ある人から寒ブリを、ご近所から泥付きの大根をいただきました。

「寒ブリ」はお正月前後になりますのでちょっと早いですね。サイズからいくとイナダ（ハマチ）といったほうが正しいかもしれません。

照り焼きや煮つけ、はたまた潮汁でもいいかなぁと思いましたが、しゃぶしゃぶにすることにしました。

本当は、昆布だしにカブをせっせと大量にすりおろして食べると最高なのですが、せっかくなのでいただいた大根をピーラー（皮むき器）で薄くむいて一緒にシャブシャブすることにしました。

旨かったです。

一応、魚屋の息子なので小学校3年生の時から出刃（包丁）と柳刃は仕込まれています。労働力の一人として（笑）。

家が商売をやっている上に兄弟が多かった（７人）ので、

なんでも自分でやらされました。そんなわけで食事を作ったり縫い物をしたりするのは得意なんです。

ブリは出世魚として有名ですが意外と名前を聞かれると？？？という方が多いのでここで整理してみましょう。

関東・関西・北陸で呼び名が違いますので混乱するんですね。

３５ｃｍ以上　　　ワカシ（関東）ツバス（関西）ツバイソ（北陸）
３５～６０ｃｍ　　イナダ　　　　ハマチ　　　　フクラギ
６０～８０ｃｍ　　ワラサ　　　　メジロ　　　　ガンド
８０ｃｍ以上　　　ブリ　　　　　ブリ　　　　　ブリ

ちなみに、スズキやアジの仲間なんですよね。ブリって。

不動産の世界でも大きさによって、あるいは条件によって呼び名がかわることがあります。

例えばファミリータイプのマンションで同じ間取りなのにかたや３ＬＤＫ かたや２ＬＤＫ＋納戸というのがありますが、これは建築基準法上の「採光面積」の規定によります。

全く同じ面積の部屋で窓の大きさも同じだったとしても、たとえば一方は開放廊下に面していて一方はエレベーターホールに面していたりすると隣の住居でも後者は「有効採光面積が確保されていない」 という理由で納戸表示になってしまうんです。

「リビング」や「ダイニング」の広さも意外とあやふやですね。

ちなみにリクルート社の雑誌掲載原稿に記載するときの基準では「ＤＫ（ダイニングキッチン）」は６帖以上、「ＬＤＫ（リビングダイニングキッチン）」は９帖以上とされています。

でも９帖のＬＤＫはちょっと狭いです。対面カウンターにしてダイニングセットとソファを置いたら最低でも１６帖から２０帖は必要でしょう。

一区画の部屋としてどのくらいの広さで成立するかという基準もあります。

たとえばホテルの部屋は旅行業法の守備範囲になりますが９㎡以上とされています。

でも賃貸住宅の場合はどうなんでしょう？

以前ＴＶ番組で浅草の木造３階建て住宅を改装した共同住宅に住む芸人のたまごの生活を放映していました。

１階の風呂・トイレ・洗面と２階のキッチンを共同で使ってあとは細かく部屋を仕切って何部屋も造作していました。

彼が住むのは押入れの下の段（！！）。

上の段に住む女の子のことが好きなんだそうです（笑）。

家賃は２万円と言っていましたが、都心部ではアリなのかもしれませんね。ただ、消防法や建築基準法は明らかに違反していると思いますから実際は難しいかもしれませんが。

あとは同じ面積のシングルタイプでもキッチンが部屋にあれば１Ｒ、廊下にあれば１Ｋなんていう表現になりますがそういったことはあまり知られていません。

自分の物件の募集図面が本当は１ＤＫなのに１Ｋとされていたりと、不当な表現になっていると賃料設定や集客に悪影響を及ぼしますからチェックしておくといいと思います。

逆にそういったことで不当に安くなっている（であろう）物件を見つけたらラッキーということもあります。

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昨日は大阪で個別コンサルがありましたので、また日帰りで行ってきました。

この日の相談のなかで区分のマンションを複数戸所有の方がいて「どんどん買い進んでいくうちに何が何だかわからなくなってきたのでポートフォリオの見直しをお願いします」というのがありました。

ちなみに全体のキャッシュフローはマイナス（赤字）です。

分析してみると、やはり新築で買ったＡクラス立地の物件が足を引っ張っています。

こういった場合、

ひとつひとつの物件に対し今売ったらいくらになるかということと現在のキャッシュフローを比較します。

またローンの残高もまちまちですから、場合によっては数百万円の繰上げ返済で投資が改善することもありえます。

撤退するか先に進むかの判断ですね。

この方だけではなく、いままでやってきた投資が実は泥沼に入り込んでしまっていて本当は「全部売却して現金にして改めて再出発」というのが正解だなんていう場合が多いのです。

だって、投資資金の回収に３５年かかるとか４２年かかるとかざらにありますからね。

確かに、買った時よりも値段が下がってしまうことは納得行きませんし、Ａクラス立地にグレードの高いマンションを持っていると「いい物件なんだ」という観念がはたらいて手放したくなくなる気持ちはわかりますが、数字で捉えることが大切です。

ファンドなどで直接資金調達できれば別ですが、一般の投資家は元金・金利含めて銀行に返済するわけですからローンコンスタント（年間返済額÷借入額）はどうしても5％は行ってしまいます。

Ａクラス立地の新築物件はネット利回り（ＦＣＲ）4％とか3％とかになっていますからそもそも成立しないんですね。借り入れしての投資は。

逆にＣ・Ｄクラス立地で表面利回り重視の投資をされる方も沢山いますが、その場合は空室率とグロス収入に対する運営費の比率が高くなります（例えば、建物の固定資産税・メンテ費用・電気代・清掃費なんかは取れる家賃に関係なく同じ金額が掛かりますよね）からネット利回りはやっぱりそんなに良くなかったりするわけです。

表面利回りが良い場所はその分需給リスクが高い場所とも言えますから、場合によっては想定以上の空室に苦しめられたりします。

また場所柄、面積あたりの賃料が安いということは想定外の費用負担に対してのインパクトが相対的に大きいということでもあります。

結論としては、場所は「良すぎず悪すぎず」といったところでしょうか。

Ａ’（エーダッシュ）立地や、Ｂ立地がバランス的にみると良さそうです。電卓をたたいてみると.

不動産証券化マスター試験の結果発表が水曜日にありました。合格点は65点以上。
おかげさまで70点で無事合格していました。

普通の四択試験は二つくらいまで選択肢を絞り込んでエイヤッで回答できたりするのですが、この試験は「問：この中に誤った選択肢はいくつあるか？」「解答：①１つ②２つ③３つ④全部」といった出題方法なので一筋縄ではいかないのです。

受験当日、教室内の３０％は受験をあきらめて欠席していましたがやっぱり受験しないと結果は出ませんからね。同級生の皆さん。

一次試験の合格者はこれから来年の2月まで３教科のＷＥＢ受講を受けたうえでそれぞれの教科のレポートを提出。

そのあと集合教育を受けて更に最終試験に合格すれば晴れてマスター資格が付与されるというわけです。

気の長い話です。

同級生といえば、昨日レッド・ウォーリアーズのギター＆ボーカルのダイアモンド☆ユカイこと田所豊さんと食事をしました。城ヶ島リゾートで。

持ち歌以外に何曲か懐かしい歌を歌ってくれたので歳を聞いたら昭和３７年３月生まれで同級生でした。

一緒に来ていた３０歳代の女性社員によると「凄いんですよ！この近さで歌ってもらえるなんてありえないですぅ！」と興奮していました。

彼女達の世代のロックスターなんです。

私たちの世代（恐らく彼にとっても）のロックスターはやっぱりＲＣサクセションでありクールスであり海外ではローリングストーンズやレッドツェッペリン、ディープパープル。すこし遅れてクイーンであるわけです。

ビートルズはもう少し上の世代の皆さんなんですね。

同級生（１９６１年４月～１９６２年３月生まれ）には他にどんな人がいるのか気になって調べて見ました。

布袋寅泰、ジョン・ボンジョヴィ、ＭＣハマー・・・・いますねぇ。
エディマーフィーやその吹き替えの山寺宏一（子ども番組で毎朝見かけます「モジャめがね」と呼ばれていました）、速水けんたろうお兄さん、カールルイスにベン・ジョンソン。
ナディア・コマネチ、ジャガー横田（笑）。

７歳の時には３億円事件がありました。毎日ＴＶで東大紛争の様子が放映されていました。

８歳の時には

アポロ１１号が人類初の月面着陸を成功させ、世界中が沸きあがっていました。

９歳の時には「よど号」ハイジャック事件があり、三島由紀夫が割腹自殺した一方、大阪万博が開催され「こんにちはぁ～♪こぉんにちはぁ～♪」と三波春夫の歌が楽しげに流れていました。一番上の姉が修学旅行で万博に行くのが羨ましかったです。

１０歳の時にはマクドナルド１号店が銀座三越に開店。ボウリングが流行っていて女の子はみんな中山律子さんの物まねをしていました。
小学校の正門の前では怪しい外人がアメリカンクラッカーを器用に操り、駄菓子屋で買った偽モノのスマイルバッジをみんな野球帽につけていました。カップヌードルを初めて海の家で食べたのもこの年です。

１４歳の時には中学校から帰ったら「サイゴン陥落」の号外が出ていてベトナム戦争があっけなく終わり、２０歳の時にはチャールズ皇太子とダイアナ妃の結婚・ロッキード事件・なめネコブームがあって、田中康夫の「なんとなくクリスタル」を読んで本に載っている曲が収録されたレコードを出来たばかりの優＆愛で借りてきて、（いつかするであろう)デート用のカセットテープを作りました。

みんなそれぞれの世代の思い出があるでしょう。

歳を重ねるごとに月日の経つスピードが加速します。よく考えると１０歳の時の５年は歩んできた人生の半分ですが５０歳になったら１割ですからあたりまえですね。５倍のｽﾋﾟｰﾄﾞになって。

不動産投資は長い時間をかけてコツコツ仕組みを作っていく投資ですが、時がたてばいろんな環境も変化していくということを忘れてはいけません。

３０年ローンを組んで投資を始めたとしても、もっと早く手仕舞いができる状態にしておいたほうが安全でしょう。

出口を含めたゴールを決めずに走るとどこまでも投資が膨らんでいく怖さもあります。

３０年前には今の世界は予想もつきませんでした。ソビエトもユーゴスラビアも国鉄もまだありましたし、人口が増える心配はしても減る心配はしていませんでした。年金の心配も。

早朝、子ども達と近所の公園を掃除していたら、散歩のおばあさんに「あら、勤労奉仕してるの？偉いわねぇ」と声をかけられました。

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自分で所有する物件の清掃や管理を委託するということで法人を所有している方もいらっしゃると思います。私も含めて。

ここのところ同族会社に対する管理費の取扱が厳しくなって、平成１８年１０月に不服審査請求で原告が負けました。

知人が勤める会計事務所でも、１９年になって３件調査が入りました。管理費の全額否認は免れたそうですが、それでも減額されて修正申告になったとのこと。
調査が入った場合、法人は収入が減るので翌期で修正損がたてるので影響はありませんが、個人は所得税を追加で取られます。

税務署とかなりもめるので、最低限下記の整備が必要です。

①事務所所在地に法人名の看板（できれば、電話も別）
②個人・法人間の管理契約書の作成
③毎月の管理費請求書（明細書）の保存
④管理費の支払い実績証拠（法人口座への入金）
⑤他の管理会社も利用の場合、管理料の％が高くないか？

これからは管理会社を作るのもなかなか厳しそうです。

少し長くなりますが、採決事例をメール添付でもらったので転記します。

※同族会社に支払った不動産の管理料について、所得税法第１５７条《同族会社等の行為又は計算の否認》を適用せず、同族会社は管理行為を行っていないとして、所得税法第３７条《必要経費》により、その全額の必要経費算入を認めなかった事例

▼ 裁決事例集 No.71 - 205頁

　請求人は、所得税法第１５７条第１項の適用に当たっては、経済的合理性を欠く行為や異常な取引形式に基づき、所得税の負担を不当に減少させる結果となることが要件となるが、請求人が不動産の管理を本件不動産管理会社に委託した行為は経済的合理性を欠く行為でも異常な取引形式でもなく、また、本件管理料は、本件不動産管理会社に委託した管理業務の内容及び事業規模並びに収益の状況等個々の実態に応じて算定しており、恣意性が介入する余地はなく、不動産収入を得る上での役務の対価として相当な金額であるから、本件管理料は不動産所得の金額の計算上必要経費に算入されるべきである旨主張する。

　これに対し、原処分庁は、請求人が本件不動産管理会社に管理を委託しているアパート及びマンション（以下「本件賃貸不動産」という。）に係る管理料は、委託する管理業務の程度が異なるにもかかわらず、全ての不動産に一律に不動産年間賃貸料の１０％としているが、その算定根拠は明らかでなく、通常の商取引においては考えられない異常な取引形式であり、また、本件賃貸不動産については、Ｍ社等に管理を委託しているにもかかわらず、さらに本件不動産管理会社にも管理を委託する行為は、同社が同族会社であるがゆえになし得る行為であり、純経済人の行動としては極めて合理性を欠く行為であるから、所得税法第１５７条第１項が適用される旨主張する。

　しかしながら、本件賃貸不動産については、［１］本件不動産管理会社の管理業務とされる定期的な清掃業務等は、別途、Ｍ社等の不動産管理会社に委託している管理業務と同一のものであり、Ｍ社等において本来の業務として行われていることから、当該管理業務を本件不動産管理会社に委託する客観的必要性は認められないこと、［２］本件賃貸不動産の敷地内の看板には、Ｍ社等の社名が明示されており、本件不動産管理会社が賃借人及び第三者の窓口等となっている事実は認められないこと、［３］本件不動産管理会社においては、管理業務を実施した記録がなく、同社が管理業務を実施したことを客観的に認めるに足る証拠は認められないことなどからすれば、同社が本件賃貸不動産に係る管理業務を行ったことを認めることはできない。

　したがって、請求人が本件不動産管理会社に委託した業務は、いずれも請求人の不動産所得を生ずべき業務遂行上の必要性が認められず、また、本件不動産管理会社が管理委託契約に基づく業務について履行したことを客観的に認めるに足る証拠も認められないことから、本件管理料のうち、請求人の所得税法第３７条第１項に規定する不動産所得の金額の計算上必要経費に算入すべき金額は、零円とすることが相当であり、所得税法第１５７条第１項の規定を適用する余地はなく、当事者双方の主張を採用することはできない。

平成１８年６月１３日裁決