大阪に来ています。
昨日まで3泊4日で城ヶ島にこもって執筆をしていましたが、
本のページにして１３０ページ分まで仕上がりました。
でも内容としてはやっと折り返しですからもうちょっとかかりそうです。
ＧＷは子ども達とタイに行って、象に乗ったりお寺に行ったりスチールハウスの工場見学をしたり（笑）
なかなか忙しいですからもう一回くらいどこかで時間を作らないといけないですね。
城ヶ島を昼過ぎに発って、いつもの床屋でリフレッシュした後、横浜の本社でちょこっと仕事をして
そのまま組合の会合に出席しました。
なんとなく利益追求重視に傾き始めた理事長側と社会性と倫理性を大切にして利益相反したくない
組合員である私たちコンサルサイドで意見が平行線になったもので、ＬＬＰ＝有限責任事業協同組合を
新たに作ってそちらに皆で移行しようという話し合いが持たれたのです。
なんか、ドラマみたいだなぁと人ごとのように参加していましたが、まぁ自分の仕事に汚点を付けたくないですからね、正々堂々と、自分の子ども達や亡くなった父に見られても恥ずかしくない仕事を粛々ととやるだけです。
そのあと会議を途中で抜けさせてもらって、新幹線に飛び乗り深夜大阪入りというわけです。
今日は大型バスで投資物件をみんなで見て回る「フィールドワークセミナー」です。
大阪・兵庫の物件が中心になりますが、
ご当地開催は去年に引き続き第２回です。
二日前から大阪出身の山内君と神戸出身の文さんが「土地勘があるから」という理由で（？）現地入りし
準備の助っ人をしています。
大阪は生活保護率が全国１位（大阪市 ４０人/１千人）。失業率と高齢化率と離婚が多いのが原因です
そのわりには男性の月給は全国３位の３８．２万円と（全国平均３３．７７万円）勤労者はかなり収入もありますし
大阪府の人口８６６万人は東京２３区に匹敵します。
ＧＤＰ（３８兆円）も、スイス・ベルギー・スエーデン並みにありますしね。
あるいは外国籍の人が多い点も興味深いです。不動産投資をする上では。
外国人の多い市町村では２位の群馬県大泉町（１４％）を大きく引き離して大阪市生野区が１位（２１％）に輝いていますので。
問題点は地域独自の商習慣「敷引き」でしょうか。
入居時のコストが高すぎて賃料を押し下げてしまい、結果収益性が悪くなってしまいます。
「今は大分変わって、敷金・礼金 ゼロゼロなんていう物件も珍しくなくなりましたよ」と地元の業者さんは言いますが、まだまだ
混在しているというのが実際のところです。
同じ江坂駅徒歩１０分のワンルームでも１５㎡ 築２１年 ４．０万円 敷金・礼金 ゼロという物件と
１５㎡ 築１６年 ３．３万円 敷引き７０万円という物件が同時に市場に出回っていますから。
こういったギャップもチャンスのひとつかもしれません。
どんな物件があるのかは、参加者のみなさんも私も倉橋も事前に知らされていません。
今日行って初めて現地を見て、投資としてどうなのか二人でそれぞれコメントをします。意見が合わないときも
ぴったり合うときもありますが、そこから不足している情報を精査していきながら最終的な判断を下すという
とっても楽しそうなセミナーです。