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名古屋での講演から帰ってきました。
前日から現地入りをして市内をうろうろしながら市場調査をしてきました。
ミッドランドスクエアをはじめ再開発ビルが目白押しのご当地ですから、興味深々です。
駅前ロータリーの角に築年不詳の木造２階建て店舗を発見しました。しかも床屋と雀荘。
名古屋駅はＪＲ・新幹線・名鉄・近鉄・地下鉄のターミナル駅で人口２２０万人の名古屋市の中心エリアです。
一日あたり乗降客１０９万人を誇る駅前に・・・・信じられません。
駅の東西で活気が全然違うということは、名古屋駅前の賃貸専門業者で長いこと働いていた経験を持っている、本社ＰＭの小串君から聞いていましたのである程度の予備知識は持っていましたが予想以上でした。
曜日の関係かもしれませんが、
特に、不動産投資は「貸せてナンボ」ですから貸せるか貸せないか、いくらで貸せるかといった市場分析は本当に大事です。
銀座通りはシャッターが閉まっている店舗が多く見受けられました。
名古屋市内で売りに出ている一棟もののアパート・マンションで良さそうなものを何件かピックアップしていきましたが賃料設定が相場から乖離していて実際はかなり賃料が安かったり、乗降客が2300人程度しかいなかったりとなかなか難しそうな感じがしました。
逆に、意外だったのが持家率の低さ。
「名古屋人は堅実なので、高い家賃を払うくらいなら家を買う」と、空室の目立つファンド物件の苦戦を報じる中日新聞の記事に出ていましたが、全国平均69％、東京都66％の持家率に対して名古屋市は58％。ターゲットさえ間違わなければ潜在的な賃貸需要はあるということでしょう。
また、世帯あたり人数も全国平均2.58人に対し2.34人（220万人÷94万世帯）。個世帯化の進んだ地域といえます。また、単身世帯は30万世帯ですから3世帯のうち１世帯は一人暮らしということです。このうち5分の１の6万世帯は65歳以上の高齢者の一人暮らしです。
別の角度から世帯を見てみましょう。
世帯あたり年収は94万世帯中、約半数の48万世帯が500万円以下。さらにその半数超の26万世帯は300万円以下です。
収入の25％程度を家賃支払いにあてると仮定すると、年収500万円の世帯は10.4万前後、年収300万円の世帯は6.2万円前後がターゲットとするゾーンという感じではないでしょうか。
データから読み取れることも沢山ありますが、現地に足を運んで分かることも沢山あります。
どちらが欠けてもいけないと思っています。