0.75％もアメリカの金利が下がりました。

サブプライムショック対策（超短期的に見ればシティグループショック？）とはいえ、だいたい0.25％刻みでの金利の上げ下げが多いですから3回分をいっぺんにという感じではないでしょうか。

「風が吹けば桶屋が儲かる」という言葉があります。

風が吹くと埃が舞い上がる→埃が目に入って目の見えない人が増える→そういった人の商売のひとつである三味線弾きが増える→三味線の材料の猫が減る→猫が減るからネズミが増える→ネズミが桶をかじる→桶を新調する人が増えるから桶屋がもうかる・・・。

こういった話です。

「アメリカがくしゃみをすれば日本が風邪を引く」ともいいますね（？？）。

これでまた日本国内ではしばらく金利は上がらないと思います。国の借金とそれに伴う利払いが多すぎるという国内事情もありますし。

不動産投資の場合、

金利の上げ下げから影響を受けるのは「資本化率（キャップレート）」です。

預け入れ金利から考えると、不動産投資も投資先のひとつにしかすぎませんから金利が下がれば求める利回りも低くなりますし、上がれば高くなりますね。

もともと預金金利とキャップレートの差が大きければ、ある程度の利上げは吸収されてしまって意外と影響を及ぼされなかったなんていうこともありますが（ここ最近はそうでした）。

不動産の価値を決める手法に「収益還元法」というのがあります。物件自体が生み出す価値によって価格が決定されるという考え方です。

そのなかで貨幣の時間的価値を折り込んで出口まで含めた価値をだすのが「ＤＣＦ法」、ネット収入÷キャップレートという公式でスナップショット的にその時点での価値を出すのが「直接還元法」と呼ばれます。

ＤＣＦ法での出口価格は直接還元法で出しますし、どちらも重要な考え方です。

例えば、ネット収入100万円でキャップレート10％ならその物件の価値は1000万円（100万円÷10％）。5％なら2000万円（100万円÷5％）ということです。

金利が下がってキャップレートが下がると、これは分母だから答えである価格は上がりますよね。

逆に金利が上がってキャップレートが上がると価格は下がります。

ということで「じゃあ金利が下がったから不動産は上がるんだ」というとこれも一筋縄ではいかなくて景況感やＧＤＰ成長率、あるいはデフレーター、貨幣価値、空室率などの影響も関係してくるわけです。

「不動産市場の長期均衡四象限モデル」というのがあります。

簡単に言ってしまうと、

賃料が上がると→投資物件の価格が上がる。

投資物件の価格が上がると→賃貸物件の新規供給量が増える。

賃貸物件の新規供給量が増えると→賃貸物件のストック量が増える。

賃貸物件のストック量が増えると→賃料の上がりが止まる。

こういう具合にそれぞれが影響を及ぼしあってくるわけです。
市場分析セミナーのなかで、どこから指標をひっぱって来るかということも含めてお話をしたいと思います。

昨日（1/13）、東急東横線の8000系電車というのがさよなら運転をしていたらしくて駅のホームで黒山の人だかりを見かけました。

8000系は昭和44年（1969）営業運転開始ということらしいですから40年近く走っていたんですね。

20歳のとき（1981頃？）に当時付き合っていた今の嫁さんの家に遊びに行くのに良く利用していましたが残念ですね。

当時はステンレスボディの最新式列車という感じでモダンだなぁと思ってました。乗換えで使った目蒲線は現在渋谷駅前に鎮座している緑のカエルみたいな車両が現役で走っていましたから。

昨日は、

大地主さんの建築コンサルに行ったので、その帰りに見かけたんです。

ちなみにその方は「商店街をやっているんですが・・・」と切り出されたもので「？？？」と思ったら、駅前商店街の土地・建物をまるまる所有していました（絶句）。

でも、地主さんは地主さんなりの苦労もあるんですよ。実際。

その方はお子さんも含めてかなり勉強されていますので心配は無さそうですが。

ただ、知識が多く・深くなると逆にその知識に囚われてしまってそれが思い込みになってしまうこともあります。

例えば、「所得税を圧縮するために建物価格の割合を多くして減価償却を多くする」というのは節税の常識として良く言われています。

確かにそうなんですが、減価償却した分は売却したときに取得原価から差し引かれてしまうので所得税率10％とか20％の人が短期譲渡で譲渡税率39％なんていうケースでは逆の効果になってしまう場合もありますね。

今回のコンサルの詳細には触れませんが、ご本人がいろんなことに精通していてこれをすると相続税や保有税が上がってしまうということが自分でわかっていたので、手付かずのまま放っておいたという案件でした。

心配している税金は実際にいくら上がってしまうのか？ということをその場で資料を見せてもらいながら計算したら保有税は年間わずか数万円のアップ、相続税もケースによっては逆に安くなるか、ないしは数年でその分が取り戻せてお釣りが来るということがわかりました。

実際はどの位のものが建つのか法的制限や条例を調べてボリュームと予算、賃料を出した上で正確な損得の比較を行なう必要があります。

ＰＭ担当者や建築のスタッフ、税理士の協力を得て次の作業にはいります。

月曜日に「ドリームウィーバーのソフトを使ってＨＰを作成する」という講習を受けました。

昨年から毎回２時間近い授業で全８回のうちの３回までは終わっていたのですが、細切れの時間配分だと、ＰＣの立ち上げ・前回の復習と時間が毎回取られるうえに、前の作業を思い出すのも大変なもので残りの５回分を一気にやってくださいとお願いしておいたわけです。

やりましたよ。９時間ぶっ通しで。

私が受講したコースは社内では２回目で今回の参加者をいれると営業系のスタッフはほぼ全員受講したことになります。

講習の目的は、「リーシング」。

いまどき、

賃貸物件の募集はインターネットが常識になっていますが、いざＨＰを作れるかというと個人差があるんですね。

そういう私もこうしてブログを書いたり、エクセルで関数を使っていろんなシートを作ったりはしていますがＰＣスキルがもの凄く高いかといえばそうでもないわけで・・・。

最終的には賃貸管理を受託している物件”それぞれ”にＨＰを開設してリンクさせていくのが理想的です。

個人のオーナーさんで独自にされている方はいらっしゃいますが、私の知る限りでは管理会社・ＰＭ会社で全物件をそのようなかたちにしているところは無いと思います。

こういった作業を、だれか特定の担当ではなく全員が基礎能力としてできる状態になっていると差別化が図れますし、実務としてもかなり強い引き出しになるのではないでしょうか。

リーシングのステップとしては

１）問い合わせ数・内見数を増やす
２）内見からの成約率をあげる
３）解約率を下げる

という流れになります。

この１）の部分を補強するということですね。

同様にＣＦネッツでは２）３）についてもＰＭ事業部のソリューション部隊が掃除をしたりバリューアップの提案や工事を行なったりしています。

次のテーマとなっているのは「写真（画像）」。

写真の上手いヘタでＨＰや募集図面の見栄えも変わってきます。

プロの女性フォトグラファーＩさんも昨年秋からＣＦネッツの仲間に加わっていますので今度は、スタッフ全員が本格的なカメラ撮影の講習を受ける予定です。

デジタル一眼の高級機種も複数用意されています。

倉橋は「オレ、昔新聞社主催のコピーライティングコンテストで賞、獲ったことあるからさぁ」といつも私に自慢していますので、こういった広告系の事が好きなんですね。

「賃貸営業＝広告代理店」だから！と喝破していますし（笑）。

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新年明けましておめでとうございます。
今年も頑張って更新をしていきたいと思いますので宜しくお付き合い願います。

「歳旦立志」。毎年元旦に、今年の目標を立てます。

仕事・家族・個人・社会。

四つの側面でそれぞれ。

仕事は業績や新しい取り組み、家族は旅行などの楽しみや教育について、個人は資格取得や読書量などのインプットと出版・寄稿・セミナー（それからブログなんかもそうですね）などのアウトプット、それから不動産投資の部分もここになります。社会はＩＲＥＭや事業協同組合を通じた活動や学校のＰＴＡ活動など。

ここでは具体的な内容は触れませんが、

いつも自分の進んでいく方向が合っているか迷わずに進むためにも大切です。

もちろん自分にとってなぜそれが必要か？どんな意味合いがあるのか？という下敷きがあっての目標となります。

これからまた新しい１年が始まりますが、年齢を重ねるごとにだんだん実感する時間が短くなっていきます。

それはそうです。

今４６歳の私にとっての１年は人生のわずか４６分の１にすぎませんが、１０歳の子ども達にとっては人生の１０％を占めますからね。

１００歳の人は１％？

加齢は加速していきますので悔いの無い毎日を送るというありがたさをひしひしと感じるわけです。

今年はねずみ年。私は丑年ですから来年は年男。

ということはもう１周したら還暦です（驚）

不動産投資を始めようかと思い立って相談に見える方はなぜか３８歳と５６歳の方が比較的多いのですが、ある意味人生の中でそういった節目を感じる時期なんだと思います。

サラリーマン生活の折り返し地点か終点間近ですから・・