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昨日は、みんなで空室になっている物件を中心に見てまわりました。

三浦半島から始まり、相模原エリア、八王子エリア、府中エリア。車2台に分乗してウン百キロ走りました。

巡回担当者からの報告や市場動向からわかることもありますが、やはり最終的な答えは現場にあります。

アパートのブロック塀に無断で共●党の選挙ポスターが3枚も貼ってあった物件がありました。その場で掲示責任者に連絡をとって撤去してもらうようになりましたが、政治的・宗教的なポスターが貼ってあったりすると、入居しようかなと思って現地に来る人にとってはマイナスイメージです。

また、駐車禁止の黄色い札がついたままホコリをかぶっている原付バイクも置いてありましたが、これもそういう入居者がいるんだなということでイメージが悪いですよね。

これは札に書いてある警察署に連絡をとりました。最終的には放置バイク・自転車の処分についての案内を各入居者に行なって日にちをおいて処分ということになります。

世帯数以上の自転車が、しかもどう見てもこれ5年は触っていないだろというのが雑然と放置されている物件って結構ありますが、これを片付けるだけでも成約率があがったりします。

それから、掃除。

業者に頼んでやってもらっている現場だったのですが共用廊下の人が通る幅の数十センチだけテキトーに掃いてあって手すりも何もホコリだらけなんていうのもありました。

これは今日、業者を呼んで厳重注意しておきました。

掃除の仕様がこと細かく決められていなかったり、現地での取り決め・指示が具体的でなかったりという問題もあり、いろいろ弁明していましたが、「何のために掃除をお願いしているかという本質を理解していますか？」という質問をさせてもらいました。

「入居者の方やこれから借りようかと思って見にくる方が清潔感を感じてもらえるようにする」というのが答えです。

もしも、

与えられた予算では手が回らないということであれば、「これだけの仕様でこういった管理状態を維持するためには頻度を○回増やして、更に毎回プラス○時間必要なので、予算をこのくらい上げてください」という提案が欲しいところです。

一緒に回った倉橋が車の中の雑談で先日地方で開催したセミナーに参加された大家さんの話をしていました。

地方の更に山の中にアパートを5棟50室持っているそうなのですが、「ウチはこんな立地でも満室経営していますんで是非見に来てください」といわれて早速セミナー後に行ってきたんだそうです。

そこの地域は（全国どこでもそうだと思いますが）ゴミの分別収集をしている地域なのですが、その物件は分別ナシで24時間365日いつでもゴミ捨てＯＫというサービスをつけているとのこと。

入居者が出したゴミの分別をオーナーがみずから行なって収集日ごとにきちっと出しているんだそうです。

また、軽トラックの荷台にでっかい水のタンクを取り付けて高圧洗浄の機械で毎日まいにち物件の掃除をしているので築10年でも新築並みにピカピカ。

・・・すごいです。

私もアパート42室のオーナーです。

オーナーという立場で一番好きな言葉は「満室（笑）」。

空室に対してのシビアさは、一所懸命やってくれているとはいえ管理会社の担当者はオーナーには遠く及びません。

そんななか、少しでもオーナーの立場や気持ちに近づくために一昨日のような研修をおこなったり、昨日のように皆で現地をまわったり、そのあと行なわれたプラチナ定例会のようなオーナーに接する機会を多くしたりという努力を重ねているわけです。

・・・すごいです。

私もアパート42室のオーナーです。

オーナーという立場で一番好きな言葉は「満室（笑）」。

空室に対してのシビアさは、一所懸命やってくれているとはいえ管理会社の担当者はオーナーには遠く及びません。

そんななか、少しでもオーナーの立場や気持ちに近づくために一昨日のような研修をおこなったり、昨日のように皆で現地をまわったり、そのあと行なわれたプラチナ定例会のようなオーナーに接する機会を多くしたりという努力を重ねているわけです。

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賃貸の募集図面を作りました。

ＣＦネッツで管理しているマンションでハイシーズンを過ぎてから空室がでてしまったのです。

東京近郊にある乗降客３万人の駅から徒歩５分ですから決して場所は悪くありません。

現況の募集図面が特に特徴の無いものだったもので、まずは現場を見ようと思って車を飛ばして行ってきました。

建物はホワイトタイル張りの瀟洒なマンションです。

裏にまわると綺麗な小川が流れていました。きっと多摩川の支流なんでしょう。

小ぶりなマンションには珍しく、エクステリアで門扉がきちんとついていて１階のピロティが駐輪場になっています。

設備はＩＨヒーターと浴室乾燥機が新規設置されていましたが図面での表示は「付いています」とそっけないもの。

地域的には駅の反対側まで歩いていけば１０分ほどで多摩川の河原にでます。

人も物件もそうですが、なるべく「いいところ」「持ち味」を見つけることが大事だと思っています。

そしてそれをどうアピールして「ここに住んでみたいなぁ」というキモチになってもらうかという事を切り口にするといろんなアイデアが出てくるわけです。

募集図面はＢ４とかＡ４とか決まったスペースに様々な情報を盛り込まないといけません。

ネット全盛の時代ですが、

それでも近隣の不動産業者さんに募集図面をもって「宜しくお願いします」とまわることも本当に効果がある基本行動です。

その後で自分の代わりに営業活動をしてくれる図面を目指したいところです。
ごく普通の図面だと大量の資料の中に埋もれてしまいますしね。

キャッチコピーは
「空の広い街。川面をわたる風が気持ちいい　～多摩川エリアで暮らす。～」

駅舎や運賃表、商店街や多摩川の土手、小川で遊ぶ鴨、駐輪場に門扉。いろんな所をバシバシ写真に収めてコメントを入れていきます。

「新宿へ２２分！意外と（？）便利なアクセス。」

「駅前は京王ストアをはじめ便利な施設がいっぱい！」

「屋根つき駐輪場と安心エクステリアで愛車をがっちりガード！」

「部屋の目の前を流れる清流。鴨や鯉が普通にいますよ。和みます。」

設備にも形容詞が必要です。

「お洒落な」ホワイトタイル張りマンション
「安心・安全な」ＩＨクッキングヒーター
「使って便利」タイマー付浴室乾燥機
「全戸分の屋根つき」駐輪場

楽しくなってきました。

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月曜日にＣＦネッツの1～2年生を中心に10人ほどでお酒を飲みながら仕事上の悩みや会社に対しての要望や提案など色んな話しを聞きました。

火・水の連休初日、頼んであった新刊本「ストーリービジョンが経営を変える」（日本経営合理化協会）が自宅に届きこの二日で読みふけったのですが、まさにタイムリーな内容でした。

会社にはどんな存在意義があるのか、そしてそれをそこで働く社員や顧客にどうやって理解してもらうかという内容の本でした。

経営者向けの本ですが個人でも同じですね。

不動産投資の啓発活動とＰＭ業務を通じたオーナーの経営のお手伝いという分野ではパイオニア的なＣＦネッツはビジョンやストーリーが比較的分かりやすいといえます。

ただ、

そのなかでコンサルとして直接クライアントと接触している部署から日々の送金業務や会計処理をしているスタッフまでさまざまな人が会社運営に参加しているわけです。

人は給与や待遇だけでモチベーションを得るわけではありません。

「自分がやっていることにどういった意味づけがされているか」こういったことを掘り下げて示していくのもリーダーの役割ではありますが、ひとりひとりが自分で見つけていくことだって可能なわけですよね。

不動産投資を行う場合、収益物件を手に入れることが目標になってしまっている人を多く見かけます。

先日も「夢は年収3000万です」という方が熱く語っていました。会社も作ってそれを上場させてと。

でもビジネスモデルもなく、そのまえに会社を作ってなにをしたいのかという質問には答えに詰まっていました。

収益物件はお金を稼ぐ手段にすぎませんし、その稼ぐお金もなにかをするための手段にしかすぎません。

手段を目的にしてはいけませんね。

「何をしたいのか」「それは自分にとってどんな価値があるのか」「そのためにはお金や時間や人脈や経験。なにがどの位必要なのか」・・・。

こういったスタンスで今一度自分自身を見つめなおしていくことによってすべきことが見えてきます。

そのなかの一手段として不動産投資があるわけで、

それは売買を伴わなくてもキャッシュフローが得られるといったことや自己努力による価値の上昇がはかれるといったこと、融資を利用したレバレッジが効かせられる。そういった他の投資とは異なる特徴をもっているということなわけです。

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昨週は土日二日間とセミナー講師をやってきました。

土曜日はサラリーマン流不動産投資道場の５時間セミナー、日曜日は不動産投資実践塾リスク編で３時間。

土曜日のセミナーは不動産投資に関する代表的な本の内容を投資分析で検証する内容でした。
初の試みでしたが皆さん満足して帰られました。

腰が痛くなりましたが、なんとか無事終了しました。

そして、この前の木曜日にはＩＲＥＭ　ＪＡＰＡＮ東京支部でＣＰＭの皆さんを対象に不動産投資のコンサルのやり方について１時間半お話ししました。

倉橋のスケジュールをみているとこれでもまだまだだなと思いますが結構へとへとになってきました。
今日も懇親会のあとスタッフのみんなで焼酎を飲みましたし。

でも「なるほど！」と受講者のみなさんの顔色がかわる瞬間をみるのが私の心の支えなんですよね。

9月には、18時間の『2日間集中セミナー 猪俣道場』が開かれます。

元気を出してスケジュールをこなしていきたいと思います。

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