先日の休みに、「ロンシャンの教会」「サヴォア邸」
で有名なル・コルビュジエの展示会を見に六本木ヒルズの森アートまで行きました。

5月から開催されていて行こう行こうと思っているうちに9月24日（今日ですね）でフィナーレということになってしまいました。

家族はだれも付き合ってくれませんでしたので、ひとりで行きました。

まぁ、もっとも世界で3本の指に入る超有名な建築家とはいえ興味をもつひとは少ないですもんね。

とはいえ、かなりの混雑をしていましたので、逆に子供を連れて行かなくて正解だったかもしれません。本当は見せてあげたかったんですけど。

一級・二級問わず建築士の試験を受けた方なら必ず学ぶ「近代建築の5原則」（ピロティ、屋上庭園、自由な平面、水平連続窓、自由な立面）。彼の名前はその道を目指す人なら必ず聞いたことがあるんです。

西洋では石積みなどが伝統的だったのが、ル・コルビュジエはスラブ、柱、階段のみが建築の主要要素だとするドミノシステムを考案したわけです。

つまり、

いま世界中の街で見かけるビルやマンションの類の原型を考え出したということです。スゴイですね。

日本では東京の国立西洋美術館の基本設計をしていて、その時に現在の日本の建築会の大御所たちに多大な影響を与えています。

会場にはマルセイユのユニテ・ダビタシオン（1952年）（写真）の一室が再現されていました。集合住宅（マンション）のさきがけ的な建物です。

リビングがメゾネットになった間口の狭い、だけど開放感のあるプランです。

いまでも十分に通用するいいプランでした。というか、某ハウスメーカーの戸建賃貸のプランに酷似しています。真ん中から半分スパッと切り取ると・・・。

他にも実現しなかった100万人のための都市計画（輝く都市）のコンセプト図や、実現したインドのチャンディーガルの町並みの模型なんかも展示されていました。

会場の最後には、彼の終の棲家になった「カップマルタンの休憩小屋（Le petit Cabanon)の原寸大建物に入りました。

3･6ｍ四方＝８帖大（12.96㎡）の小さな小屋です。

食事は友人の経営する隣接の「ヒトデ軒（Etoile de Mer)」で摂ったそうでキッチンは無し。ついでに浴室も無かったです。小さなトイレの入口はカーテンで仕切られていて他には小さな洗面台と作り付けの奥さん用のベッドと（本人は床で寝たらしいです）、テーブル。あとはいたるところに収納がつくってあります。

人間にとって必要最小限かつシンプルな住宅を突き詰めていったらあの形になったのでしょう。

住まいや建築や都市って何？

考えさせられる展示会でした。

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先日は「敬老の日」でしたが、聖徳太子が大阪に悲田院という今で言う高齢者施設みたいなものを9月15日に作ったのが始まりともいわれています。

2003年から9月第3月曜日になって今年は17日だったということですね。

私は、視力は子供の頃から良く、このあいだの健康診断でも両眼1.5でした。めがねのお世話になることも一度も無かったのですが小さい字を見るときに眼を細めて離してしまうんですよね。最近。

もしかして、というか間違いなく「老眼」！？

まぁ、46年近く交換することなくこの眼を使い続けていたわけですから、性能が落ちるのもいたし方ありません（笑）。

先週の休みに近所のホームセンターに行ったついでにルーペ（写真）を買いました。

白色ＬＥＤも内蔵されている優れものです。

ただ、

「敬老の日コーナー」に置いてあったのが気になりますが・・・。

高齢者の定義は一応65歳以上となっています。

今の65歳の人は1942年（昭和17年）生まれです。物心を付く前に終戦を迎えて子供時代を復興の中過ごしたわけですね。

20歳の頃は「ＡＬＷＡＹＳ～三丁目の夕日」の世界で高度成長の立役者、30歳の頃は日本列島改造とオイルショック、40歳～50歳にかけてはバブルの真っ只中。

こんな世代なんですね。激動です。

私が不動産の世界に飛び込んだ23年前の65歳は大正9年前後の生まれの方でしたから、男性はみんな元軍人ばっかり。女性は明治生まれの母親に厳しく育てられた世代でしたから時代もかわります。

現在65歳以上の高齢者がいる世帯は年間30万世帯づつ増えています。しかも、その中で一人暮らし世帯は昭和61年13.1％→平成18年22.4％。夫婦二人だけの世帯は昭和61年18.2％→平成18年29.5％。合計すると31.3％→51.9％と激増しています。

05年の調査では全国約5000万世帯のうち一人暮らし世帯は全体の6割にあたる1200万世帯。さらにその3分の1にあたる405万世帯が65歳以上の一人暮らしとなっています。
（ちなみに高齢者は女性の5人に1人、男性は10人に1人が一人暮らしです。）

また、「老後子供とは一緒に住まない」というアンケートに対する回答では96年25.0％→04年40.2％とこれも激増しています。

入居者としての高齢者。

無視できないほどのボリュームゾーンです。

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第3回「猪俣道場」初日が終わりました。

会場は汐留のホテル・ヴィラフォンテーヌ

10時間ぶっとうしでの講演と2時間の懇親会で正味12時間！

かなりへとへとになりましたので、今部屋でマッサージを待っているところです。

本当は先ほどこられたんですが、どうにもツボにヒットしないので選手交代をお願いしたんです。

申し訳ないなぁとも思いますが、しょうがないですよね。お金を出しただけの満足感を提供してもらいたいですもん。

このセミナーは二日間で18時間のセミナーです。

いつもの不動産投資実践塾は3時間セミナーで自己紹介など一部かぶっている部分があるとはいえ全4回で12時間。

自分で電卓をたたいてもらいながら計算してもらうワークショップは今日1時間、明日は2時間程度予定しています。

ちなみに今日の分は新聞広告に出ている投資用ワンルームをいろんな計算をして「いくらだったら買うか？」という指値をチームにわかれて計算してもらうというのをやりました。

面白そうでしょ？

それをいれてもあと3時間。

この部分はいつものセミナーでは踏み込まないかなりディープな部分に使っているわけです。

具体的にどこのサイトのどの指標のどの部分からどういった数字を導き出すかといった・・・。

「猪俣淳のお気に入りハイパー」に登録された数々のサイトから引き出した情報を使いこなして、戦略から戦術、戦闘方法まで網羅しているんです。

マニアックですが、

基本的なスキルを身につけてもらってどんな投資環境になっても対応できるようにしてもらうのが大きな目的です。

このセミナーの中ではＣＰＭで習うような内容も沢山盛り込んでいます。

しかも、アメリカの資格であるＣＰＭ流の技術を日本独特の投資環境に翻訳して落とし込んであります。

ＣＰＭの講義は2日から3日の集中講義を毎月、1年間受けないといけません。試験も3回あって最後の試験は9時間。

そのほかにも内容的には盛りだくさんですから、実は二日間というのは意外とあっというまなんです。

再受講は実費だけで参加できますから、理解を深めるために再度、再再度というかたも何人かいました。

前回は消化不良だったのが、なるほど腑に落ちましたというご意見をいただきました。

かなり高額な（私が価格設定したんじゃありませんよ）セミナーですが毎回満足度の高いアンケート結果をいただいています。

当然、参加費以上のクオリティとボリュームでないと意味がないと思っていますから、明日もビシバシ（？）飛ばして行きたいと思います。

前回厚さ２．５Ｃｍだったレジメは追加改訂を重ねてついに３ｃｍに・・・。明日使う市場分析用のデータは１．５Ｃｍの厚さがありますから、合わせて４．５Ｃｍ（汗）。恐ろしいです。

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今日は朝から大盛りカレーを食べてきました（笑）。

夜も一瞬で寝付きますし、朝も寝起きからいきなりロケットスタートが切れるんです。

多分、兄弟姉妹が多かったのと家が商売をやっていたからなんだと思います。なにしろ子ども７人の９人家族ですから。

子供の頃から競争社会ですからね、食べるのも歩くのも早いんです。

今朝の新聞に小さく０６年の合計特殊出生率が１．３２人で確定したという厚生労働省の発表が取り上げられていました。

昨年まで減少を続けていた出生率に歯止めがかかってちょっと（０．０６ポイント）回復したということですね。

０５年の国勢調査でみると

日本の人口は１億２７７５万人。世帯数は約４９５３万世帯ですから世帯あたり人員は２．５８人ということです。

私が生まれた昭和３６年は世帯あたり人員５人だったので半分になってしまったということですね。

この間の休みに横須賀美術館へ行って谷内六郎氏の作品を見てきました。

週刊新潮の表紙を長いこと描いていた、そう、あの絵の作者です（実は住まいは横須賀の観音崎の近くにある京急の分譲地だったんです）。

そこにはお姉さんと弟がメルヘンチックにときにシュールに描かれていますが、最近は一人っ子が多いですよね。

賃貸住宅を企画するとき、あるいは購入を検討するときどんな間取りにするか悩みます。

最近、ちょっと不便な場所での有効活用として「戸建賃貸」が流行っていますが不用意に3ＬＤＫにしたりすると失敗したりします。

たいていそういった地域には建売住宅が意外と安く売りに出ていたりしますので、それなりの賃料を払いなおかつそれだけの間取りが必要な家族はそちらに流れてしまう可能性が高いからです。

しかもそういった家族構成のひとはもはや少数派ですし。

かといって１ＬＤＫや２ＬＤＫでのプランは、将来実需用としての売却をするときには不利ですから出口をどう想定するか、あるいは可変プランにするかといった検討が必要になります。

借り手の立場や気持ち、人生設計に思いを巡らせるといろんなことに気付きます。

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毎年発売を心待ちにしている「都市データパック」（東洋経済新報社刊）の2007年版が手元に来ました。

6,300円（値上がりしました・・・）と若干高めですが、全国805市区の最新情報が比較されていてとっても見やすく、不動産投資を考える上では必携本といえるでしょう。

もちろんネットで収集できる公的な統計を積み重ねるともっと詳しくそのエリアのデータ分析ができますが、ざっと概要をつかむにはうってつけです。

まず手にとってみるとひとまわり版が大きくなってデータ量が増えた事を感じさせます。

「大幅リニューアル」というキャッチコピーが表紙にでかでかと書かれていますので中をぺらぺらめくって見ると、まずレイアウトから変更されています。

でも都道府県の比較が無くなってしまったのはマイナスかな。

あとは、

今までなかった「労働力率・３０代女性」「同・高齢者」とか「新中間層の割合」「労働者階層の割合」、あるいは「一戸建て住宅に住む世帯の割合」なんかも面白いですね。

大阪で「不動産投資実践塾　入門編」セミナーを９月３０日（日）に初めて開催しますので、横浜市と大阪市を比較してみました。

人口・世帯数ともに８０５市区中、横浜市１位・大阪市２位というビッグシティですから。

意外と大阪市の方が勝っている部分もあります。

例えば、「昼夜間人口比率」。

市外から通勤・通学で通っている人が多いか少ないかという目安です。ちなみに千代田区は2047％（！！）。これは極端ですが、横浜市90％・大阪市138％。「自市内従業割合」は横浜市32.9％大阪市41.4％。また、事業所数と従業者数（民営）はどちらも横浜市３位大阪市１位ですから、横浜市は東京通勤と市内通勤とに分散・大阪市は周辺部の居住者を吸引しているということでしょう。

「持家割合」は横浜市59.3％大阪市41.8％。「一戸建て住宅に住む世帯の割合」は横浜市39.1％大阪市23.6％。賃貸需要で考えると大阪市に軍配が上がりそうですが、データパックに出てこない空室率に関する指標でみると横浜市9.7％大阪市17.5％ですからこれは精査が必要です。

「納税義務者一人当たり課税対象所得額」横浜市421.7万円大阪市339.8万円。これはターゲットとする平均賃料に影響しますね。

居住費に当てる収入に対する負担割合（これもデータパック以外の情報源があります）は20％弱ですから横浜市7万円大阪市5.7万円というのが平均的な家賃ということでしょう。

ぱっと見るとデータがただずらずらっと羅列された紙質の悪い、持ち歩きに不便な分厚い本ですが面白いです。

お友達との出身地談義や旅のお供にもどうぞ（笑）。

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