南青山オフィスで外部の方と打ち合わせをしました。
投資用の新築区分マンションを販売している会社の方で、今まで購入された方やこれから購入を考えている方を集めて毎月セミナーを行っているそうなのですが、次の講演をお願いしたいというオファーです。
セミナー事業部の岡本さんが「多分、ウチがいつもやっている投資分析のハナシをするとそちらのお客様が全部こちらに流れてしまうかクレームになって逆効果だと思いますよ」と対応してくれていたらしいのですが、「それでも、ぜひ」ということになって時間を作ったわけです。
別に新築区分マンションやそれを売っている皆さんに恨みがあるわけでもなんでもありませんが、計算するとやっぱりどうしても合わないんです。
ネット利回り（単純に管理費・修繕積立金・固定資産税程度を折り込んだ利回りではなくて、空室率や賃料の低下なんかも折り込んだ本当の意味でのネット利回り＝ＦＣＲですよ）が4％台の物件をローン借り入れに対する年間返済額の割合（ローンコンスタント＝Ｋ％）5％でお金を借りて買ったら当然逆ザヤになりますね。
もちろん全額現金で購入すればそういったことはなくなりますが、こんどはレバレッジが効かないのでＦＣＲ以上の利回りで自己資金を回すことが出来なくなります。
そのあたりの論理的根拠をホワイトボードに書きながら説明してあげたのですが、それでもなんとか良い点を探して欲しいようです。
「そのままではおっしゃるとおり持ち出しになってしまいますが、繰上げ返済をしていけばキャッシュフローがでると思うんです」・・・「でも、それはそれだけ自己資金（Ｅ）を入れたという事になるから自己資金の利回り（ＣＣＲ）はいずれにしても低くなりますね。このくらい入れると赤字は解消できますが」
「でも、長い目で見たらよい投資になると思うんですが、そこのところを」・・・「30年後にやっとキャッシュフローが出てもねぇ。＜貨幣の時間的価値＞を折り込んだ分析をするともらえるお金の価値は現在から遠くなればなるほど低くなるから長い目で見ると余計に損になるよ。」
「そうすると、投資とは別の観点で・・・保険とか節税とかそんなことで見ればどうですか？」・・・「そうすると投資としての大前提が崩れない？それに原則的に節税は経費がいろいろかかる初年度でしょ？それが終わったらただの赤字の物件になっちゃうしね。それにちゃんと儲けながら保険・節税の効果を得ることができる物件あるよね」
・・・不動産投資について人前で話をする限りは、基本的な考え方を曲げることなく洗いざらい伝える使命があります。
「投資は自己責任」って言うからにはちゃんといいことも悪いことも、というかそもそもどういう仕組みなのかということを知ってもらわないとマズイし、そこで提供する情報に恣意的な操作があったら下手したらサギになっちゃうよね？とたずねたら「本当はそう思っているんです」と納得してくれていました。悪い人ではなさそうです。
せっかく声をかけてくれた会社の商売を邪魔するようなことになったら申し訳ないですから、
「断ったとしても全然気にすることはないですから、持ち帰ってよく検討してみてくださいね」といちど仕切りなおしにさせてもらいました。
あと、その会社さんの取り扱い商品ラインナップに新築以外の物件があればどうやって組み合わせるといいとか、いまやっている投資のカイゼンの仕方とかそんな話もできるんですけどね。
しかし、んーんっ
＜新築区分マンション＞のいいところ・・・・・。
＜新築区分マンション＞のいいところ・・・・・。
＜新築区分マンション＞のいいところ・・・・・。
ありました！
もし、投資家が亡くなって団体信用生命保険が実行されてローンが帳消しになったときには一発逆転でいい物件が残ります。