現金で区分を買い進んで行こうか一棟ものをレバレッジをッ効かせて買おうか悩んでいる方のトピがミクシィのコミュニティにありましたので書き込みをしておきました。（今日はちょっと長いですよ）
同じような悩みをお持ちの皆さんの参考になると思いますのでご紹介しておきますね。個人的には一棟ものの木造アパートばかり所有していますが別にＲＣの一棟ものも区分も否定するつもりは毛頭ありません。
質問の要約
①それぞれのメリット・デメリット、なんとなく分かるがどちらが有効かわからない
②都内の築浅物件は価格が高く、実質利回りで6%～7%いけば良いほうである
③築20～25年位の物件は長期保有する場合、将来的に色々な不安がある
・・・こんな感じで回答しておきました
「レバレッジをかけすぎるとネガティブに転じた場合に取り返しが付かなくなります。かといってまったくかけないのも効率が悪くなります。
区分・一棟ものそれぞれに良い点・悪い点（あるいは持ち味といった方がよいかもしれません）がありますので上手に組み合わせて行く事でしょう。
ちなみに、区分を何件か運用して出口で現金化して一棟ものというストーリーもあります。
ちなみに、区分が個人の与信を傷つけるという情報が出回っていますが、そんなことはありませんよ。（新築の区分はいきなり赤字になりますから確かに足を引っ張りますが） 」
ここでもうひとつ不安が頭をもたげます。
④減価償却に伴って、売却出口の時点で、価値がかなり下がるのでは？
⑤それまでに利益を出せるような物件を購入できれば良い？
これに関しては・・・
「税法上の建物減価償却と売買価格は別物です。 収益物件の価値（価格）は以下の公式で決定されます。
Ｖ＝Ｉ÷Ｒ Ｖ：価値 Ｉ：ネット収入 Ｒ：キャップレート
賃料は新築の時点から暫時下がっていく傾向にありますが、ある時点で下げ止まります・・・特に需給関係で強含みの立地であれば。
したがって空室率が低く、賃料水準が下げ止まっている地域・物件であれば出口での減価リスクは低くなりますね。
あと、注意するとすれば区分は共用部分の管理・修繕が自分のコントロール下にありませんので、世帯数の少ないところやちゃんとした管理会社に委託していないところ、修繕積立金の残金がゼロに近いところなどは避けたほうがよいでしょう。
また、一室のみの運用の場合、空室がでた瞬時に稼働率0％になりますので複数買い進んだほうがリスクが低くなります。6室あれば1/6になりますからね。
ある意味、6世帯のアパートを持つのも区分を6室持つのも空室リスクの上では変わりはありません。逆に一棟ものよりは遥かに良い立地の物件を買えるでしょうからリスクは低くなるともいえます。
と、いうことは一棟ものと同じレベルの立地で区分というのはあまり意味が無いということですね。区分はグロス賃料に対する運営費の比率が高い代わりに空室率が低い立地で運用できるということでバランスをとっていますから、かなり表面利回りが良くても場所がイマイチで賃料が安い区分は運営費倒れになってしまう危険があるわけです。
とはいえ、一棟ものには一棟もののメリットや良さがありますので区分が絶対いいとは言いませんが少なくとも1億円クラスの物件を安全かつ効率的に運用するためにはできれば2000万円以上の資金を入れたほうが良いと思いますので小額の資金ではじめる入口としては区分も悪くないと思います。
ちなみに、最近の傾向を見ていると都内・横浜・川崎あたりで800万円程度の区分を買う場合、200～250万程度の自己資金で融資がついています（個人属性によっては満額融資も出ますが、借りすぎると投資分析上安全確保ができずに破綻します）。 」
ここで別の方のコメントが入ります・・・
要約すると・・・
⑥区分所有は銀行側に資産として見てもらえず、ほとんど担保価値がでない。
⑦一棟ものは完済した際に土地が資産として残るが区分所有はほぼ資産がない状態になる。
⑧土地であれば色々な活用方法が考えられるが区分所有は売るか貸すかだけ。
⑨従って区分所有の場合は買い替え→現金化→ステップアップとなるが、売り買いで手数料を６％取られるので不動産価格が上昇していないと合わない。
⑩レバレッジをかけるという意味であれば日本より海外の方が良い。アメリカなどは築100年でも20年ローンが組めたりする。
んーっ、なるほどなかなか鋭い見解をお持ちですね。さすがです。
これに対しては・・・
「誤解があるといけませんのでいくつか情報を提供しておきますね。
（別に区分の肩を持つわけではありませんよ（笑））
①今年4月に銀行の規定が大幅に変わり、ある銀行では１Ｒ区分を担保として取らないという方針を打ち出したところも確かにあります。一方、特に場所が良い物件であれば物件価格に近い担保力を見る銀行も複数あります。 締め付けの最大の要因は新築区分で焦げ付きが大量発生していることのようです。
②区分でも一応土地の共有持分があります。850万円の古いワンルームで土地持分1.5坪という物件がありましたが都心の超一等地で更地価格は坪単価1200万円。また、先日相談に見えた方は昭和40年代初頭築の3ＤＫの区分（団地）を数年前に3500万円で購入してその土地持分は27坪。都心3区の駅徒歩数分ということで、現在建替えが進行中だそうです。等価交換で選択肢として提案されているのは現金1億5000万円か建替え後の85㎡の3ＬＤＫだそうです。まぁ宝くじに当たったようなものですが。
③確かに売買に伴うコストは高いですね。特に購入時は手数料だけではなく登記費用・取得税・火災保険など色々かかりますから。購入時は物件価格の8～10％、売却時は3％＋6万円に印紙税・抵当権抹消費用程度みておく必要がありますので売り買いが同じ価格だと仮定すると合計13～14％程度の費用がかかるわけです。
そのほか、価格が（幸運にも？）上がった場合は5年以上保有かどうかで譲渡益に対する課税税率が39％→20％と変わりますし、あるいはローンの残債の減り具合も1年ではあまり期待できないので（700万3％30年の場合、1年後685万・5年後622万・10年後532万）、短くとも5年以上運用してから出口をとる場合が多いんですね。キャッシュフローの累積も増えますし、売買に伴うコストも全体から見ると平準化されますから。
・・・海外の不動産投資、興味があります。為替リスクが気になりますが・・・。再来週、ＣＰＭ（米国不動産経営管理士）の国際会議でサンアントニオ（テキサス）に行きますのでちょっと物件を見てこようと思っています。」
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