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大学生相手に一文字5円でレポート・論文の作成を請け負った業者の記事が朝刊にでていました。

せっかく大学に入学して学ぶチャンスを得ているのに「ナンデ？」という感じです。もったいないし、ズルをして要領よく振舞っても最後にはツケが回ってくるのが世の中だということを知ってもらいたいです。

昨日は朝から一日中、南青山オフィスで個別コンサルをしていました。

それぞれ１時間半から2時間、びっちり5件（！）。

その前の日もグループホームの建築に関しての個別コンサルが事業協同組合でありましたので、休み明けそうそう目の回るような忙しさです。

ギプスをはずしたとたん１００ｍダッシュ的な（笑）。

今日は今のところ3件の予定ですが、

アパート用地の買取りオファーが来ていますので、そのあと㈱南青山建築工房の社長として現地を見たりボリューム・予算を入れたりしないといけません。

この土地はもともと建売で考えていたらしいのですが、擁壁工事でお金がかかるので急遽アパートでどうですかという話を持ってきてくれたという経緯です。

大学のキャンパスもすぐ近くで学生向けの物件を建てれば良さそうな感じがします。

一応、どの位のボリュームが入るか調べてから判断しないといけませんね。
収益物件ですから、家賃がどの位見込めるかということが全ての入口になりますので。

物件を紹介してくれた業者さんがその後で１Ｋの間取りをぺたぺたっと測量図に貼り付けてそこそこの世帯数になるプランをＦＡＸしてくれました。

避難経路や採光、道路斜線や北側斜線、平均地盤面算出など入れてみないとなんともいえませんが、ぱっと見た限りでは「入るかなぁ、この世帯数・・・」という気がします。

こちらで、改めてラフプランをいれてから判断といったところでしょうか。

土地の単価はそんなに安くないので収支が合うかどうかはこれからですが、物件の場所自体は悪くありません。しかも大学はふたつあってさらに駅からも近いですから別に学生でなくても入居需要はありそうです。

偶然、別件で駅から徒歩30分の大学キャンパスの近くの建築相談のコンサルをしましたがこちらは賃料相場が安すぎることと需要がそこだけに限られるうえに都心のキャンパスに統合という可能性も高いのでナシという判断としました。

そのキャンパスの学生数も比較的少ないことも不安要因です。

ひとくちに「大学の近く」といってもみんな違います。

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昨日でやっとＩＲＥＭ（不動産経営管理士協会）のファカルティ（トレーナー）研修が終了しました。

最終日には総合的な内容を踏まえた面接が行なわれます。

私は、１０月にサンアントニオ（テキサス）に行って面接を受け、シカゴ本部の取締役会の承認を得ることができれば次のステップに進めるそうです。

そのあとは１２ヶ月以内に選択したコースを再受講。そして、コーティーチング（講師の手伝い）を経て評価をもらい再度本部の会議にかかったうえで承認がとれれば晴れてファカルティという流れです。

んーむっ、

あと２年はかかりそうですね。

でも世界中で１４０人、日本で３人しかいないファカルティですから頑張る価値はあると思います。

そして、

最終日前日、アメリカから来た２人の講師と１人の本部スタッフを囲んでしゃぶしゃぶとすき焼きを食べました。

通訳の大野さんはハワイ在住で素晴らしいスキルをお持ちの方なのですが、食べ物にはあんまり興味がないそうで、食材やお酒の翻訳に困っていました。

これはなんのサシミか？湯葉はどう作るのか？割り下の材料はなにとなにか？みりんはどうやって作って何のために使うのか？

同じテーブルだったので、説明しておきましたよ・・・つたない英語で。

学生時代に横須賀の米軍基地の正面にあるドブ板通りの模型屋でバイトをしていましたので当時は結構しゃべれたんですが、すっかり錆付いてしまいました。

行く前に「ＤＳエイゴ漬け」でもやっておこうかと悩んでいます。

サンアントニオではＩＲＥＭとＣＣＩＭの合同会議もありますし、現地のＰＭツアーで管理物件を見てまわるというチャンスもありますので楽しみにしているんです。

その時には面接の結果とあわせてリポートさせていただきますね。

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昨日から、実質三日間の夏休みを利用して子供たちと一緒に福島に来ています。

春の劇場公開で見た映画「フラガール」の舞台、旧常磐ハワイアンセンター（スパリゾート・ハワイアンズ）に泊まってみたかったのもあります。

それに「行こう行こう湯の国へ～♪」というあのＴＶコマーシャル。
楽しそうなプールが大写しで、小学校4年生男子のハートをがっちりワシづかみですから以前から「連れてって～っ」と二人でウルサイのです。

人口35万人のいわき市に年間150万人の集客を実現していますから、雇用の実現も含めて地域経済の活性化にかなり貢献していると思います。

映画では常磐炭鉱の閉鎖に伴い、離職者の雇用先確保の新事業としてこの施設がいろんな障害を乗り越えて実現するという感動的な実話を取り上げていました。

もちろん松雪泰子やしずちゃんも良かったですよ。

でもビジネスマンのための映画と思いました。

炭鉱事業の厄介者だった地下湧水を逆に利用してこれだけの施設を作り上げたわけですから。しかも海のものとも山のものともわからないものをシロウトが手探りで、更にはこんな山の中に・・・。

1966年の開業当初は高嶺の花のハワイ旅行の代替品として人気がでて高級路線で行ったそうです。一泊3万円（！）の価格設定でも70年代には年間140万人の来場数。

その後、海外旅行が大衆化したことや老朽化・陳腐化で一時人気が落ち込みます。

そこで90年に50億円の予算をかけて全体的なリニューアル工事を行なってピーク時を越える来場者を集める現在に至るわけです。

まさに、不動産投資・土地有効活用＆プロパティマネジメントの世界です。

「ハワイ気分を味わう」というコンセプトなのかなぁと思って来てみましたが、

あくまでもそれは一部でヨーロッパ調のエリアや江戸情緒溢れるエリアも人でいっぱいでした。

ゴルフクラブをかかえた家族も横浜からの無料バス（これもすごいですよね）に乗っていましたし、プールの時速40ｋｍでる長い長いウォータースライダーには若い人がずらっと並んでいました。

「家族の誰からも文句が出なくて、なおかつ肩のこらない温泉テーマパーク」というのがコンセプトだと思います。

私としては
①渋滞の中、長距離運転をしなくてもいいし、交通費もタダ
②大抵、温泉に子供を連れていくとざぶんと湯につかったあとは古臭いゲームセンターでちょこっと遊んであとは部屋でＤＳをぴこぴこやってそのうち私に叱られる。というパターンになってしまうのに、今日はあそこで泳ごう明日はあれで遊ぼうと楽しそう
③マッサージが大好きな私たち夫婦にとって旅行とマッサージはセットなのですが、規模の大きな施設であればあるほど予約が取りづらかったり、一人しか呼べなくて片方がもまれている間、1時間ぼーっと待っていなければならないのにすんなり二人呼べてしかもかなりレベルの高い技を持っている（笑）・・・
もうこれだけで「また来ようかな」と、すっかりリピーターになってしまうわけです。

自分で所有している物件でもまだまだ入居者のために出来ることってありますし、会社で管理をまかされている物件の空室対策・テナントリテンション対策も試行錯誤でいろんなことをやり始めています。

でも50億円とはいわなくても対策にはいくばくかの予算がかかるわけですからその費用対効果を計算で示してオーナーに提案。承諾をもらうというハードルがあるんです。

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昨日の水曜休みは先週に引き続き子供たちと近所のプールに行って真っ黒になってきました。

８月に入って、路線価の発表がありました。

先般の地価公示に準じて、地価の二極化が進んでいる状態が如実に現れていましたが、先日のミサワホームの取材もこの路線価発表に対しての特集です。

「Ｖ＝Ｉ÷Ｒ」（Ｖ：価値　Ｉ：ネット収入　Ｒ：キャップレート）

地価公示や路線価の上昇が見られたところは、ことごとくファンドが買いに入っていたところです。

最初は首都圏周辺だけしか食指を動かしていなかったファンドは今や地方の都市圏が普通になっています。

テナントビル中心だったものも居住系から倉庫・ホテルへ用途も幅広くなっています。

ＪＲＥＩ（財団法人　日本不動産研究所）の投資家調査では、期待と成約、それぞれのキャップレートのほかに、今後５年間１０年間というスパンでみた場合の賃料レベルの推移（上昇か下降か？１００に対していくつか）も出ています。

もちろんその通りになるかどうかはわかりませんが投資家がその地域・用途についてどう考えているかということを知るのは興味深いことです。

市場っていわば投資家の集合体ですからね。

以前、

ブログでご紹介した名古屋駅前のファンド物件（７０室中１室しか入居者が決まっていないという）中京新聞の記事やこのところまわってきている出口としての大型物件の価格なんかを見ていると路線価の値上がりの背景の脆弱性を感じてしまします。

今回、路線価が上がらなかった多くの地域はファンドが食指を動かさなかった地域ということですが、まあノーマンズランドになるわけではありません。

５０年後に人口８０００万人になったとしても、世界の中で８０００万人も人口がいる国ってあんまりありませんから。

そのかわり入居者に選んでもらうためには、よりキビシイ競合を勝ち抜かないといけませんから、心して大家業に取組んでいく必要があるということです。