火曜・水曜と本来は連休でしたが、ばっちり仕事がはいりました。
火曜日は金融機関に行って建売や土地分譲を計画している何ヶ所かの用地取得に対する融資の打ち合わせをしたり、先月相談を受けた借地権のトラブルに関する合意書のチェックをしにいってあげたり。
そして昨日水曜日は東京千代田区の九段会館で東京宅建協会主催の研修会がありましたのでそちらに参加してきました。
こういった研修会では、けっこうウトウトしている人が多いのですが、昨日のテーマは前半：犯罪収益移転防止法や住宅瑕疵担保履行法といった新法例の解説 後半：不動産取引における「立退き」のポイントといった興味深いものでしたのでみんな真剣に聞いていました。
こういった講習や研修ではなるべく最前列に陣取るようにしていましたが３階席までびっしりと混み合っていました。
皆さんに関係するとすれば・・・
犯罪収益移転防止法・・・契約時には運転免許証や保険証などのコピーを仲介業者に渡さなければならない。なにかで大金が入って自分の収入からするとかなりの金額の物件を購入すると行政庁に「疑わしい取引」として届出される可能性がある？。
住宅瑕疵担保履行法・・・業者が売主の新築物件の場合、瑕疵担保（雨漏りや建物の根本的な問題。姉歯的なものも含んで）に対する保証が１０年間付くが、その会社が倒産することもあるので、Ｈ２１年１０月１日から保証機関の保険に加入する義務が業者に課せられる。ただ、現在でも任意で加入できるので負担がどちらだったにしても入っておいたほうがいいでしょう。普通の木造２階建てなら７万円程度ですから。
後半の立退きに関して言えば、大家業をはじめる皆さんはルールを知っておくと良いでしょう。
基本的に自己救済は法律で認められていませんから、どんなに滞納があっても勝手にカギを変えたり荷物を処分したりすると不法行為で罰せられます。
ちゃんと法的手続きを踏んだ上で処理を進めるということです。
賃貸契約を解除するためには（１）形式要件（契約の解除事由に該当するかどうか）（２）実質要件（信頼関係が破壊されているか）（３）手続要件（催告のうえ解除）
この三つが整っているかがポイントです。
弁護士の代わりに立退きの手続きをやると非弁行為になって処罰されますが、頼むと結構掛かります。着手金と建物価値から算定した報酬で下手したら家賃の数年分が吹っ飛ぶ可能性もあります。しかも、裁判で勝訴しても弁護士費用を相手方に払ってもらうことって基本的にはできませんから。
自分で裁判所にいってやる場合は、印紙代・郵送代と執行官費用の予納金と（残置物があれば）荷物の処分・保管・廃棄代だけですからまあそこそこの金額で収まります。
みんな裁判所に行くのはなんとなく敷居が高く感じる人が多いのですが、自分でやろうと思えば出来ないことはありません。
私の場合は自分の物件について自分でどんどんやっちゃいます。ＣＦネッツが貸主になっている物件についてはスタッフが訴訟手続きをしていますし、それが若手の研修にもなっています。
そうならない人を最初に入れるというのが本当は一番大事なんですが、途中から歯車が狂っちゃう人もいますからね。
やり方を知っておくことは損にはなりませんよ。
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