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好評につき第五回目開催決定！
不動産投資を学ぶならコレです。損はさせません！
2日間集中セミナー 猪俣道場
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整いました。「７月の野球ファン」と掛けまして「山で遭難した人」とときます。そのココロは、「どちらも首を長くして救援（球宴）を待っています」
というナゾ掛けを野球ファンでもあるカケ友の「ねづっち」さんに楽屋で披露して始まった昨日のＢＳ１１「不動産王」。
不動産ワンポイントゼミのテーマは「ＲＯＥ」。
Return on Equity＝自己資本収益率の略です。要は自分で投資した自己資金が何％で回るかという利回りのことです。
もうひとつ、
物件自体のネット利回りを表す「ＲＯＩ」というのがあります。賃料から空室損と運営費を差し引いたネット収入（ＮＯＩ）を物件価格・諸費用など投資総額で割ったその投資を現金で行なった場合の利回りです。
ややこしいのは前者をＲＯＩと表現する場合もあるところです。その場合、後者はＲＯＡという表現になります。そんなことで、最近は前者をＦＣＲ（Free＆cleary Return）後者をＣＣＲ（Cash on cash Return）ということが多いです。
こういった指標はなんかとっつきにくい感じがしますが、算数レベルの簡単な話なので「変な英語の指標」なんて拒絶反応をおこさずにぜひ覚えてください。
不動産投資も数ある投資の中のひとつにしか過ぎませんから、他の投資と比較するときには自分の投資資金がどの位のパフォーマンスで運用できているかということを知りたいわけです。
そんなときにＲＯＥは役に立ちます。
計算式はネット収入からローン返済を差し引いた手取りの税引き前キャッシュフローを諸費用も含めて自分で出した自己資金で割るだけです。
この計算式（割り算）を逆にするとＰＢ（ﾍﾟｲﾊﾞｯｸ）という数値が出ます。出した自己資金は何年で回収できるかという指標です。
自己資金１０００万円でキャッシュフロー２５０万円（図）なら、ＲＯＥ２５％・ＰＢ４年ということです。
図の左半分は物件自体のパフォーマンスですが、右半分の（１）ローンの条件（金利と年数）（２）自己資金と借入の割合。この二つが違うだけで同じ投資物件でも違う投資になります。
たとえば、図のローンは３％３０年返済で４５０万円の年間返済ですが、期間が２０年になると６００万円の返済になりますからＲＯＥは２５％→１０％にさがります。
また、自己資金の割合が下がるとよりＲＯＥは高くなります。自己資金ゼロならＲＯＥ＝無限大∞ですから。
ただ、そうするとリスク部分が大きくなりますから金利上昇や賃料低下、空室率アップなどの影響をモロに受ける危険性があるわけです。
効率と安全率を両立できるような妥当なＲＯＥを求めるとバランスがとれます。もちろんリスク指向には個人差がありますけどね。
「フルローン物件」についてＶＴＲで取り上げられていましたがかろうじてネット収入がローン返済を上回っている状態。
カツカツの投資です。
これについてはネット収入÷ローン返済＝ＤＣＲ（デットカバーレシオ）という指標で安全率を見ます。一般的には１．３以上であれば安全と見られています。
簡単に言ってしまえば、１３０万円のネット収入の物件でローン返済が１２９万円だったら怖いけど１００万円の返済なら枕を高くして眠れるということです。
自己流の投資分析でやるのもいいと思いますが、気付かずに落とし穴にはまることがありますので、まずは投資分析の基礎は学んでおくことが大事だと思います。そのうえで応用していっても遅くありません。