今日は定休日ですが、朝からみなとみらいオフィスに出社して仕事をしています。

紹介を受けた業者さんが物件資料をいくつか持って来社されたり、午後から「瑕疵担保履行法に基づく新保険制度に関する説明会」というのに出席したり、建替えのコンサル依頼を受けている物件を見に行ったり予定が普段の日以上に詰まっているのです。

ついでに、

ＦＡＸをチェックしていたら良さそうなアパートが出ていましたのでそのあと電車に乗って見に行こうと思っています。

我ながら働き者だなぁと自分に感心していたら、次々にこのオフィスのマネージャーとサブマネージャーが出社してきました。と思ったら大型バイク通勤の廣瀬氏まで・・・。

休みは休んだほうがいいよ。と言っておきましたがみんな忙しいみたいですね。ちなみにマネージャーの野崎氏は半ズボンで来ていましたが（笑）、件の業者さんと名刺交換させてしまいました。

業者さんの付き合いは結構大事です。

昨日も、母校の卒業生のうち不動産・建築に関連する業界で働く仲間で構成される会に参加しました。

会場は横浜関内のおしゃれなスペイン料理店。

4人がけの席に同席したのはたまたま同期（昭和59年）卒業の二人と4年先輩の税理士さん。

同期の二人は在学中会った事も無かったのですが、それぞれのゼミや共通の知人・友人の話題で盛り上がりました。

それから、今まで住んでいた古いマンションを売るか貸すかという投資判断について相談を受けましたのでその場で簡単な投資分析をしてあげました。

少し遅れて参加した私が到着する前に、同席の税理士の先輩は売らずに貸しておきなさいという意見だったらしいのですが、それを知らずに「売却したばあい900万円の現金になるから売らずにこのまま貸していたらＦＣＲ（注１）で5％台。現金にして300万円づつ頭金にして超都心の800万円位の１Ｒを3件買ったら？ＣＣＲ（注２）13％位でまわるから。あとは5000万円位の一棟ものでもいいかもね」とコメントしました。

すると、「不動産投資は失敗するからやめなさい」と税理士の先輩から横槍。

要約すると、
（１）空室が出たら耐えられない。
（２）修繕費が出たら耐えられない。

失敗している人を仕事上沢山見ているんだと鼻息が荒かったです。自分では不動産投資をしたことは無いけれども節税目的で新築１Ｒマンションを購入して失敗した人を見ているということらしいですが・・・。

（１）空室損は最初から折り込んでＦＣＲは計算する。需要が少ない地域＆間取りの現物件よりも、より空室率の低い物件に組み替えて更に戸数を増やすことによってリスク低減になる。
（２）面積あたりの賃料が高い物件に組み替える事によって総賃料に対する修繕費の負担割合が押し下げられる。

簡単に言うとこんなことをお話したら。んーっ、ナルホド・・・と絶句していました。

税理士さんも決して不動産投資のプロではないって言うことです（中にはプロ顔負けの人もいますが）。経験からしかモノっていえませんが節税目的で赤字物件を買ってしまった多くの人に触れている税理士さん的な感覚なんだなぁと改めて思いました。

まぁ、リスク志向は人それぞれですが、ドラッカー博士のいうところの「無為のリスク（何もしないことによるリスク）」というのもありますからね・・・。

注１）ＦＣＲ（ﾌﾘｰｱﾝﾄﾞｸﾘｱﾘｰﾘﾀｰﾝ＝総収益率）・・・本当の意味でのネット利回りのこと。入居者が全部出て再募集したらいくらで貸せるか？という賃料をＧＰＩ（ｸﾞﾛｽﾎﾟﾃﾝｼｬﾙｲﾝｶﾑ＝総潜在収入）といい、これから空室損と固定資産税・管理費・共用光熱費といった運営費を差し引いたネット収入をＮＯＩ（ﾈｯﾄｵﾍﾟﾚｰｼｮﾝｲﾝｶﾑ＝営業純利益）という。ＮＯＩを総投資額（物件価格＋諸費用＋初期修繕費など）で割ったものがＦＣＲ。

注２）ＣＣＲ（ｷｬｯｼｭｵﾝｷｬｯｼｭﾘﾀｰﾝ＝自己資本配当率）・・・ＮＯＩから年間ローン返済額（ＡＤＳｱﾆｭｰｱﾙﾃﾞｯﾄｻｰﾋﾞｽといいます）を差し引いたものが税引き前キャッシュフロー（＝ＢＴＣＦ）になります。ＢＴＣＦを投資するために出した自己資金（頭金や諸費用など出したお金の合計。土地を持っていて自己資金ゼロ＝フルローンで建物を建てた場合などは土地を売ったらいくらの現金になるのかと言う金額が自己資金相当額になります）で割ると、出した自己資金が何パーセントで投資できているのかという判断ができます。

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不動産・マンションのキーワードで引っかかった一週間のTVニュースの中からひとつを取り上げて解説する「ウィークリーTVリサーチ」というコーナーがBS11月曜24時からの生放送「不動産王」のコーナーであります。

今度、スペシャル版で、今年に入ってここ半年のニュースから気になるものをピックアップしてコメントしてくださいという依頼がありました。
A4コピー用紙20枚にリストアップされた項目にざっと目を通して必要なものは収録画像をデータでもらってという作業になります。

2月20日　NHK総合「おはよう日本」～マンション販売大幅減少
4月2日TV東京「株式クロージングベル」～マンション市況・回復はいつ？マンション販売14年ぶりの販売低水準。回復は不透明との分析。
4月9日　TV東京「ワールドビジネスサテライト（WBS）」～国内では中小の不動産業者の経営が悪化。業績下方修正が相次ぐ。
4月16日TV東京「モーニングサテライト　TOKYO　FLASH」～首都圏マンションの販売戸数が１８％減で14年ぶりの低水準。売れ残りも16年ぶりの低水準。
4月21日TV東京「WBS」～建設・不動産で資金需要が減少。
4月30日NHK総合「ニュースウォッチ９」～07年度住宅着工数、建築基準法改正により大幅落ち込み。
5月15日NHK総合「ニュース」～マンション販売戸数6ヶ月連続減少。首都圏で売り出されたマンション戸数は前年同月比２９．７％減少。
5月15日TV東京「WBS」～資材高騰・逆境のゼネコン。4月度の首都圏マンション平均価格は前年比１５％値上がり。
・・・不動産市況に関連するニュースが目立ちます。

それから

3月13日NHK総合「ニュースウォッチ９」～サブプライム問題・日本の不動産投資にも影響。
4月10日TBS「CBSドキュメント」～サブプライムローンの悪夢。審査なしで住宅の資産価値以上の融資が得られる。債権回収リスクはウォールストリートへ。
・・・といったサブプライム関連のニュースのなかにも
３月2日TV東京「WBS」～米国サブプライム問題に商機。物件差し押さえツアーが人気。
なんていうのも混じっています。

4月8日NHK総合「首都圏ネットワーク」～東京都北区ワンルームマンション規制条例の施行。定住民になりづらい単身者よりファミリーを求む自治体。
4月17日NHK総合「首都圏ネットワーク」～ワンルームマンションに課税する条例を設けた結果新たな建設が導入前の6割程度になった。
5月30日NHK総合「ゆうどきネットワーク」～住宅着工・10ヶ月連続で減少。4月に新たに着工した住宅は9万7930戸で前年比3.7%減少。
・・・こういった供給サイドの縮小圧力の記事も。

これらの断片的な情報がそれぞれどう影響を与え合っていくかということについては、以前ご紹介した「不動産市場の長期均衡四象限モデル」に当てはめると理解し易いです。

サブプライム問題は全体的な景況感を悪くしますから、キャップレートを押し上げます。つまり物件価格は下落しますね。

資源インフレや自治体の規制強化、建築基準法の厳格化などは着工数を減らしますから、長期的には住宅ストックを押し下げて賃料の上昇原因になります。
ただ、わが国の場合、多くの地域で人口の減少・高齢化が進んでいますからこれを上回る過剰在庫が生じるようであればこの通りにはなりません。

また、賃貸市場は分譲住宅の売れ行きが悪くなると逆にその需要を吸収したりしますから、持家率や「当然賃貸派」のゾーンがどのくらいそのエリアに潜在的にいるのかということも気になりますね。

こうした市場環境のなかで努力している大家さんやデベロッパーもいます。
4月7日TV東京「朝はビタミン」～こだわり派納得賃貸物件。ガレージつきマンションや、全てのリビングに大型プラズマTVを装備したマンション。
4月24日NHK総合「おはよう日本」マンション販売・サービスで差別化。子供の安全重視型マンションや女性重視型マンションなど。
4月25日NHK総合「おはよう日本」CO2削減を目指すエコ・マンション。福岡県北九州市のエコマンションを紹介。
4月28日NHK総合「ニュース」～GE（ゼネラルエレクトリック）マンション事業に参入。環境配慮型マンションで本格的に日本へ参入。
6月10日テレビ朝日「リーダー‘SハウトゥBook」～今度こそ禁煙を成功させる方法。産婦人科医の院長がオーナーである全室禁煙のマンションを紹介・・・・。

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昨日は、みなとみらいオフィスのみんなと一緒にワゴン車に乗って物件の下見に行きました。

手分けしてあちらこちらバラバラに行ったりすることもあるのですが、一緒に行くと色々な見方ができますし、特に経験の浅いスタッフにとってはとても勉強になったりします。

私も時間の許す限りはなるべく同行するようにしています。

今回は横浜市の南区から金沢区、横須賀へ飛んで次に戸塚区に舞い戻ってというルートです。

同じ売主の建売アパートで完成したものを２箇所見ましたが、

間取りが問題でしたね。特に最初の一件目は

２０㎡弱のワンルームなので間取りもなにも無さそうですが、部屋の中でのキッチンの位置やトイレ・収納・洗濯機置場。

レイアウト次第で全く変わります。

この設計をした人は住む人のことは全く考えていないなぁというのがありありと見て取れます。なんの考えもなしにテキトーにレイアウト・・・。せっかく新築アパートとして生まれてきた物件が可哀想になりました。

高速道路にのって次に行った横須賀のアパートは中古の１０世帯。

こちらは「超」がつくほどの一等地です。マンションの企画でも全然いけたのでは？という感じですし、建物全体のレイアウトはもう一工夫すればもっといい形になったのではという課題もありますが、モノ自体はいいので妥当なラインまで価格交渉ができればアリだねという話をしました。その値段になって誰か買う投資家がいなかったら買うよ。と手を上げておきました、一応（笑）。

横須賀港に繋留されている南極観測船「しらせ」を眼下に見ながら高速道路に戻り次に向かった戸塚では南青山オフィスのスタッフも一室持っている区分マンションの別の部屋が売りに出されていたのでそこと、買い取りの相談が来ている土地を見に行きました。

自動車が入らないのでかなり安いのですが、こちらは駅からも遠くどうやって生かそうかというのが課題です。不便な場所で車庫なしは致命的ですからね。

土地の仕入れ値は安いですし、バイクは入りますからバイクガレージ付で広めの間取りを安く貸すか、あるいは小さな一戸建てないしはテラスハウス形式にするか、はたまた激安の建売住宅にして売ってしまうか・・・。

不動産って、「どういう区画に分割するか」とか「何を建てるか」とか「どう使うか」とかによって生きも死にもします。

そこが腕の見せ所ともいえますが、現地に立って近所をうろうろ歩いていると「ピン」とくることが良くあります。

もちろんデータや調査に基づいた裏づけが大切ですが、「物件の声を聴く」といいますかインスパイアされるものがあるんです。

不動産や建築の世界で仕事をされている方ならわかりますよね、この感覚。

こういった部分を鈍らせないためにもいつも現場に触れていることって大事なんです。