車を買い替えました。
昨日の休みに自宅になぜか新旧のオペルワゴンが３台も・・・

一番左の黒いのは納車された２年落ち走行２万キロの車両です。

真ん中の濃いグレーのは今回引き取ってもらう１０年落ち１３万キロ（！）の車両。（クルマを買うと１０年はあちこち壊れて修理費が割高になるまでは車検を通して乗り続けます。走行距離は１０～１５万キロは行きますね。）

ついでに一番右のシルバーのは、車検に出している最中のサーブの代車でヤナセから借りた車両です。

どんだけオペル好き！と言われそうですが、べつに特別な思い入れはありません。

私が自家用車を選ぶときの判断基準は

（１）イニシャルとランニング、どちらもコストパフォーマンスがいい（２）事故を起こしても致命的な怪我をしないだけの安全性。この二つです。

この条件を満たすとすると

（１）不人気車種なので新しいのに安いもの。人気車種で安いのを買おうとすると古いものになって維持費が高くなりますからね。それから買ったあとで長く乗れません。

（２）安すぎる車はすぐにガタピシし始めて長期の使用に耐えない工作精度だし、高すぎる車は修理費・維持費が高い。ついでにあまり高性能な車もメンテナンス費用がかかる。結論としては2000ｃｃ前後の中型大衆車。

（３）欧州車は大衆車でも一般的に頑丈（？）。（若い頃に上司の運転するカ○ーラがＶＷゴ○フと衝突しこちらは大破、あちらはカスリ傷ということがあってそれ以来のイメージがあるのです。）

あとは買い物に行ったり、旅行に行ったりなおかつ普段の高速道路の運転や立体駐車場へ停めることなんかを考えるとステーションワゴンタイプが使いやすいなぁと思ったりするわけです。

そうやって条件を絞っていくとオペルなんかはいい選択肢になったりするんですね。下手したら国産車の中古よりも安いですから。

ただ、あまりにも売れないのかヤナセも取り扱いをやめてしまいました。
いい車なんですけど・・ブランディングが出来ていないのかな。

車は好きですよ。アストンマーチンとかジャガーＸＫとかカッコいいなぁと思います
でも、ン千万円もかけるほどの価値観はありません。

古い車もいいですね。
’67年式の初代ムスタングは世界で一番素敵なデザインの車だと思いますし、コリンパウエル元米国務長官が趣味で入れ込んでいる60－70年代の名車ボルボ121Ｓアマゾンなんかも憧れます。

でも、ボンネットを開けることもないメカオンチですから維持するのにいくらかかることやら。

よく、投資本や会計本でクルマの減価償却の話がでてきます。

以前、不動産投資のマンガをぺらぺらっとめくっていたら新車価格2800万円のベンツＳクラスに乗った主人公が「こいつは節約にはもってこいなんだ、4年落ちを2年ごとに買い換えていくと新車の3倍のスピードで経費計上できる・・・」といった意味のことを言っていました。

確かに「節税」にはなりますが「節約」にはなりませんね。例えば4年落ちのＳクラスがいくらか分かりませんが、仮に1200万円とすると減価償却期間6年で4年落ち＝2年償却で600万円づつ経費計上できるという算段ですね。

法人名義ならこの計算のままですが、不動産投資をしている個人がやる場合は自家用で使っている頻度と不動産投資のために使っている頻度で按分しないといけませんので落とせる金額は当然もっと少なくなります。

仮に法人名義でＳクラスを買って所得税率が50％とすると600万円の減価償却ができれば300万円の所得税がなくなります。2年で600万円の税金が節約できます。

でも、1200万円のクルマを買って600万円節税できても、600万円はお金をだしているということですよね・・・。

「Ｓクラスなら6年落ちになっても600万円で売れるぜ」と言われそうですが償却済みのクルマを600万円で売ると所得になりますからそのときには300万円の所得税が余計にかかります。

つまり、「4年落ちの1200万円のＳクラスを2年乗って600万円で売った。600万円損したけど300万円は節税できた」。というのが正しい表現です。

4年落ちの120万円のクルマで2年乗ったら値段がつかないということだと節税額は60万円にしか過ぎませんが、持ち出しのお金も60万円どまり。

しかも、消費するガソリンも部品代も車検代も税金もたぶんずーっと安いでしょう。

なんか、奥さん（もしかして自分自身にも？）に対していい車を買うための理由付けのような感じがします。

「オレはいい車に乗りたいんだ！でも減価償却して節税効果があるから5割引（税率によっては15％・20％・33％・43％引き）で買えるから・・・・いいよネ？」というのが正直な感じがしていいんじゃないでしょうか。

べつにクルマ道楽の人はそれで人生が豊かになるのならいいと思いますよ。お金が全てでもありませんし。

今日は、朝６時台の電車に乗って大阪コンサルデスクで２件個別相談です。

先週土曜日にセミナーでお邪魔してからまだ５日しか経っていないんです。さすがに慣れましたね、この往復（笑）。

今日お話ししたのは先日のセミナーに参加された近畿地方在住のみなさんです。

でも、関東人である私は一都三県（東京･神奈川・千葉・埼玉）という表現はよく耳に馴染んでいますが、こちらでは近畿二府四県って言うんですね。

京都・大阪・兵庫・奈良・滋賀・和歌山。

大阪コンサルデスクのスタッフでもあるＯ塚さんに関西圏での情報収集を協力してもらっています。
物件と融資の。

お昼ごはん（なぜか九州ラーメン）を

一緒に食べている時に最新のヒアリング成果を教えてもらいました。

そのなかで、ある銀行では、近畿二府四県と「東京」に在住している公務員ないしは上場企業（大阪・兵庫のかたに限ってはこの条件は外れてもＯＫです）にお勤めの方で年収５００万円以上。

その他、いくつかの条件を満たせば住宅ローン並みの金利・年数で融資を引っ張ることができそうなので、投資の幅が広がると思います。

やっぱり外に出ていろんな人にあったり、ウロウロしたりしているといろんな情報が入ってきますね。

資金洗浄（マネーローンダリング）という言葉があります。

組織犯罪などで得た利得の出所をいろんな方法で隠匿するという犯罪行為ですが、今月（08年3月）1日から法改正が行なわれて、不動産取引の世界にもこれを取り締まる法律が適用されることになりました。

ＪＡＦＩＣ（JapanFinancialIntelligenceCenter）の「警察庁刑事局組織犯罪対策部犯罪収益移転防止管理官」という、名刺に書いたらそれだけでいっぱいになりそうな肩書きの皆さんが運用の担当をされています。

犯罪組織やテロ組織への資金の流れを監視して、これを食い止めるという重大な役目を担っています。

組織的犯罪処罰法（平成12年施行）で金融機関等による「疑わしい取引の届出」が義務付けられました。

疑わしい取引とは、「急な資金需要があって・・・」とか何らかの理由をつけて常識外の安値で売買がされたとか、逆に考えられないような高値で取引されたとか、はたまた契約の時と残代金決済の時の名義が急に変わったとか。なんか怪しいぞ？という取引です。

そして3年後の平成15年施行された金融機関等本人確認法で（１）運転免許証等による本人確認（２）本人確認記録の作成・保存（３）取引記録の作成・保存　が義務付けになったわけです。

今回は、

この二つの法律が廃止・削除のうえ拡大運用されてあらたに犯罪収益移転防止法という法律ができたということです。

金融機関だけではなく新規対象事業者が加えられ、そのなかにリース会社・宝石貴金属業者・司法書士・会計士・税理士・弁護士そして宅建業者などが入っています。

賃貸の場合は対象になりませんが、売買の場合は媒介契約を交わす段階で、そして売主・買主双方の（１）身分証明書の写しと（２）取引台帳を７年間保存する義務が生じます（宅建業法では保存期間は５年ですから注意が必要ですね）。

それから、前述の不自然な取引と思える場合は、契約が成立しなかった場合でも都道府県知事等へ届出をしないといけません。

もしも、これを怠ると刑事罰（！）が科せられますので宅建業者の方は要注意です。

不動産投資家の皆さんも、知らず知らずのうちに犯罪に加担していたなんていうことになると大変ですからね。まぁ、めったに無いと思いますが。

前に、売買契約後に事前相談でＯＫを出していた銀行が急遽手のひらを返して融資否認となったことがありました。

担当者は言葉を濁していましたが、どうも取引の相手方の売主法人の社判に記載されていた代表取締役の名前がその筋のかたの名前でヒットしたらしかったのです。

よくよく調べてもらったら（何年前にはどこに住んでいたとか根掘り葉掘り聞かれて住民票や戸籍謄本まで要求されました）、結局、同姓同名のまったくの別人ということでセーフとなりましたが、いろんなことがあります。

仲介業者が重大な処分暦のある会社だったなんていう場合にも同じようなことがありますので、普通なら問題のなさそうな融資が急に通らなくなって担当者が口を濁してみなさんに特にローン事故や債務超過など思い当たることがなければもしかしたらそんなことが原因だったりするかもしれませんよ。

１０時からＷｅｂで確認できるということでしたが、新卒の学生さんの面接が朝からびっしり入っていてすっかり忘れていたら夕方家から電話があり「合格通知」が届いていました。

かなり難しかったです。

まず最初に自宅に送られてくるテキストとＷｅｂ講義で第１ステップの勉強をします。課目は・・・

１「不動産証券化とファイナンスの基礎」
２「不動産の投資分析」
３「不動産証券化商品の組成と運用」
４「不動産証券化商品の投資分析」
５「不動産投資運用と倫理行動」

第１ステップは「知識編」と銘打って、基本的な金融・証券・不動産の知識の習得がなされているかということを見られます。

基本的とは言っても内容はかなり深いです。

ＭＭ（モジリアーニ・ミラー）理論・ＣＭＢＳ・β（ベータ）・ゴードンモデル・効率的フロンティアと無差別効用曲線・・・。

知っている人は知っていますが、いきなりコレです。

そのあと、

１次試験を受けに行って（去年はピラミッド校舎のある学習院大学でした）合格すると次に進みます。この段階でまずはかなりふるいにかけられます。

基本的には四択問題ですが、回答がイジワルです。普通は二つくらいに選択肢が絞れてエイヤッで選んだりしますが、問題が提示された後に「このなかで正しい選択肢はいくつあるか（！）」：解答①１つ②２つ③３つ④４つ・・・的な。

受験の前の段階で力尽きてしまった人も結構いました。

第２ステップは「演習編」ですから楽ができるかなぁと思いきや、

６「不動産投資分析」
７「不動産ファイナンス」
８「不動産証券化商品分析」

これも送られてくるテキストとＷｅｂ講義を受けた後、各回Ｗｅｂで課題を提出します。当然、テキストを見ながらやるのですが、これがまた大変なんです。

日本ビルファンド（ＮＢＦ）やジャパンリアルエステイト投資法人（ＪＲＥ）のＨＰから決算短信を自分で引っ張り出してきて財務比率分析をしたうえであれこれ答えを出します。

問題としてはこんな感じです・・・

・・・上記の演習3-3で求めた予測「修正持続可能な成長率」（ｇ*）と第２章のレポート課題2-5で求めた、東京オフィス市場賃料の成長率（ｇ）を比較して、「平成１７年１２月期」におけるＮＢＦの外部成長の必要性（必要か否か？）を判断しなさい。

はっきりいってこの段階で演習課題二つが正しく導き出されていないと計算が出来ないのです。

年末年始をはさんだ短い日程の中でなんとか三つの課題を終わらせると今度はそれぞれの課題に関して虎ノ門で集合教育が行なわれます。

そして毎回最後に行なわれる１時間半の確認試験に全て合格すると晴れて合格。

・・と、こんな流れで受けるわけです。

ＩＲＥＭ-ＪＡＰＡＮの前会長　塩見ＣＰＭも証券化マスターの資格ホルダーですが、こんな難しい試験を受けてきたんだなぁと改めて思いました。

これで不動産関連資格は１６になりました。

（①証券化マスター②ＣＰＭ③一級建築士④不動産コンサル⑤不動産アナリスト⑥ＦＰ⑦ＦＰ技能士⑧宅建⑨管理業務主任者⑩賃貸住宅管理士⑪貸金業務主任者⑫賃貸住宅査定申請主任者⑬損保⑭生保⑮震災建築物応急危険度判定士⑯住環境測定）

難しい資格もあればそうでない資格もありますが、いろんな資格を取っていく過程で不動産や不動産投資に関していろんな角度でモノが見えるようになりました。

そしてそのなかで特に不動産投資をする上で知っておいたほうがよいと思える視点や知識をみなさんにわかりやすく理解してもらえるように色んなところで講演したり、モノを書いたり、こうやってブログに公開したりということが自分ができることなんじゃないかなと思っています。

人生のテーマは「より良い影響力を、より広い範囲に与えていけるかどうか」ということだと思います。

そんなキレイごとをいったって所詮は「カネ」でしょ！というひともいるかも知れませんが、１００億のカネを持って無人島に一生いても価値がありませんもんね。

きっと大金をつかんでそれをばら撒けば、店員さんや友人やいろんな人からチヤホヤされることでしょう。

お金を使って「自分の影響力」を確認する作業をするわけですから結局はゴールは一緒だということです。

ただ、お金はそのための道具のひとつにしか過ぎませんから、道具を目標にしてしまうとあとで虚しくなってしまう恐れがあるということです。

不動産投資をはじめとする数々の投資も、道具であるそのお金を稼ぐための仕組みにしか過ぎないということを念頭にやっていくと冷静な判断ができるようになると思います。

今日は、朝から銀行で建物の残代金決済と引渡しをしました。

今回は投資物件ではなく、投資家の方のご自宅を㈱南青山建築工房で建てさせてもらったのです。

20人は鑑賞できるんじゃなかろうかというデカイ「シアタールーム」のあるこだわりの家です。

「自宅は負債」なんていうヒトもいますが、自宅は電卓の世界とは別ですからね。

自分が必要に感じて気に入ればいいんです（ムリさえしなければ）。

また、投資で考えて電卓で考えた場合、普通は「住宅ローン」ＶＳ「家賃」で比較しますが本来は「住宅ローン＋維持費＋固定資産税など」ＶＳ「家賃＋更新料＋住宅ローン相当額の補償額の生命保険料」でないと比較できませんね。

あとはインフレ率やそれぞれ特有のリスクがありますからそのあたりも換算しないと・・・。

「家探しは結婚相手を探すのと一緒」。

よく不動産関係の営業マンが言いますがまさにその通り。年収がこのくらいで、何歳くらいで、実家はうるさくなくて・・・なんて理想を持っていても、好きになっちゃうと関係なくなっちゃいますからね。

理想と現実のギャップを「妥協」で埋めるのも、あまり背伸びをしすぎると続かなくなっちゃうのも一緒です（笑）。

対して投資物件は従業員を採用するのと同じかな。

それぞれの持ち味・能力を持ったヒトを何人でも必要なときに必要なだけ採用すればいいわけですし、

定年退職や解雇もできます。その人が好きかどうかはそんなに問題ではないでしょう。

それから自宅を使った不動産投資や、不動産投資の手伝いを自宅にさせるなんていうことも出来ます。

どっちにしても誰かに家賃を払わなければいけないヒトであれば、自宅購入は大家である自分に、入居者である自分が家賃を払うという形にするわけですから大家である自分はそのうちローン残債が減ってくればそれを共同担保にして投資物件を買うことも出来ますね。

入居者である自分が相場相当の家賃を払ってくれて、ローン・運営費などを払って利益がでればそれを貯蓄したり再投資したりもできます。

あるいは将来、貸せるところであればアパートに建替えてもいいですし、そうでなければ売って現金にして投資資金にしてもいいです。その頃には子供の独立などで家族構成も変化しているでしょうから。

私自身、所帯を持つと同時にずーっと持家です。23歳から。

今の家も気に入っていますよ。

バス便ですが、分譲地の端っこでスーパーや銀行に行くのは別に不便を感じませんし、二人とも車で動くのでインターの近さや2台とれる駐車場でカバーできています。

逆に山並みを見渡しながらバーベキューをしても誰にも迷惑が掛からず、自宅にいながらキャンプ場気分が味わえるという点で他にないところが気に入っています。

でも子供たちが大人になって独立したら引越してしまうかもしれませんよ。

横浜のみなとみらいや港区・中央区あたりのマンションに・・・。

人生は短いです。

その中で、生活のベースになる自分の家の価値って大きいと思っています。必要なときに必要な、満足できる、安心できる家があるっていうのは電卓だけではない部分があります。・・・プライスレス・・・的な？

なにしろ終戦直後に建ったような雨漏りだらけの２Ｋ＋店舗の小さな古い家で両親と兄弟姉妹の9人家族で育ちましたから家に対しての憧れが強いんです。

それで不動産・建築の世界に飛び込んだというところもありますが。

最初に買ったマンションと次に買った建売は両方値上がりして売却しましたが、今の家は値下がりしてます。

まあ、売らないと損も確定しませんが・・・。

資本改善したおかげで価値があがって売却利益がかなり出る物件を再来年あたり出口で手放すつもりなので、そのとき一緒に売っちゃおうかなぁとも思っています。そちらの売却益とこちらの売却損が相殺されて譲渡税が圧縮できますから。