火曜・水曜と本来は連休でしたが、ばっちり仕事がはいりました。

火曜日は金融機関に行って建売や土地分譲を計画している何ヶ所かの用地取得に対する融資の打ち合わせをしたり、先月相談を受けた借地権のトラブルに関する合意書のチェックをしにいってあげたり。

そして昨日水曜日は東京千代田区の九段会館で東京宅建協会主催の研修会がありましたのでそちらに参加してきました。

こういった研修会では、けっこうウトウトしている人が多いのですが、昨日のテーマは前半：犯罪収益移転防止法や住宅瑕疵担保履行法といった新法例の解説　　後半：不動産取引における「立退き」のポイントといった興味深いものでしたのでみんな真剣に聞いていました。

こういった講習や研修ではなるべく最前列に陣取るようにしていましたが３階席までびっしりと混み合っていました。

皆さんに関係するとすれば・・・

犯罪収益移転防止法・・・契約時には運転免許証や保険証などのコピーを仲介業者に渡さなければならない。なにかで大金が入って自分の収入からするとかなりの金額の物件を購入すると行政庁に「疑わしい取引」として届出される可能性がある？。

住宅瑕疵担保履行法・・・業者が売主の新築物件の場合、瑕疵担保（雨漏りや建物の根本的な問題。姉歯的なものも含んで）に対する保証が１０年間付くが、その会社が倒産することもあるので、Ｈ２１年１０月１日から保証機関の保険に加入する義務が業者に課せられる。ただ、現在でも任意で加入できるので負担がどちらだったにしても入っておいたほうがいいでしょう。普通の木造２階建てなら７万円程度ですから。

後半の立退きに関して言えば、大家業をはじめる皆さんはルールを知っておくと良いでしょう。

基本的に自己救済は法律で認められていませんから、どんなに滞納があっても勝手にカギを変えたり荷物を処分したりすると不法行為で罰せられます。

ちゃんと法的手続きを踏んだ上で処理を進めるということです。

賃貸契約を解除するためには（１）形式要件（契約の解除事由に該当するかどうか）（２）実質要件（信頼関係が破壊されているか）（３）手続要件（催告のうえ解除）

この三つが整っているかがポイントです。

弁護士の代わりに立退きの手続きをやると非弁行為になって処罰されますが、頼むと結構掛かります。着手金と建物価値から算定した報酬で下手したら家賃の数年分が吹っ飛ぶ可能性もあります。しかも、裁判で勝訴しても弁護士費用を相手方に払ってもらうことって基本的にはできませんから。

自分で裁判所にいってやる場合は、印紙代・郵送代と執行官費用の予納金と（残置物があれば）荷物の処分・保管・廃棄代だけですからまあそこそこの金額で収まります。

みんな裁判所に行くのはなんとなく敷居が高く感じる人が多いのですが、自分でやろうと思えば出来ないことはありません。

私の場合は自分の物件について自分でどんどんやっちゃいます。ＣＦネッツが貸主になっている物件についてはスタッフが訴訟手続きをしていますし、それが若手の研修にもなっています。

そうならない人を最初に入れるというのが本当は一番大事なんですが、途中から歯車が狂っちゃう人もいますからね。

やり方を知っておくことは損にはなりませんよ。

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2日間集中セミナー　 猪俣道場
http://www.sftd.jp/audios/seminar_080906.php

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整いました。「７月の野球ファン」と掛けまして「山で遭難した人」とときます。そのココロは、「どちらも首を長くして救援（球宴）を待っています」

というナゾ掛けを野球ファンでもあるカケ友の「ねづっち」さんに楽屋で披露して始まった昨日のＢＳ１１「不動産王」。

不動産ワンポイントゼミのテーマは「ＲＯＥ」。

Return on Equity＝自己資本収益率の略です。要は自分で投資した自己資金が何％で回るかという利回りのことです。

もうひとつ、

物件自体のネット利回りを表す「ＲＯＩ」というのがあります。賃料から空室損と運営費を差し引いたネット収入（ＮＯＩ）を物件価格・諸費用など投資総額で割ったその投資を現金で行なった場合の利回りです。

ややこしいのは前者をＲＯＩと表現する場合もあるところです。その場合、後者はＲＯＡという表現になります。そんなことで、最近は前者をＦＣＲ（Free＆cleary Return）後者をＣＣＲ（Cash on cash　Return）ということが多いです。

こういった指標はなんかとっつきにくい感じがしますが、算数レベルの簡単な話なので「変な英語の指標」なんて拒絶反応をおこさずにぜひ覚えてください。

不動産投資も数ある投資の中のひとつにしか過ぎませんから、他の投資と比較するときには自分の投資資金がどの位のパフォーマンスで運用できているかということを知りたいわけです。

そんなときにＲＯＥは役に立ちます。

計算式はネット収入からローン返済を差し引いた手取りの税引き前キャッシュフローを諸費用も含めて自分で出した自己資金で割るだけです。

この計算式（割り算）を逆にするとＰＢ（ﾍﾟｲﾊﾞｯｸ）という数値が出ます。出した自己資金は何年で回収できるかという指標です。

自己資金１０００万円でキャッシュフロー２５０万円（図）なら、ＲＯＥ２５％・ＰＢ４年ということです。

図の左半分は物件自体のパフォーマンスですが、右半分の（１）ローンの条件（金利と年数）（２）自己資金と借入の割合。この二つが違うだけで同じ投資物件でも違う投資になります。

たとえば、図のローンは３％３０年返済で４５０万円の年間返済ですが、期間が２０年になると６００万円の返済になりますからＲＯＥは２５％→１０％にさがります。

また、自己資金の割合が下がるとよりＲＯＥは高くなります。自己資金ゼロならＲＯＥ＝無限大∞ですから。

ただ、そうするとリスク部分が大きくなりますから金利上昇や賃料低下、空室率アップなどの影響をモロに受ける危険性があるわけです。

効率と安全率を両立できるような妥当なＲＯＥを求めるとバランスがとれます。もちろんリスク指向には個人差がありますけどね。

「フルローン物件」についてＶＴＲで取り上げられていましたがかろうじてネット収入がローン返済を上回っている状態。

カツカツの投資です。

これについてはネット収入÷ローン返済＝ＤＣＲ（デットカバーレシオ）という指標で安全率を見ます。一般的には１．３以上であれば安全と見られています。

簡単に言ってしまえば、１３０万円のネット収入の物件でローン返済が１２９万円だったら怖いけど１００万円の返済なら枕を高くして眠れるということです。

自己流の投資分析でやるのもいいと思いますが、気付かずに落とし穴にはまることがありますので、まずは投資分析の基礎は学んでおくことが大事だと思います。そのうえで応用していっても遅くありません。

月曜日の深夜生番組「不動産王」の収録を終えて初めて自分の車を運転して帰りましたが疲れました。無事皇居の横の毎日新聞社から横須賀の自宅までたどり着けましたし、次の日が連休だったのでまぁ良かったですが、夜は弱いです。

前の日はフィールドワークセミナー懇親会のあと新潟から最終電車で帰宅、その前の日は夕方から青山での個別コンサルをこなして最終電車で新潟入り、その前の日は会社の方針会のあと三浦三崎で遅くまで倉橋と小料理屋で飲んで、その前の日は不動産証券化協会のディナーパーティー。

よくよく考えてみたら睡眠不足でした。

まぁ、布団に入って５秒で熟睡。４時間寝れば復活という感じの体力ですから親に感謝といったところですが４０代も後半になってきましたのであんまりムリをしないようにとは思っていますよ（思っているだけ？）。

番組で取り上げられたのは路線価の話題とノンリコースローンの話。

路線価は例年よりも１ヶ月早く、

7月はじめに発表になっています。上昇幅は縮小したといっても軒並み価格上昇していますが、所詮は１月１日時点の地価なので半年のギャップがあります。

結論から行くと現実は１月１日からどこも価格が下がっているということです。

「そんなに時間がかかるんですか！？お役所仕事ですね」といった非難のメールもありましたが同じ１月１日時点の評価を３月に発表する公示地価の約１３倍にあたる全国３８万地点の評価を出さないといけませんので仕方ないと言えば仕方ないんです。

今年亡くなった人の相続税申告に間に合うようにというのが趣旨ですし、インターネットでの情報公開が整備されて税務署備え付けの製本された路線価図を印刷しなくて済んだ分１ヶ月とはいえ早くなっています。

早稲田大学大学院の川口有一郎教授が主導で作られた「いえ～い」では、その時点での総取り引数・売買価格・賃料、そしてそこから導かれる利回りがリアルタイムで公開されています。

番組の初頭でＭＣがそれぞれの数値を読み上げるコーナーがありますが、（１）売買の流通数・流通量が減少（２）賃貸の流通数・流通量が増加（３）平均利回りが上昇。

と現実に即したデータがでています。

一言で言うと「住宅も買い控え・投資家も買い控え」ということだと思います。ということは、「分譲会社がライバルの大家さん」と「物件の良し悪しの選別眼と資金調達力のある投資家」にとってはある意味プラス材料かもしれませんね。

もうひとつの話題、ノンリコースローンは非遡及型でその物件でしかリスク負担がとれない融資なので、貸し手が求めるハードルが高いのが特徴です。デューデリや金利やあるいは掛目（一般的に自己資金40～50％は必要です）。再評価の結果のよっては投資の強制終了もありうるトリガー条項なんていうのもありますね。

一見、万一のときに投資の安全を確保してくれるノンリコですがその前にその万一が起らないように、ちゃんとローン返済ができる計画を立てるほうが先決だと思いますよ、とコメントしておきました。

次回１４日の放送ではいよいよ「投資分析の仕方」（特に自己資本利回り＝ＣＣＲ）の話にはいります。

昨日は、有楽町の東京国際フォーラムで不動産証券化マスターのコンベンションがありました。

今回が第３回でテーマは～サブプライム問題後の不動産投資の行方～と、まさにタイムリーな話題です。

第一部はセミナーとパネルディスカッション。
講師陣は・・・
早稲田大学大学院ファイナンス研究科教授　川口有一郎氏
ＮＹ大学不動産研究所准教授　ローレンスＪ．ロンジェ氏
東京大学大学院経済学研究科教授・経済財政諮問会議民間議員　伊藤隆敏氏
・ ・・豪華です。

ロンジェ氏の講演ではサブプライム以降の米国ＲＥＩＴ業界の動きについて触れられていました。

結論からいうと、

サブプライムローンは結局ファミリー向けの戸建住宅購入資金なので、組成している物件によって影響を受けたものも受けなかったものもいたということです。米国のＲＥＩＴは商業用不動産で組成したものが多いとのこと。

米国内でのサブプライム関連損失は30兆円。日本のバブル崩壊は100兆円。米国のＧＤＰは日本の３倍（1500兆円）ですから300兆円でインパクトは一緒。つまり日本のバブルの10分の1のインパクトだったということです。・・・という記事も今週のプレジデントに載っていました。

楽観的かなとも思いますが、まぁそういうことなんでしょう。

それから米国のＲＥＩＴは日本と違って借入依存度が少ない＝自己資本比率が高いのでインパクトは受けにくいとも言っていました。40～50％、なかには20％のＬＴＶ（借入比率）というものもあるそうです。

住宅バブル崩壊の一番の原因は2003年から2005年の3年間の着工数がそれまでの130～140万戸に対してピークで180万戸と供給過剰になったことであって数年でバランスするでしょうと結論づけていますが、人口増加を続けている米国ならではです。

伊藤教授は政策立案側にいる方ですから「（これから起りうる）スタグフレーションに対する政策は？」という質問にこんな話をしていました。

本来は財政出動だが、ＧＤＰの160％の赤字国債を発行している現状では打つ手無し。
ただ、現在のインフレ基調の原因となっているのは「エネルギー」と「食料品」だけ。この価格上昇の流れが他の物価や賃金に波及してインフレスパイラルに入り込まないように守りの政策という手を打つのみ。ただ、他の諸国に比べればスタート時点がデフレ脱却からだったのでラッキーだった。
石油エネルギーの高騰でいままで採算が合わなかった代替エネルギーを開発したり、大規模化による農業のコストダウンと再生を図ったりというのが今後の主眼。
また、東京の地価上昇はミニバブルだったのかファンダメンタルズだったのかというのは検証が必要。

第二部はフェロー授与式や成績優秀者表彰式を兼ねたディナーパーティーです。参加者は１０００人を超えていたでしょうか。芸能人か横綱の結婚披露宴かとおもいました。

着席するテーブルは指定されていますが、偶然ＩＲＥＭ（全米不動産経営協会）日本支部元会長の塩見さんが隣でびっくりしました。

ドイツ銀行の方やＮＴＴ都市開発の方、あるいは鑑定事務所の方なんかと一緒に食事ができて楽しかったですよ。

不動産証券化という切り口の団体ですからまた違った人脈ができますし、色んな業界の方の話を聞くと勉強になります。