新大阪江坂東急インで開催されたＩＲＥＭ　ＪＡＰＡＮ大阪支部のセミナーに行ってきました。

参加者は約５０名でほぼ満員。飛び込みで参加者も増えたりと盛況なうちに終わりました。

今回は４割ほどはＣＰＭ（米国不動産経営管理士）の資格者、のこりは売買仲介・賃貸仲介・建売分譲・建築受注など不動産の各分野で活躍されている皆さんや、独立系ＦＰで頑張っている方、証券化を専門で行なっている方、大家さんの勉強会を主催されているベテランオーナーさんなど多彩な顔ぶれです。

今回はどうやってコンサルを進めていくのか、

そしてそのなかでＣＰＭ資格を取得していく上で学んだいろいろな知識はどうやって生かされていくのかということを中心にお話させていただきました。

私のパートの前に参加者同士でこれからのＣＰＭの課題や、疑問点などを話し合うコーナーがありました。

例えば、ベテラン大家さんは「自分の物件に空室があるので業者をまわって、案内が入って成約しなかったら、なぜ決まらなかったか知りたいから教えてくれと口を酸っぱくして言っているのにまったく報告・連絡・相談が来ない」と憤慨していました。

私も大家のはしくれだから、よく分かります。

ビジネスの基本がなっていないともおっしゃっていましたが、本質は賃貸の担当者（大抵は若い営業マンがなります）は大家さんに悪い話をするのが怖いんです。

本当は家賃を下げたほうがいいなと思ったり、リフォームをしたほうがいいなと思ったりしても全てお金がかかることですから、「そんなことをしなければ決まらないんだったらヨソに頼む！いくらでも業者はいるんだ」とヤブヘビになってしまうことを恐れて顔色をうかがうようになっちゃうんです。

管理会社の担当やリーシング担当はビジネスの大事なパートナーだということに気づかず、いまだに「オレ様・何様・貴様～！」状態の大家さんって少なくないですから。

そんなときに数字で「いま賃料を下げたらこういった影響があります」とか「こういったリフォームをいくらの予算で行なうとかけた予算をこれだけ上回る投資効果があります」とかいった提案を数字や裏づけデータをもとにして提案できたら自信をもってオーナーと話すことができますよね。

逆にいえばそれをできる人は皆無ですから他社との差別化もできるしオーナーにとってのかけがえの無いパートナーにもなれるということなのです。

また、同じ方の話で「アドレスと電話番号を公開したら全国の大家から問い合わせが殺到している。みんな相談する人が近くにいないし不用意に不動産屋に相談したらいいようにされてしまうというか騙されるんじゃないかと恐れているんです」という意見もありました。

ＣＰＭは一番最初の授業で「倫理」というのを取ります（試験もあります）。

「投資家の利益の最大化を適法に図る」というＣＰＭの大前提の立ち位置を叩き込まれるのです。

でも、そのまえに「投資家に儲けてもらって、自分も儲けさせてもらう」というＷＩｎ-Ｗｉｎの関係を築けたら長く利益を得ることが出来ますよね。一時の利益を得て投資家の利益を損ねたらそこから先は企業の存続って無いと思いますし。

そんなこんなで無事に終わり、懇親会から２次会へ流れていまは横須賀に帰りつける最終の新幹線の中です。

今日参加された岡山・名古屋・福岡のＣＰＭの皆さんにかの地での講演を依頼されました。いろんなところで、いろんな方とお話しするのは刺激的ですし楽しいです。

時間の許す限りいろいろお邪魔したいと思っています。

メールで確定申告についての質問がありましたのでお答えします。

区分１Ｒをお持ちのかたで、管理組合に毎月払っている「修繕積立金」は経費になるかならないか・・・というものです。

結論からいうと

「経費として計上できます」。

一棟ものなどの場合、独自に修繕積立てをしてもこれは経費で落とせませんね。実際に貯まったお金を取り崩して使うときに、資本的支出とならない修繕を行なえばその時に初めて経費として計上できるようになります。

たとえば、概ね3年以内の周期で行なわれる反復性のある工事や20万円未満の工事や塗装仕上げ→塗装仕上げというようなバリューアップしない工事などがそうですね。

区分所有で管理組合に毎月支払う積立金の場合は独自に積み立てたお金を取り戻せませんから、これは一般的な修繕積立金とは別に経費計上できます。

ちなみに、投資分析の場合には修繕積立金は資本的支出として自己資本（Ｅ）に勘定されるのが基本ですが、ファンドなどではCAPEXとして年間何％とか定額でいくらとか経費計上している場合が多く見られます。

また、区分建物の管理費と一緒に毎月払う修繕積立金は厳密な扱いをせずに運営費として一緒に計上するのが一般的です。

今日は第四回目の猪俣道場初日。

10時間しゃべりっぱなし、立ちっぱなしでかなり疲れました。体重が重いうえに偏平足なもので（・・・）。

会場のヴィラフォンテーヌ（汐留）に宿泊していますが、当然マッサージを呼びました。

待つこと30分。その間お風呂にも入って万全の体制で臨みましたが、もまれ始めて5分・・・10分・・・。あれっツボに入らない。

しばらくガマンしましたが、チェンジしてもらいました。

申し訳なかったですが、これだけは譲歩できなかったので。

前々回の猪俣道場は同じホテルでの開催で、そのとき同じことがありました。

「・・・前にも、ありましたよね・・・」

むこうも思い出したようでした。

「どうも相性が悪いですね」と笑いました。

ある意味運命の出会いです（笑）。

今朝の便でタイから帰国しました。

出張中、ブログの更新が出来ませんでした。

朝から晩までぎっしり予定が詰まっていたこともありますが、

現地で宿泊したザ・モンティエン・バンコクという１９６７年に建築された古ーい（歴史のある？）ホテルで、変圧器が突然プツンと壊れてしまいＰＣの接続が出来なかったのです。

ちなみにこのホテル、

ベトナム戦争のときに米軍の司令部が設置されていたそうです。

肝心のスチールハウスは工場に併設して作ってもらった施工モデルを見てきましたが予想以上に良かったです。

詳しくはまた改めてご紹介しますが、全国から参加した建築・不動産の関連企業の皆さんもびっくりしていました。

フォーブス社が選ぶアジアのベスト２００社にランクされた１０億ドル企業サイヤムスチール社と日本屈指のスチールハウスの専門家と日本では数少ないＣＭ（コンストラクションマネージャー）と大学で建築を教えている老（？）教授とＣＦネッツ。

なかなかスゴイ顔ぶれです。

ＧＷの社員旅行は家族を連れてみんなでまた見に行く予定です。

「奇跡のマンモス＜リューバ＞展」を見に行きました。

昨日の水曜日は会社が休みだったのですが、虎ノ門で不動産証券化マスターの第2回スクーリング＆テストがあったもので、夕方子供たちと東京駅で待ち合わせたのです。

＜リューバ＞というのは発見者の奥さんの名前で、ロシア語の「愛」なんだそうです。さしずめマンモスの「愛ちゃん」といったところでしょうか。（ちなみに＜イクラ＞もロシア語で「魚卵」の総称なんです・・・関係ないか。）

展示会はＪＲ東京駅前丸ビルの1階特設会場で今週の日曜日（2/3）まで開催されています。

意外と空いていてあまり並ばずに観れました。

「ゾウの干物だな。」

率直な感想を漏らしたら、子供たちに「お父さんヒドイねぇ」とたしなめられました（笑）。

しかし、3万7千年前に死んだ生後6ヶ月のマンモスの子供がほぼ完全な形で私たちの目の前に現れるとは・・・信じられません。

十数年前にアルプスの氷河から5000年前の人間（アイスマン）の死体が発見されて騒ぎになりました。エジプトの古王朝でも5000年前、中国の殷の時代でも3000年前、お釈迦様は2500年前、イエスキリストは2000年前、マホメットは1400年前・・・。

人類の歴史ってほんとに短いんだなと改めて思います。

そのなかで人間の寿命はさらに短いですし、現役の期間はもっとです。

マンモスが絶滅した原因は隕石や極ジャンプなど諸説ありますが、そのころ急激に増えた人類による「オーバー・キル＝獲りすぎ」が有力な学説らしいです。

人類による乱獲で絶滅したマンモスが、人類の近代文明がもたらした地球温暖化によって永久凍土から姿を現したというのもなにか啓示的なものを感じます。

こうやって不動産投資でいろんなことをやっていますが、

3万7千年前には国境もないし、誰の土地かなんていうのも無かったし、そもそも陸地の形自体違っていたんですよね。

所有権だって貨幣だって、人間の間での取り決めごとに過ぎませんから・・・。

地球からの借り物である不動産を使って、
過去からの借り物であるいろんな制度や仕組みを使って、
未来からの借り物である資源を使って

限りある時間のなかで経済活動をしているんだというのが本質の部分なんだと思います。

必要以上に求めると、いろんなところで歪みが生じます。

ハイリターンにはハイリスク、ローリターンにはローリスク・・・。
当たり前の話のように感じますが、

「ほどほどにしておきなさいね」という神様のメッセージが込められているんだと思います。

長期的にみて（経済は）どうなりますか？
という質問にイギリスの経済学者ケインズは「（長期的には）我々は皆、死ぬ」と答えています。

「フォレストガンプ/一期一会」という映画の中でもトム・ハンクス扮する主人公のガンプが「お金は必要なだけあればいい、それ以上は人に見せて自慢するだけになるってママが言ってた」と語るシーンがありました。

投資やお金の問題は最終的には「いかに生きるか」「どう生きたいか」ということに尽きると思います。

老子の現代語訳やベストセラー「求めない」（小学館）で有名な加島祥造さんみたいに自然の中でひとり暮らしていくのも少しだけ憧れますが、長くて1週間かなぁ・・・。

リューバ展を見た後、丸の内で食事をしたり買い物をしたりウロウロしてたらやっぱり楽しかったですし。