今日は休みです。

家に届いたＩＲＥＭ（Institute of Real Estate Management 全米不動産管理協会）の会報をペラペラめくっていたら、なんと自分の写真が掲載されていました！

去年の夏休みを潰して一週間こもったプレゼンテーション研修の最終日の記念写真です。

記事を和訳するとこんなことが書いてありました。

・・ＩＲＥＭ　JAPAN・・・・・

年次会議が５月２４日に東京で開催される。
ＩＲＥＭ本部からはレジー会長・ラッセルＣＥＯの両名が招かれ講演を行う予定。
日本においては国内のファカルティ（ＣＰＭコースの講師）育成を進めており、このたび現在の３人に加えて新たに５名の講師が誕生した。・・・

ちょっと照れくさいです。

本当は、面接試験・プレゼン研修が終わった段階ですからこのあと自分が教えるコース（私が選択したのはＭＫＬ：マーケティングとリーシング。）の再聴講を受けて、さらに講師の補佐をして授業の半分を受け持ち、その結果をシカゴの本部審査会で判定したのち承認されれば晴れてファカルティとして認定されるわけです。

まだまだ先は長いですが、頑張りたいと思います。

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2日間集中セミナー　 猪俣道場
http://www.sftd.jp/audios/seminar_080906.php

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「不動産王」の収録が終わって、雨の中タクシーで家に帰ったら２時過ぎていました。前日の熊本フィールドワークセミナーから戻ったばかりで大変でした。

前回、収録が終わった夜中の１時にスタジオの前で拾った個人タクシーの運転手さんに「２万円で横須賀まで行けますか？」と聞いたところ（ＴＶ局からタクシー代が２万円出ていたものですから）、「んーっ、３万円位かかるケド、２万円で行ってやるよ」・・・・。

指値したのと間違えられました（笑）。

前の日にタイから帰国したばかりだったので、「トゥクトゥク（タイの三輪タクシー）」かと思いました。ちなみに運転手さんは沖縄の離島の出身でした。

申し訳なかったので昨日も同じ方にお願いしました、今度は正規の料金で。

番組では「新築マンションの価格が年収の10倍に」という東京カンテイの２００７年度調査結果を受けたニュースに対してのコメントを最初にやりました。

これは昨年の結果ですから今はもう下がり始めていますよね。

分譲マンションや不動産が値下がり傾向にあるときにはみんな「様子見」に入ります。まだまだ下がるんじゃないかと。

そうすると短期的には賃貸需要は押し上げられますから投資家にはプラスに働きます。

ただ、

これが更に値下がり傾向が続くと「購入あきらめ派」「とりあえず賃貸派」の皆さんが「家賃を払うくらいなら買おうか、安くなったし」と購入に向かいますから投資家にとってはマイナスに働きますね。

ファミリータイプは特にこういった市況の影響を受けやすいですから、より影響を受けにくい＝立地のいい場所で投資をしていくといいでしょう。

シングルタイプは意外と影響を受けにくいですね、こういった要素からは。

分譲価格が高くなろうが低くなろうが購入するヒトは少数派ですから。

次は沢孝史さんがインカムゲインについて語ったＶＴＲに対しての解説、実質利回り（ＦＣＲのこと？）についてのお話をされていましたので、「あとは売却時のキャピタルゲインやキャピタルロス、貨幣の時間的価値なんかを折り込んでシミュレーションすると良いでしょう」と付け加えておきました。

それから、「銀行金利プラス８％で購入するとキャッシュが残ります」という表現をＶＴＲの中でしきりにされていましたので、金利だけではなく年数でも返済額が変わるので注意してくださいねとも・・。

最後のＰｒｏｄｕｃｔ（物件自体の魅力）に関するワンポイントゼミで無事本番終了。

ほっとしました。

今度は来週の番組で自分がＶＴＲでリゾート物件についてコメントします。

結論としては「投資としては合わない」という話ですが、私なりの見解を述べさせていただきましたので楽しみにしてくださいね。

あと、昨日から＜おどろくＴＶ＞で検索して「不動産王」サイトに入るとオンデマンドで先週分が公開されています。

我が家はＢＳ１１の視聴ができないので自分でも初めて見ました。我ながら「スマシてるなぁ」とか「噛んでるなぁ」とか「原稿を丸読みしてるなぁ」とか改めてみると恥ずかしいところばかりです。緊張してるんですね、これでも。

今日９日は、朝一番で霞ヶ関にある東京簡易裁判所でクライアントと一緒に即決和解の立会い、横浜のみなとみらいオフィスに戻って建築コンサル関連の進捗状況報告を受けて打ち合わせ、ご紹介のお客様の娘さんと息子さんそれぞれの自宅購入の相談を電話で受けて、さらに新組合（ＬＰＰ　不動産相談室かながわ）の設立準備の打ち合わせと走り回っていました。

合間をぬってメールチェックをしていたら、不動産投資に関するこんな質問が来ていましたので、この場をかりてお返事します。

同じような内容で悩んでいる方は結構いらっしゃると思いますので参考にしてください。

質問の趣旨は・・・
１）都内にマンションの一室を所有している
２）賃貸で貸すと１０～１５万円で貸せる
３）売却する場合だと２０００万円弱で売れる
４）このまま貸すか、はたまた売って別の物件で不動産投資をするか・・・

こういった内容です。

回答はこんな感じでしておきました。

・・・ローンがいくら残っているかにもよりますが、考え方としては売った場合に手元に残るお金を使って他の投資をした場合と比較してどうかと言うことになります。

仮に賃料が１５万円とした場合、

年間１８０万円。これがグロス収入（ＧＰＩ）になります。

管理費・修繕積立金を月１．５万円、固定資産税を年間８万円とすると運営費（ＯＰＥＸ）は２６万円。滞納取立てやクレーム処理などの賃貸管理を業者に依頼したとしたらプラス９万円位ですから３５万円といったところですね。

あとは、入居者の入れ替え時に原状回復工事費用がかかったりしますがこれはひとまず脇に置いておきましょう。

そうするとネット収入（ＮＯＩ）は１４５万円という計算になります。ローンが無ければこれがイコール税引き前キャッシュフロー（ＢＴＣＦ）です。

次に売却のことを考えて見ましょう。
売値が２０００万円とすると、手数料・印紙代で７０万円位諸費用がかかります。従って、手取りは１９３０万円ですね。もしもローンの残債がなければ、１９３０万円の現金を使って投資をしていることと一緒です。

購入価格に比べて値上がりしていると譲渡税が掛かる場合がありますがこれもまずは置いておきましょう。自家用で使っていた家などであれば利益３０００万円までは非課税ですし。

ここから導き出される投資としての姿は・・・

「１９３０万円の現金を使って１４５万円のキャッシュフローを得ている」ということですね。自己資本配当率（ＣＣＲ）７．５１％の投資を行っているということですから、これと他の投資を比べて判断するということになります。

レバレッジを効かせればＣＣＲを20％とか30％にすることは容易に出来ますが、その分リスクも高くなります。バランス的には10％～15％位のレバレッジが丁度いい感じになると思いますが、それは投資家それぞれのリスク・リターン志向によって違ってきます。

ＣＣＲ7.51％というのは決して高くはありませんが、都内でネット利回り７％台という投資案件もなかなかありませんので売って別の投資というのも悩みどころですね。

具体的な物件を検討しながらの判断になると思います。

ローンの残債、支払がある場合も上記の計算に折り込んで同じように比較するといいですよ。

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2日間集中セミナー　 猪俣道場
http://www.sftd.jp/audios/seminar_080906.php

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ＣＦネッツは4/29から5/7まで9日間のＧＷ休暇です。

でも、仕事がいくつか残っていますもので出社しています（いまはみなとみらいオフィスに寄ったところです）。

行きがけにいま資本改善工事をおこなっているアパートに寄って進捗状況をチェックしてきました。

鉄骨で駐輪場を作ったアパートは本体が組みあがって下地の防錆塗装が終わった状態。このあと塗装に入りますが、繰り延べを予定していたフェンスと階段もなんとなーく塗りたてのものと並べてしまうと貧乏くさい風味が強調されそうなので、急遽一緒に塗装工事をするように手配しました。

せっかくコンクリート打ちの外階段もタイル仕上げにしますしね。

もう一箇所は２棟とも足場が組み終わって屋根の塗装工事が始まっていました。

擁壁もジョリパット＆石貼り仕上げにしますし、いままで仕切りのなかった一階部分もブロックフェンスを全部やり直して区割りしますのでこれからは「専用庭付」で募集するつもりです。

ＧＷ明けには完工しそうなので楽しみです。

あと、現場にいったらインターフォンに

「壊れていますのでノックしてください」という貼り紙を発見しましたので早速管理担当者に連絡を入れて入居者への確認と設備交換の手配をお願いしておきました。

入居者からクレーム（サービスリクエスト）が来る前に対応してあげれば感動を呼ぶサービスになってテナントリテンションにつながりますからね。

白黒ならＴＶ付に変えても材料・工賃込みで１万円以下で入りますし、このさい古いタイプインターフォンの部屋の入居者の皆さんにも連絡を入れて希望者には無料で交換するように言ってあります。

６月から火災報知機（電池式なら６～７０００円程度です）の設置が義務付けになりますので、これも一緒にお願いしておきました。

いい大家さんでしょ？