今日から二日間の会期で開催されている「賃貸住宅フェア2007」に行ってきました。

場所は東京ビッグサイト。

今年も昨年以上にブースの数が増えていて、無料セミナーも沢山の会場で行われていました。

21年間の大家暦をもつ加藤隆さん（猪俣道場の卒業生でもあります）の「サラリーマン家主が体験した　人には言えない不動産投資のコワ～イ話５連発」。

失敗体験を中心とした話でとてもためになる内容だったと思います。会場も立ち見の大盛況でした。

ＩＲＥＭ－ＪＡＰＡＮの石橋会長は「年商２割アップも可能　仕事を増やすプロパティマネジメント」

横浜の右手（うて）ＣＰＭは「国際ライセンスＣＰＭを取得してワンランク上のコンサル提案を」

こちらも覘かせてもらいました。

一番の盛況だったのは

「ボロ物件でも高利回り　激安アパート経営」の加藤ひろゆきさんのセミナー？

熱気ムンムンだったですよ、あふれかえる人出で。

内容についてはあえて触れませんが・・・・。

各ブースも新味のある出品がいくつかあって新鮮でした。こういったイベントはなにかしらインスパイアされるものがありますし、勉強にもなりますから是非参加されるといいと思います。

会社を休んで来ちゃいました！という顔なじみの投資家さんや、地方から泊りがけであるいは日帰りでこられたいろんな方々とばったり会いました。

一応今日はＩＲＥＭのブース（写真）のお手伝いということで金融電卓の販売と、ＣＰＭ資格の取得を勧めるということをやっていましたが、そんなことで基本的には会場内をウロウロしていました。

でも、よく考えたら会場内のブースに出店している企業のほとんどが建築・仲介・管理・コンサルの会社だということに気がついたもので、「社員の方でチャレンジする方がいたら是非どうぞ！」と出来立てほやほやのＩＲＥＭのリーフレットを配ってまわってきました。

エライでしょ？

でも、大変な資格ですけどお金と時間をかけるだけのことは絶対にあることは保証します。特に建築・仲介・管理・コンサルの世界で仕事をされている皆さんであれば必ず元は取れるはずです。

だって、ＣＰＭが一人もいない県がまだあるわけですから競合他社とまったく違う次元で一人勝ちすることが出来るんですよ。

逆に言えば、日本全国津々浦々で不動産投資の正しいロジックを知らない業者がやはりそれを知らない投資家といろんなビジネス・取引をしているわけですから「無免許運転」的な危うさを感じているんです。

お互いが事故を起こさないためにもこの資格の普及を応援していきたいと思います。

＞＞年末に入り動きが激しいです！！　　不動産投資ブログランキング　→　詳細はコチラ

南青山オフィスで外部の方と打ち合わせをしました。

投資用の新築区分マンションを販売している会社の方で、今まで購入された方やこれから購入を考えている方を集めて毎月セミナーを行っているそうなのですが、次の講演をお願いしたいというオファーです。

セミナー事業部の岡本さんが「多分、ウチがいつもやっている投資分析のハナシをするとそちらのお客様が全部こちらに流れてしまうかクレームになって逆効果だと思いますよ」と対応してくれていたらしいのですが、「それでも、ぜひ」ということになって時間を作ったわけです。

別に新築区分マンションやそれを売っている皆さんに恨みがあるわけでもなんでもありませんが、計算するとやっぱりどうしても合わないんです。

ネット利回り（単純に管理費・修繕積立金・固定資産税程度を折り込んだ利回りではなくて、空室率や賃料の低下なんかも折り込んだ本当の意味でのネット利回り＝ＦＣＲですよ）が4％台の物件をローン借り入れに対する年間返済額の割合（ローンコンスタント＝Ｋ％）5％でお金を借りて買ったら当然逆ザヤになりますね。

もちろん全額現金で購入すればそういったことはなくなりますが、こんどはレバレッジが効かないのでＦＣＲ以上の利回りで自己資金を回すことが出来なくなります。

そのあたりの論理的根拠をホワイトボードに書きながら説明してあげたのですが、それでもなんとか良い点を探して欲しいようです。

「そのままではおっしゃるとおり持ち出しになってしまいますが、繰上げ返済をしていけばキャッシュフローがでると思うんです」・・・「でも、それはそれだけ自己資金（Ｅ）を入れたという事になるから自己資金の利回り（ＣＣＲ）はいずれにしても低くなりますね。このくらい入れると赤字は解消できますが」

「でも、長い目で見たらよい投資になると思うんですが、そこのところを」・・・「30年後にやっとキャッシュフローが出てもねぇ。＜貨幣の時間的価値＞を折り込んだ分析をするともらえるお金の価値は現在から遠くなればなるほど低くなるから長い目で見ると余計に損になるよ。」

「そうすると、投資とは別の観点で・・・保険とか節税とかそんなことで見ればどうですか？」・・・「そうすると投資としての大前提が崩れない？それに原則的に節税は経費がいろいろかかる初年度でしょ？それが終わったらただの赤字の物件になっちゃうしね。それにちゃんと儲けながら保険・節税の効果を得ることができる物件あるよね」

・・・不動産投資について人前で話をする限りは、基本的な考え方を曲げることなく洗いざらい伝える使命があります。

「投資は自己責任」って言うからにはちゃんといいことも悪いことも、というかそもそもどういう仕組みなのかということを知ってもらわないとマズイし、そこで提供する情報に恣意的な操作があったら下手したらサギになっちゃうよね？とたずねたら「本当はそう思っているんです」と納得してくれていました。悪い人ではなさそうです。

せっかく声をかけてくれた会社の商売を邪魔するようなことになったら申し訳ないですから、

「断ったとしても全然気にすることはないですから、持ち帰ってよく検討してみてくださいね」といちど仕切りなおしにさせてもらいました。

あと、その会社さんの取り扱い商品ラインナップに新築以外の物件があればどうやって組み合わせるといいとか、いまやっている投資のカイゼンの仕方とかそんな話もできるんですけどね。

しかし、んーんっ

＜新築区分マンション＞のいいところ・・・・・。
＜新築区分マンション＞のいいところ・・・・・。
＜新築区分マンション＞のいいところ・・・・・。

ありました！

もし、投資家が亡くなって団体信用生命保険が実行されてローンが帳消しになったときには一発逆転でいい物件が残ります。

昨日は来年開催されるセミナーについて「サラリーマン流不動産投資道場」主宰のＩ氏と南青山で打合せのあと、日本橋に立ち寄りました。

ＣＰＭ（米国不動産経営管理士）の最終試験＝ＭＰＳＡを受けるためにＣＦネッツの社員がコレド日本橋にある早稲田大学大学院の施設に缶詰になっていると聞いて様子を見に行ったわけです。

ちなみにコレドは「東京の中心」ということでＣＯＲＥ（核）とＥＤＯ（江戸）を合わせた造語らしいです。

オヤジギャグ的でもありますのできっと私と同年代の方の命名でしょう。たぶん名称の最終決定の会議では「コレド・・・これどう？」とも発言していたと考えられます。

ちょうど夕方から東京駅八重洲口のあたりで大学不動産連盟（ＵＲＥＬ）の会合があったものでちょうど良かったんです。表参道からは銀座線で一本ですしね。

みんな各テーブルに分かれて課題の分析を一生懸命やっていました。

今日の本番に最終的な投資家の目標（それはＩＲＲだったりほかの条件だったりします。保有年数なんかも違って来る場合もあります）があたえられてそれに基づいたマネジメントレポートを作成するのですが、本番の前日にドサッと資料を渡されて分析を先にやるのです。

この作業は朝9時から夜10時（！）までかかってやりますが、

大抵はそのあと夜更けまでファミレスなどで行われます。

みんな目がしょぼしょぼになっていました。

今日は本番ですから、いままさにやっているところだと思いますが、昨日までみんなで手分けした分析結果。それは市場分析だったり、賃料分析だったり、運営費の精査だったりするのですが、それをもとに自分なりの論理を構築して与えられた投資家の目標に沿った提案書として作成する・・という作業を個人で行うんです。

昼休み無しで、9時から6時のぶっ通し。

何かをいじると別の何かが連動してさらにほかの条件に影響を与えるという相関関係が入り組んでいますので大変です。

ＣＰＭは日本にはまだ120人程度しかいませんのでまだまだ認知度が低いのですが、
主宰する協会のＩＲＥＭ（不動産経営協会）は世界25カ国に展開していて74年の歴史がありますし、米国・カナダだけでＣＰＭは約1万人いて不動産管理の世界で活躍しています。

ＣＰＭが一人もいない県があるなか、今回のＣＦネッツの受験者が全員合格すれば日本のＣＰＭの1割がいるスゴイ会社になります。

そんなわけで激励に行ったのです。

でも「みんな大変そうだねぇ」と呑気に会場内をうろうろしつつも、もう二度と受けたくないなぁ、この試験と思ってほっとしたりしたわけです。

＞＞年末に入り動きが激しいです！！　　不動産投資ブログランキング　→　詳細はコチラ

「クリスマスキャロルが聞こえる頃には～♪」という曲が昔流行りました。

山下達郎やワムが今年もそろそろあちらこちらから流れてくるようになりましたね。

明日から１２月に入りますが、この時期になって２室空きだったアパートが１室埋まって喜んだのもつかの間、２室の退出が出てしまい結局３室空室になってしまったという日記コメントがありました。

「早く決まってくれないと、笑顔で年が越せません。」とありましたがオーナーとして気持ちは痛いほどわかります。本当にそうです。

①フリーレント1ヶ月
②カギをディンプルキーに交換
③ウォシュレット設置
④カラーTVドアホン設置
⑤エアコン設置
⑥ガスコンロ設置
⑦フレッツ導入

これだけやったから何とか決めて！と管理会社にお願いしておいたそうです。

現地の状況を見ていませんのでなんともいえませんが、

オーナーとしてできることのかなりの部分は網羅されているのだと思います。

あとは募集図面とネット情報をチェックしてアピールがちゃんとされているか確認することをお勧めします。

作成内容がシステム化されていないと担当者ごとの温度差が出たりします。オーナーが一番熱いのは当たり前ですからその熱をいかにして伝えるかというのは大事です。

あと、年末にかけて営業マンも数字が欲しいところでしょうから広告料などの売上でか商品券などの報奨でかは会社によってでしょうが、何らかのインセンティブを出してあげるのもベタですけれども有効です。

年内は街のクリスマス気分が盛り上がってくる頃には売買も賃貸も動きがパタッととまりますから早い対処が必要です。やるべきことは全部やっておくことですね。

逆に年明けは１月前半から３月末まで（物販と違って２月もかなり動きます）はピークシーズンになりますからそれまで決まらなかった部屋もどんどん申込が入ったりします。

ただ、安心してはいけないのは入居シーズンは退去シーズンでもあるということです。

イマのうちに準備をしておかないとシーズンが終わった後に慌てる事になります。

年末ランキングの動きが激しいです。不動産投資ブログランキングはコチラ