読めるようになります。

実は「猪俣道場」の前にもうひとつセミナーがあります。

今週の日曜日（３１日）に渋谷フォーラム８で開催される不動産投資実践塾「資金調達編」。

いまの投資家の最大の悩みは「物件価格が下がって（利回りが上がって）買いたい物件はいっぱい出てきてるが肝心の銀行が融資を出してくれない」ということです。

金融機関が何を考えどういう手の内なのか、銀行をはじめとした金融機関ごとの得意物件・不得意物件はなにか。評価はどう出すか。

実名を挙げて資金調達に関する「そこが知りたい！」を大公開します。

空室を早く埋めるために家具・備品を設置してモデルルーム化したいという趣旨のご相談がありましたのでご紹介します。同じような悩みを抱えているオーナーさんも多いと思いますので参考になるのであればということで・・・

Ｑ．先日、ハウスクリーニングの終わった部屋を確認に行きました。 部屋の中に、芳香剤を置き、物件近辺の店の情報、主要駅までの時間、 オーナーから内見に来た方への手紙を置いてきました。
借りる側からすれば、住んだ時のイメージが分かると良いだろうと思い モデルハウスとまではいかなくても ベッドやテレビ、机やテーブルなどを置いた状況が分かる写真があったらいいのにな、 と考えました。
とはいえ、実際にモノを運び込むのは大変そうです。 ＣＧで合成するか、ハリボテのものを探すか... 。モデルルーム用のハリボテセットとかは無いのでしょうか？
何かアイデアがあれば教えてください。

Ａ．建築家の作品展示を見に行ったりすると、スチロール製と思われる無着色の什器備品がセットされていたりするのを見ます。
あるいは、

ハウスメーカーの大き目の常設展示場などにいくと寸法線が壁・床に記されていてオリジナル家具も一緒にカタログ販売されていたりします。
ＣＧ合成も作図ソフトで家具の表示も一緒にできるものが沢山出ていますので面白いかもしれません。 そういったＣＧをアウトソーシングで請け負う企業も賃貸住宅フェアで見かけて話を聞いてきましたが、単純な平面図は5千円程度でできてもやはりＣＧだと5万円位かかるようです。 最近のプロ仕様のものだとかなり安っぽくない仕上がりになります。

それであれば、搬入・セッティングまでやってくれる量販店を見つけて一部屋だけ作りこんだほうが早いと思います。なるべく決まり辛そうな部屋であれば一石二鳥でしょう。
もしも家具が気に入ったようであれば家具のレンタル料をとりましょう。10万円予算で入れた家具であれば月2000円で4年回収となります。家電とセットなら4000円位取っても違和感はないようです。家電も量販店が「初めてのひとり暮らし」的な商品セット販売をしています。
また、不要であれば次の空室にセットすればいいと思いますし、その作業自体は引越し屋さんにバイトでやってもらってもいいと思いますよ。
他にセットする空室が無い場合はレンタル倉庫という選択肢もありますが１Ｒの家具が全部入るサイズとなると月額1.5～2万円しますので合わないですね。
他の投資家の方に下取りしてもらってもいいかもしれませんね。 投資家の方のネットワークはすでにありますのでＣＦネッツを利用してください。無印良品テイストのシンプルなものであれば汎用性が高いと思います。私も検討したいと思います（笑）。

でも商売やサービスとして成り立つのであれば社内でも一考の価値がありそうですね。モデルハウス化に必要な家具のレンタル。
10万円予算で輸入家具雑貨量販店の備品を設置して半年空いていた部屋が10日でしかも賃料アップして成約という成功例もありますのでぜひ担当者を活用してください。

また、「平面図は自分で作りました。家具も一般的なサイズのものを幾つか用意して
置いて検討できるものを作成中です。これも内見に来た方がイメージしやすいようにするためです。」ともありました。さすがですね。

これはいくつかレイアウトのパターンを作っておくといいかもしれません。ベッドを長手方向に対して並行に置くか垂直に置くかしかないと思いますが、ビジネスホテルのレイアウトなどでは思い切ってバルコニー側開口部に面してカウンターデスクを配置するというパターンなどもあります。

最後に、「「早く空室を埋めたい」と思っている大家さんはいっぱいいると思うので少しでも参考になればと思います。ブログに使っていただいても構いません。」というコメントをいただきました。

大家さん同士のコミュニケーションやネットワークって大事だと思います。セミナー後の懇親会はそういった人脈を作るいいチャンスでもあります。

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2日間集中セミナー　 猪俣道場
http://www.sftd.jp/audios/seminar_080906.php

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あ、暑いというか熱いですね。

さっき家内が窓を開けたとたん熱風が吹き込んできたので思わず「情熱熱風セレナーデだ！」と叫んでしまいました（古っ）。

夏休みに入ってちゃんとお父さんをやっていますよ。

今朝は小学校の体育館で行われている子供たちの大縄跳びの練習につきあって応援＆指導をしてきました。

今日が終戦記念日であることを知っている子供はわずかひとりでしたので、最後のコメントを求められたときにわが国が日清・日露・太平洋と戦ってきた意義や意味。自分のためだけではなく誰かのために使命感を持つことの価値といったことを小学生相手でしたが話しました。みんなで正座して黙祷もしましたよ。この戦争で亡くなった軍属230万人と民間人80万人のために。

でも昭和と平成の違いはあれ20年8月15日。当時の小学校5年生は昭和10年頃の生まれですから現在の73歳。

当時の人口は確か9000万人ですから30人に一人は戦争で亡くなったんですね・・・
今日集まったのは30人ほどでしたから。感慨深いです。

昨日は上野の国立科学博物館でたっぷり6時間、その前の日は横浜洋光台のはまぎん子供宇宙科学館。亡くなった父の墓参りにも連れて行きました。

子育て頑張っています。

せっかく戦争を生き抜いた皆さんと戦争で亡くなった皆さんが残してくれた、守ってくれたこの日本ですから、ちゃんとした大人に育て上げて社会に送り出すのが親となった自分の使命だと思っています。

子供は半分は親のもの、半分は社会のものですから。

どこかで時間をとって新刊執筆の残り半分をしないととは思っていますがこれから城ヶ島に行って花火大会とＢＢＱですからねぇ・・・。

不動産に関係あることも一応書いておきましょうか。

ＢＳ１１「不動産王」で20日にロケがあるんです。

私自身の不動産投資について物件を写したりコメントを加えたりしてＶＴＲを作るのですが事前に放送作家のかたからメールで質問がありました。

そのなかで最初（23歳のとき）に買った物件についての質問がありましたのでご紹介させていただきます。

当時は昭和55年～57年の第2次マンションブームが終わって市場が冷え込んでいた時期でしたのでなんとなく共通点があるかもしれません、この夏休み自宅購入を検討している方の参考になるかも知れませんからね。

Ｑ．最初のマイホームをご購入された理由や決め手について教えて下さい。この時は投資を意識されていたのでしょうか？１件目のマイホームは売却益が出たのでしょうか？

Ａ．結論から行くと23歳（'85）で購入25歳（'87）で売却。1450万→1900万ですからキャピタルゲインはでました。ただ時代が時代でしたから・・・・最終的には最高値4000万まで行きましたよ。買い替えた物件も上がったからまぁよかったですが。

購入したときに考えたのは「値下がりしにくい」・「売るときに困らない」ということを念頭に置きました。何しろ購入した年は不動産市場は冷え込んでいましたから'80前後のマンションブームが過ぎた後で。そこで選んだのは当時築10年の横浜市住宅供給公社分譲の団地。
①延伸が決定して色々な路線に接続する予定もあった市営地下鉄線のなかでも人気のある駅まで歩ける。
②団地内総人口1万5千人（大島とほぼ同じ）もいるので、実家がそこでとか友人が住んでいるのでとかいった指名買いの安定需要がある。
③同じく、この団地内の半分以上が市営賃貸であり同学区内での引越しなどさらに指名買い需要があるので築年数が古くなっても大丈夫。
④ファミリータイプ需要中心のこの地域で67㎡と他の民間マンションよりも2割程度広く競争力があった。
⑤敷地・世帯数ともに大規模団地なので潤沢な修繕積立金や管理予算がありスラム化をしないと判断できた。また、敷地利用で駐車場増設や長期的には建て替え時の増床・増床分の転売による建築費調達など有利な材料と判断した

以上のようなことからもともと人気のあった団地でしたがその中でも最上階・駅に比較的近い・南側の眺望が開けているといった条件が整った物件がでたときにすぐに購入申し込みを入れました。
また、ローン返済・管理費・固定資産税など月平均7万円ちょっとの負担でしたが、賃料は8万円とれる物件だったのでだめなら貸せばいいやと思っていました。

23歳でしたがこんなふうに考えていたんですね。おっさん臭いというか・・・。

ちなみにこんな質問もありました。
Ｑ．大学卒業後の進路として、不動産業を選んだ正直な理由について教えて下さい。

Ａ．家が貧しく（高校も大学も奨学金とバイトで出ましたからね）、そのうえ２K＋店舗に9人家族で住んでいましたので「早く稼いで独立して自分の家がほしい」とかなり小さいときから思っていました。それで不動産業が一番手っ取り早いかなと思いまして。ただ、不動産業界はダーティーなイメージがありましたからそうではない真面目そうな会社を選びましたけど。気が小さいので（笑）。

学生の皆さん。就職活動でお悩みだと思いますが、一生の仕事を見つけるのもこんな簡単な理由でも大丈夫だったりします（多分）。日本のために頑張っていい社会人になって下さいね。

賃貸住宅フェア’０８の初日に行ってきました。

今回は昨年に引き続き、ＩＲＥＭ（全米不動産管理協会）日本支部ブースのお手伝いです。

主なミッションはＣＰＭ（公認不動産経営管理士）資格の日本国内での認知度アップと資格取得をおすすめするといったこと。

世界中に１万８千人いるＣＰＭも日本国内ではわずか１５０人ほど。

全米のアパートの５７％、マンションの１８％、オフィスビルの３２％（これだけでも約１億㎡にあたります）を管理しているＩＲＥＭ会員とＣＰＭ。

実はメジャーな資格なんです。

国内のＣＰＭが１０００人を超えたらきっと日本の賃貸管理は変わると思います。

お金も時間もかかりますし、

３回にわたる試験をクリアしていかなくてはなりませんのでハードルは高いですが、授業自体はひとつひとつステップを踏んでいきますので必ず理解できます。

最短で１年。３年かけて資格取得された６０歳代の女性もいらっしゃいます。

昨日もブースに見えた何人かの不動産関係の方が申し込みをされていきました。

申し込みと問い合わせは直接ＩＲＥＭ－ＪＡＰＡＮ事務局03-5308-5559か協会ＨＰ　　http://www.irem-japan.org/　　からどうぞ。

それから、いくつかご質問をいただきましたのでここでご紹介させていただきます。

Ｑ．初回の「倫理」が仕事の都合で行けなかったので来年からしか受けられませんか？

Ａ．授業はどのコースからとってもかまいません。したがって1年のうちいつ始めても大丈夫です。ケースによっては試験が終わってから未受講の講座をとることもあります。ちなみに直近の授業は8月21日・22日の「ＭＫＬ４０５：マーケティングとリーシング」です。私もファカルティ（講師）資格取得のための聴講のために参加しますよ。

Ｑ．場所はどこでやるんですか？

Ａ．基本的には東京日本橋コレド内、早稲田大学大学院のファイナンス研究科のキャンパスをお借りして開催しています。科目によっては大阪・福岡などでも開催されています。

Ｑ．受講費用は一括で支払うんですか？また、どの位の期間拘束されますか？

Ａ．毎回受ける講座や試験ごとに支払うようになります。各回とも数万円単位です。それから期間は1年間で取ろうとおもったら毎月2～3日間（最終試験がある12月は5～6日間）まるまる一日の授業を受ける必要があります。首都圏の方なら通学も可能ですが、地方の方は泊りがけで全国から参加されています。

Ｑ．英語が話せないと無理ですか？

Ａ．アメリカから講師を招聘していますが、米国在住の日本人通訳がつきますので全く問題ありません。また、日本人講師（ファカルティ）は現在3名しか資格者がいませんが、私を含め新たに増やしていく方向ですすんでいます。

Ｑ．試験に落ちたらまた最初から授業を受けないといけないんですか？

Ａ．再試験だけを合格するまで受験することができます。最終試験ＭＰＳＡ（二日かけて与えられたデータと投資家の要求をもとに投資分析を行い、キャッシュフローシートとマネージメントプランを作成するという試験）は12月の試験で残念ながら不合格だったひとのために例年2月に追試を行なっています。また、見事合格してＣＰＭ資格者になったみなさんに向けても定期的にフォローアップセミナーを開催しています。

・・・まだ一人もＣＰＭがいない県もあります。みなさんそれぞれの地元で活躍されていますので不動産・建築業界の皆さんはぜひチャレンジしてみてくださいね。

クライアントにひと味もふた味も違ったロジカルな提案ができるようになって感謝されます。ライバルと全く異なった切り口でいい仕事ができますよ。

ということで昨日は、ＩＲＥＭにとっての真の顧客。会場内にブース出店している賃貸管理・建築・不動産投資コンサルの皆さんのところをぐるっとまわって資料を渡して来ました。エライでしょ？

ノベルティの「ＩＲＥＭロゴ入り収納式ハンディタイプＰＣクリーナー」と一緒に。

スグレモノです（笑）。欲しい人はＩＲＥＭブースでもらってくださいね！会場一番左奥です。

授業で使う全教科の教科書も手にとって見ることができますよ。

今日は、9月24日に南青山のホテルフロラシオンで行なわれるパネルディスカッション形式のセミナーの打ち合わせで東京八重洲南口近くの「タクトコンサルティング」さんに行ってきました。

ちょうど先週行ったリクルートさんのビルの隣。

タクトの本郷先生は多分日本で一番有名な税理士さんだと思います。税理士向けの本（写真）も含めて著作は40冊を超えていますし。

一昨年の2月に秋葉原で読売新聞社主催のパネルディスカッション形式のセミナーがありましたが、

そのときはタクトのもうひとりの看板、山崎先生と一緒に組みました。司会はさくら事務所の長嶋修さんで。

今回は本郷先生と、エイブル出身のサブリース会社プリズミックの早川社長とリクルート出身でＨｏｍｅ’ｓの役員もしているレンターズの加藤社長とそして私。四人で不動産投資や賃貸管理、税金の話なんかをたっぷり話します。

そのあとの懇親会は紅茶と洋菓子ということでＣＦネッツの懇親会（ビールとから揚げ？）とは大分差がつきますが楽しみです。

ずけずけ言いたいことを言う事に掛けては、ホタテマン（安岡力也）的な？そのデリカシーの無さを自負していますが、本郷先生もなかなかのもんでした。

無料セミナーですから参加すると面白いと思いますよ。

話は変わりますが、今日の朝刊では不動産投資に関係する記事がいくつも載っていました。

＜人口3年ぶり増加＞・・・総務省の7/31発表データを取り上げていました。
自然増加数はマイナスだが海外転出入や帰化などに伴う社会増がプラス41826人になったため。それから東京都の人口増加数は100460人と初めて10万人を超えたとか、東京・名古屋・大阪の三大都市圏の人口も全人口の50.2％と過去最高を記録しているとか・・。二極化が進んでいる、あるいは人の流れが局地的に起こっているということでしょう。

＜住宅着工数10万戸台回復＞・・・国土交通省の7/31発表データを取り上げていました。
6月の新設住宅着工戸数は前年同月比16.7％減の10万929戸で12ヶ月連続マイナスだったが、07.6.20の改正建築基準法施行後はじめて10万戸台を回復。
建築確認を出すほうも受けるほうも慣れてきたと言うことだと思いますが、需要が冷え込んでいるのと建築原価が高騰している関係で着工数がなかなか延びません。でも、分譲マンションや建売住宅が売れないとファミリー向け賃貸住宅の入居率が上がったりするんですよね。長期的にはストックの減少を引き起こしますから、正の需給ギャップが出るところもあるはずです。

＜四行、住宅ローン金利下げ＞・・・三菱東京ＵＦＪ・みずほ・三井住友・りそなの四行が8/1から住宅ローン金利を0.05～0.15％程度引き下げました。長期金利が下がったのと住宅が売れていないですから住宅ローンが激戦になっているんですね。
この調子でアパートローンも締め付けがゆるくなってくれるといいんですが、8月の決算が終わって9月からまた出し始めるかもという予測も飛び交っています。ローンがつきやすくなると今の投売り的な価格設定や指値は難しくなるでしょうから、お金か担保を持っている人はいい物件があれば検討しておくといいかもしれませんね。私もこの流れに乗って一棟検討中です。