昨日は午後から新中野でＡＲＧＵＳの入力方法に関してのセミナーに参加しました。
「ＡＲＧＵＳ」。不動産分析汎用ツールとしては世界で最もポピュラーなソフトです。
アメリカで開発され、世界50カ国で１万８千以上のライセンスを持ちＲＥＩＴをはじめとした不動産投資ファンド・銀行や諸金融機関・不動産鑑定士などが利用しています。
ＣＦネッツでは基本的にＩＲＥＭ（米国不動産経営管理士協会）が使用しているキャッシュフロー分析シートを使っています。
ひとことで言えば「ＡＲＧＵＳ」はこのＩＲＥＭで使うシートを簡易版にして、
そのかわり複数の物件を指定してポートフォリオ分析をおこなったり、エグゼクティブダッシュボードという名称で必要な情報のサマリーを一覧できるようにしてあったり、感度分析がしやすいようにしてあったり・・・。
かゆいところに手が届く仕様になっています。
ＡＲＧＵＳでは不足する部分を補足しながら、より上質な投資分析をしていきたいと思います。
いろんな方がいろんな投資分析ソフトを工夫しながら作っています。
気になりますから大体手に入れてチェックはしています（自腹ですよ）。でも、最終的に行き着くところはやっぱりＩＲＥＭないしＡＲＧＵＳなのかなぁという感じがします。
スタンダードタイプでサポートを含めると７０万円近くするソフトですから個人の方にはなかなか導入は難しいと思いますが・・・。
あと、どんなソフトでもそうだと思いますが、どういう数値を入力するかで結果が違ってしまいます。
ＡＲＧＵＳへの入力はオペレーターでも出来ますから、アセットマネージャーは経済動向・地域市場動向・物件周辺市場・成約事例・物件情報なんかの調査や、出てきた結果に対する分析・レポーティングに時間を割けるというのが代理店の方の訴求点でした。
つまり、いくらいいソフトがあってもその数字が示す意味や価値がわからないと宝の持ち腐れになってしまうということでもあります。
普段は自動計算されるシミュレーションソフトを使っていますが、ＣＰＭ（米国不動産経営管理士）の資格試験では、これを全て金融電卓を使って手作業で仕上げることを求められます。もちろん、その入力するそもそもの数字がなにをもとにどういうロジックで導き出されたかということも重要視されます。
このあたりの理屈を知っておくと表面上の良し悪しに騙されない投資スキルが身に付くと思います。
そのなかで、「コレだけは」知っておいて欲しいと思うエッセンスを抽出したものが四つの「不動産投資実践塾セミナー」（１投資分析入門２市場分析入門３リスクコントロール編４資金調達編）なんです。
ちなみに、いろんな投資本やシミュレーションソフトで見逃されているものの代表としては「物件購入の際のコスト」「再募集の際の賃料設定」「適正な空室率」「テナントの更新確率」「詳細な運営費（Ｏｐｅｘ）」「リフォームや原状回復にともなう資改善費用（Ｃａｐｅｘ）」「出口でのキャップレートと売値、残債を差し引いた手取りキャッシュ」「インフレ率と将来のコスト負担」「割引率と将来のキャッシュを現在価値に割り戻した実際の価値」「期中キャッシュフローや預かり金の運用益」などなど。
本当は、いろんな要素があるんです。
ＩＲＲやＮＰＶ、Ｋ％・ＦＣＲ・ＣＣＲ・ＤＣＲ・ＢＥ％・ＬＴＶ・・・難しそうな３文字熟語（？）が出てくるとそれだけで拒絶反応を起こしそうですが、わかってしまえばなんてことはありません。
中にはご自身の成功体験をお持ちで「そんなこと（きっと）知っていても役に立たない！難しい言葉をつかってケムに巻こうとしているんだ」と喝破されるかたもいますが、再現性があるか普遍性があるかというのは別ですよね？まずは苦手意識を持たずに挑戦してみることをお勧めします。
決して表面上の利回りや、フルローンが引っ張れるということだけでは投資の良し悪しって決まらないということがきっと判ってもらえると思います。