大阪に来ています。

昨日まで3泊4日で城ヶ島にこもって執筆をしていましたが、
本のページにして１３０ページ分まで仕上がりました。
でも内容としてはやっと折り返しですからもうちょっとかかりそうです。

ＧＷは子ども達とタイに行って、象に乗ったりお寺に行ったりスチールハウスの工場見学をしたり（笑）
なかなか忙しいですからもう一回くらいどこかで時間を作らないといけないですね。

城ヶ島を昼過ぎに発って、いつもの床屋でリフレッシュした後、横浜の本社でちょこっと仕事をして
そのまま組合の会合に出席しました。

なんとなく利益追求重視に傾き始めた理事長側と社会性と倫理性を大切にして利益相反したくない
組合員である私たちコンサルサイドで意見が平行線になったもので、ＬＬＰ＝有限責任事業協同組合を
新たに作ってそちらに皆で移行しようという話し合いが持たれたのです。

なんか、ドラマみたいだなぁと人ごとのように参加していましたが、まぁ自分の仕事に汚点を付けたくないですからね、正々堂々と、自分の子ども達や亡くなった父に見られても恥ずかしくない仕事を粛々ととやるだけです。

そのあと会議を途中で抜けさせてもらって、新幹線に飛び乗り深夜大阪入りというわけです。

今日は大型バスで投資物件をみんなで見て回る「フィールドワークセミナー」です。

大阪・兵庫の物件が中心になりますが、

ご当地開催は去年に引き続き第２回です。

二日前から大阪出身の山内君と神戸出身の文さんが「土地勘があるから」という理由で（？）現地入りし
準備の助っ人をしています。

大阪は生活保護率が全国１位（大阪市　４０人/１千人）。失業率と高齢化率と離婚が多いのが原因です

そのわりには男性の月給は全国３位の３８．２万円と（全国平均３３．７７万円）勤労者はかなり収入もありますし
大阪府の人口８６６万人は東京２３区に匹敵します。

ＧＤＰ（３８兆円）も、スイス・ベルギー・スエーデン並みにありますしね。

あるいは外国籍の人が多い点も興味深いです。不動産投資をする上では。

外国人の多い市町村では２位の群馬県大泉町（１４％）を大きく引き離して大阪市生野区が１位（２１％）に輝いていますので。

問題点は地域独自の商習慣「敷引き」でしょうか。
入居時のコストが高すぎて賃料を押し下げてしまい、結果収益性が悪くなってしまいます。

「今は大分変わって、敷金・礼金　ゼロゼロなんていう物件も珍しくなくなりましたよ」と地元の業者さんは言いますが、まだまだ
混在しているというのが実際のところです。

同じ江坂駅徒歩１０分のワンルームでも１５㎡　築２１年　４．０万円　敷金・礼金　ゼロという物件と
１５㎡　築１６年　３．３万円　敷引き７０万円という物件が同時に市場に出回っていますから。

こういったギャップもチャンスのひとつかもしれません。

どんな物件があるのかは、参加者のみなさんも私も倉橋も事前に知らされていません。
今日行って初めて現地を見て、投資としてどうなのか二人でそれぞれコメントをします。意見が合わないときも
ぴったり合うときもありますが、そこから不足している情報を精査していきながら最終的な判断を下すという
とっても楽しそうなセミナーです。

生放送の出演依頼が来ました。

ＢＳ11デジタル　月曜日深夜枠の「不動産王」という番組です。５月５日と１２日深夜２４：００～２４：３０のとりあえず２回分。

制作会社から番組の企画書をこんな感じでいただきました。

・・・人生で最も高価な買い物…不動産。買ってヨシ、住んでヨシ、投資してヨシの不動産王を目指す番組。

かっこいい大人＝プレステージ性の高い大人たちは常に自らの資産運用についての情報を求めている。
日本経済と密接に繋がっている「不動産」はいつの時代も、日本人の憧れの的であり、現在は、投資対象としても、熱い注目を浴びている。

この「人生で最も高い買い物＝不動産」をテーマに、買ってヨシ、住んでヨシ、投資してヨシの物件に出会うことの出来る人…「不動産王」になってもらうための情報番組を発信します！

自分が住んでいる物件は、どんな価値を持っているのか？そして、投資を行うためにはどんなハードルが待っているのか？買う、売るタイミングは？ 生放送ならではの即応性＋インタラクティブ性とともにお届けします。・・・・

また、どんな視聴者をターゲットにしているのかというマーケティングについても触れられていました・・・

放送時間　～月曜日24時台の可能性～。放送を行うＢＳデジタル放送局「ＢＳ１１」とは・・・2007年12月スタートのＢＳデジタル放送局。現在視聴可能世帯は3000万世帯を越え、各民放の放送する「ＢＳ日テレ」「ＢＳ－i（ＴＢＳ系列）」「ＢＳフジ」などと並ぶチャンネルとなります。

同時に開局した「トゥエルビ（ＢＳ１２）」と異なり総合的な番組編成で注目されています。
また「オトナチャンネル」を標榜し、ＢＳの主な視聴者とされる団塊の世代を中心とした情報感度の高い“大人世代”に向けての放送を行っています。

月曜日　24時（火曜日０時）の時間帯とは・・・

月曜日は他の曜日と比較して在宅率が高く、また野球中継などで放送時間の変更もないことから、特別な曜日とされています。
また会社員などが、ゆっくりテレビ番組を見る習慣が、23時～24時に存在。民放各局ではバラエティー番組を放送しているこの時間。じっくりと見ることのできる情報番組が、今求められていると考えます。

・・・面白いですね。

スタジオ＋ＶＴＲ形式で放送されるそうです。
生放送なので20：30にはスタジオ入り、0：30にエンディングという流れだそうです。往復のタクシーは手配してくれるらしいですが、基本的に朝型なので起きていられるか心配です（笑）。

２５分の短い番組で
１） オープニング　２分
２）「ウィークリーＴＶリサーチ」　８分
３）「教えて！不動産王」　１０分
４）「不動産ワンポイントゼミ」　３分
５）エンディング　２分
という構成です。

私のパートは
２）で一週間の間に起こったさまざまなニュースをもとに不動産や不動産投資にどんな影響を及ぼすかということを解説、
３）で実際に物件を撮影してきたＶＴＲを見ながらアドバイス、
４）で五十音順の不動産項目について毎回ミニ解説。

こんな感じです。

ＢＳ視聴者３０００万世帯と企画書に書いてありましたが、日本の世帯数は約５０００万世帯ですから６割も導入しているんですね。

そのわりに我が家は導入が遅かったなぁと思います。去年ですから。

明日早朝、成田を発ってワシントンＤＣに行きます。ＩＲＥＭ（全米不動産管理協会）主催の国際会議に出席するために。

参加国はアメリカのほかに日本・ブラジル・カナダ・チリ・韓国・ポーランド・ロシア・スペイン。

向こうのＩＲＥＭメンバーに、管理している賃貸物件の案内をしてもらう「ＰＭツアー」も予定されていますので楽しみです。

ＩＲＥＭの創設は75年前の1933年。

世界恐慌を受けて債権処理のために大量に売りに出された収益物件の管理・運営をする専門家が不足、様々なトラブルが発生し倫理・業務能力の基準を定める必要性が求められて作られた組織です。

太平洋戦争で活躍し、上屋倉庫にかつて格納されていたゼロ戦が開発されたのは68年前の1940年（＝皇紀2600年なので零式なんですね）。

ペリーが「象の鼻」にサスケハナ号を着岸させたのが154年前の1854年。

（修好通商条約が米・蘭・露・英・仏と結ばれて開港されたのはこの4年後。次の年1859年6月2日に横浜港が正式に開港されたので横浜は来年丁度、開港150周年なんです）。

良しにつけ悪しきにつけアメリカとの付き合いは結構長いですね。

特に横浜は。

「海外での不動産投資はどうですか？」

ときどき質問されますが、

結論から行くと個人的には為替リスクとカントリーリスクが怖いなぁと思っています。

もちろん日本にもカントリーリスクはありますけどね。

あとは商習慣と金融・税金・法律の知識が無いとどこの国であれ投資に踏み込むのは危険だなと思っていますので、そのあたりがちゃんとわかればもしかしたらチャレンジしてみることもあるかもしれません。

前回テキサスで不動産賃貸における商習慣の情報交換的なフォーラムにも出席して、色んな国の方の話を聞きましたが、研究すればするほど興味は深くなります。

不動産・建築・金融やビジネスの仕組みは、かの国から影響を受ける場合が多いですし、進んでいる点があることも否定できませんので、しっかり学んできたいと思います。

昨日は午後から新中野でＡＲＧＵＳの入力方法に関してのセミナーに参加しました。
「ＡＲＧＵＳ」。不動産分析汎用ツールとしては世界で最もポピュラーなソフトです。

アメリカで開発され、世界50カ国で１万８千以上のライセンスを持ちＲＥＩＴをはじめとした不動産投資ファンド・銀行や諸金融機関・不動産鑑定士などが利用しています。

ＣＦネッツでは基本的にＩＲＥＭ（米国不動産経営管理士協会）が使用しているキャッシュフロー分析シートを使っています。

ひとことで言えば「ＡＲＧＵＳ」はこのＩＲＥＭで使うシートを簡易版にして、

そのかわり複数の物件を指定してポートフォリオ分析をおこなったり、エグゼクティブダッシュボードという名称で必要な情報のサマリーを一覧できるようにしてあったり、感度分析がしやすいようにしてあったり・・・。

かゆいところに手が届く仕様になっています。

ＡＲＧＵＳでは不足する部分を補足しながら、より上質な投資分析をしていきたいと思います。

いろんな方がいろんな投資分析ソフトを工夫しながら作っています。

気になりますから大体手に入れてチェックはしています（自腹ですよ）。でも、最終的に行き着くところはやっぱりＩＲＥＭないしＡＲＧＵＳなのかなぁという感じがします。

スタンダードタイプでサポートを含めると７０万円近くするソフトですから個人の方にはなかなか導入は難しいと思いますが・・・。

あと、どんなソフトでもそうだと思いますが、どういう数値を入力するかで結果が違ってしまいます。

ＡＲＧＵＳへの入力はオペレーターでも出来ますから、アセットマネージャーは経済動向・地域市場動向・物件周辺市場・成約事例・物件情報なんかの調査や、出てきた結果に対する分析・レポーティングに時間を割けるというのが代理店の方の訴求点でした。

つまり、いくらいいソフトがあってもその数字が示す意味や価値がわからないと宝の持ち腐れになってしまうということでもあります。

普段は自動計算されるシミュレーションソフトを使っていますが、ＣＰＭ（米国不動産経営管理士）の資格試験では、これを全て金融電卓を使って手作業で仕上げることを求められます。もちろん、その入力するそもそもの数字がなにをもとにどういうロジックで導き出されたかということも重要視されます。

このあたりの理屈を知っておくと表面上の良し悪しに騙されない投資スキルが身に付くと思います。

そのなかで、「コレだけは」知っておいて欲しいと思うエッセンスを抽出したものが四つの「不動産投資実践塾セミナー」（１投資分析入門２市場分析入門３リスクコントロール編４資金調達編）なんです。

ちなみに、いろんな投資本やシミュレーションソフトで見逃されているものの代表としては「物件購入の際のコスト」「再募集の際の賃料設定」「適正な空室率」「テナントの更新確率」「詳細な運営費（Ｏｐｅｘ）」「リフォームや原状回復にともなう資改善費用（Ｃａｐｅｘ）」「出口でのキャップレートと売値、残債を差し引いた手取りキャッシュ」「インフレ率と将来のコスト負担」「割引率と将来のキャッシュを現在価値に割り戻した実際の価値」「期中キャッシュフローや預かり金の運用益」などなど。

本当は、いろんな要素があるんです。

ＩＲＲやＮＰＶ、Ｋ％・ＦＣＲ・ＣＣＲ・ＤＣＲ・ＢＥ％・ＬＴＶ・・・難しそうな３文字熟語（？）が出てくるとそれだけで拒絶反応を起こしそうですが、わかってしまえばなんてことはありません。

中にはご自身の成功体験をお持ちで「そんなこと（きっと）知っていても役に立たない！難しい言葉をつかってケムに巻こうとしているんだ」と喝破されるかたもいますが、再現性があるか普遍性があるかというのは別ですよね？まずは苦手意識を持たずに挑戦してみることをお勧めします。

決して表面上の利回りや、フルローンが引っ張れるということだけでは投資の良し悪しって決まらないということがきっと判ってもらえると思います。