※お知らせ　あと一週間！！

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昨日、突然ＵＲ都市機構のエライ方から「先日のブログの件でお話を・・・」という連絡があり急遽お会いしました。

思ったことをそのまま言ってしまうので、あっちこっちから睨まれたりしてると思います。

「また、怒られちゃうの？」

ちょっとブルーになりましたが、しょうがないです。大人ですから自分の発言には責任を取らないといけません。

結論としては「よく発言してくださいました」的な話しと、「ここはこうしていますのでそのあたり誤解のないようお願いします」的な話しでした。

「受付4人のヒマな現地案内所の映像は平日の映像で、土日はかなり忙しくしているんです。」

とか、

「赤字の物件も中にはありますが全体ではちゃんと黒字が出ているんです。」

とか、

「運営費が下がって出た利益は入居者に還元しているんです。」

とか。

全体の運営の中でより安く効率的にできることはまだまだありますから、ひとつひとつ積み重ねて行く努力が必要なのは民間のオーナーとなんら変わるところはありません。

全体が黒字になっているからといって一部が赤字でもよしとする感覚も問題でしょう。

入居者に還元する前に経営の安定や国からの借金返済にまわすほうが先決かもしれません。

でも、結論ありきで効果音と隠し撮り＆ひそひそコメントでそれらしい映像にまとめてというのもちょっといやらしいかもしれません。

これだけマスコミから叩かれているわけですから誤解を招きたくないのであれば結果的に関連企業が勝つにしても競争入札を取り入れたり、通常のＩＲから一歩進んだ詳細報告も行ってガラス張りにしたほうがいいでしょうと意見を言っておきました。

資料を見る限り別に値段は高くありませんから。

でもその企業が不当に安い金額でＵＲから受注して利益が出ていないのであればそれはそれで別の問題ですが・・・。

ＵＲの保有・運営する物件は殆どが低賃料のファミリータイプ。

147万人が生活保護を受け、3世帯に1世帯が独り暮らし。年間30万世帯づつ高齢者世帯が増えているわが国での存在意義はいまだ大きいといえます。

ＴＶの取材で訪れたような高額物件の隠れ赤字や住宅都市整備公団時代に地主に建築してもらった物件の借り上げ期間終了に伴う問題など、いくつも問題を抱えていますが、要請されればできる限りの協力はしていきたいと思っています。

社会性・公共性の高い部分の話しですから。

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「ＴＢＳイブニングファイブ」不動産投資コンサルタント猪俣淳
ＴＢＳイブニングファイブの特集が終わりました。

あれっ？

んっ？

・・・・結局、先日の収録分はカットされてしまったようです。

番組の趣旨はＵＲ（独立行政法人都市再生機構）が巨額の税金を投入されているにもかかわらず、天下り先系列企業への随意契約でそっちに利益を出させているということ、

そしてその企業は一日に一人しか来ないような現地案内所に4人も担当者を貼り付けるようなムダを平気でしているということを告発していました。

たしかにムダ。

仕事は資料を渡すのと鍵を貸し出すことだけらしいですから、民間企業であれば鍵を現地対応にしたり受付を一元化したりコストダウン＆効率化をしますね。

4500円でＵＲから一括借り上げしている団地の駐車場を9500円で入居者に貸していてさらに近隣相場程度に値上げするという通知がきて許せない！粗利50％の商売なんてありえない！と怒っている住民も映されていました。

これはＵＲに対して怒るのは妥当な賃料で確実に借り手がつくのになぜサブリースにするのか？という経営サイドのクレームが本質でしょうから的外れ？

・・・どうも私にも、こんな管理はムダだっ！もっと安く出来るはずだ！入居者に負担をかぶせるな！というコメントが欲しかったのかもしれません。

でも高くないものは「高くないですね」というしかありませんもんね。

私のコメントは、癒着の構図によるコストアップに対しての批判はどちらかというとＵＲの採算性無視の経営の甘さに対してのものです。

その延長線上で「なんで適正な賃料を取らないのか？」「低額所得者層以外のゾーンに対して採算度外視で安い賃料で貸す意味があるのか？」といった入居者の痛みに直結する指摘でしたからあまり好まれなかったのかもしれません。

なにしろそこに住んでいるおエライさんから始まった番組企画らしいですから。

でも、自分の思うところを曲げてまで迎合することは論理の破綻を招きますからそれでよかったと思っています。

※お知らせ※「サラリーマン流不動産投資道場」主催のセミナーが７月７日に開催されます。
５時間かけて代表的な不動産投資家の手法を検証していくという前例のない内容です。
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今日は東京丸の内に来ています。

本当は今日明日と連休だったのですが、昨日アルゼンチン国籍のユダヤ人のG君から「紹介シタイ人ガイルヨ、キヨシコレル？」と連絡があって打ち合わせになってしまったのです。

ちなみに、彼は私の義理の弟で日本語ペラペラです。

外資系ファンドの＊＊＊＊＊＊日本法人。日本人社長と白人CFOとお話をしました。
二人とも私と同世代（多分）。

一応、私もCPM（米国不動産経営管理士）、なので希望する地域と価格帯・用途、投資指標の目標値を教えてもらって情報提供するようにしました。話が早いです。

行きがけに本社によって物件資料とリストをコピーしておきましたので、

全部渡してその中からいくつか候補をピックアップしてもらい、良さそうな物件のレントロールや建築確認、公図・実測図をはじめとしたデューデリ資料を提供するといった流れになります。

「明日、総予算2兆円の社長に会いに行くけどファンド向け（10億円以上）で水面下の情報があったら頂戴ね」・・・社内の掲示板にアップしたら自分自身の情報ルートからのものを含めて、わずか半日で１２０件ほど集まりました。

マンスリーM氏、ツーファイブH氏。他にも社内・社外のネットワークをもったスタッフが目白押しのCFネッツです。たよりになります。

皆さんにセミナーや勉強会を通じて学んでもらっていることは不動産投資の基本です。FCR・CCR・DCR・BE%・IRR・NPVなどなど共通言語で話せる状態になっていると世界中のどんな言葉を操る人たちとも同じ土俵で話ができます。

毎日大量に売りに出される収益物件のなかからスタッフが投資分析・市場分析を行ないスクリーニングを繰り返していますが、なぜこれがいいのか悪いのかという判断についてシミュレーションを見れば一目でわかってもらえます。

そして、フィールドワークや物件購入会で具体的な物件の目利きを身につけてもらう機会を提供しています。

実は、ＣＦネッツのクライアントの皆さんは結構すごいレベルになっているんですよ。

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名古屋での講演から帰ってきました。

前日から現地入りをして市内をうろうろしながら市場調査をしてきました。
ミッドランドスクエアをはじめ再開発ビルが目白押しのご当地ですから、興味深々です。

駅前ロータリーの角に築年不詳の木造２階建て店舗を発見しました。しかも床屋と雀荘。

名古屋駅はＪＲ・新幹線・名鉄・近鉄・地下鉄のターミナル駅で人口２２０万人の名古屋市の中心エリアです。

一日あたり乗降客１０９万人を誇る駅前に・・・・信じられません。

駅の東西で活気が全然違うということは、名古屋駅前の賃貸専門業者で長いこと働いていた経験を持っている、本社ＰＭの小串君から聞いていましたのである程度の予備知識は持っていましたが予想以上でした。

曜日の関係かもしれませんが、
特に、不動産投資は「貸せてナンボ」ですから貸せるか貸せないか、いくらで貸せるかといった市場分析は本当に大事です。

銀座通りはシャッターが閉まっている店舗が多く見受けられました。

名古屋市内で売りに出ている一棟もののアパート・マンションで良さそうなものを何件かピックアップしていきましたが賃料設定が相場から乖離していて実際はかなり賃料が安かったり、乗降客が2300人程度しかいなかったりとなかなか難しそうな感じがしました。

逆に、意外だったのが持家率の低さ。

「名古屋人は堅実なので、高い家賃を払うくらいなら家を買う」と、空室の目立つファンド物件の苦戦を報じる中日新聞の記事に出ていましたが、全国平均69％、東京都66％の持家率に対して名古屋市は58％。ターゲットさえ間違わなければ潜在的な賃貸需要はあるということでしょう。

また、世帯あたり人数も全国平均2.58人に対し2.34人（220万人÷94万世帯）。個世帯化の進んだ地域といえます。また、単身世帯は30万世帯ですから3世帯のうち１世帯は一人暮らしということです。このうち5分の１の6万世帯は65歳以上の高齢者の一人暮らしです。

別の角度から世帯を見てみましょう。

世帯あたり年収は94万世帯中、約半数の48万世帯が500万円以下。さらにその半数超の26万世帯は300万円以下です。

収入の25％程度を家賃支払いにあてると仮定すると、年収500万円の世帯は10.4万前後、年収300万円の世帯は6.2万円前後がターゲットとするゾーンという感じではないでしょうか。

データから読み取れることも沢山ありますが、現地に足を運んで分かることも沢山あります。

どちらが欠けてもいけないと思っています。

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宮崎駿監督作品「天空の城ラピュタ」（写真）が今夜ＴＶ放映されるというので、子供達が朝から騒いでいました。

８６年の作品ですから、今から２１年も前だったんですね。

そのころは丁度、不動産業界に就職して３年目。この年の２月に銀行金利が4.6％という記録的な低金利を記録して不動産の売れ行きが爆発的に良くなった時期でした。

その前年のプラザ合意による処置でしたが、びっくりしました。

なにしろそれまでは住宅金融公庫の新築融資は5.5％、中古融資は6.5％、横浜市建築助成公社は7％というのがずーっと続いていましたのでみんなが飛びついたわけです。

不動産取引の最前線にいたものとして実感としてのバブルのスタートはこの年だったと記憶しています。

この物語の最後には主人公の女の子が破壊の呪文「バルス」（だったかな？）を唱えて、天空の城が崩れ去るという結末になりますが「バブル」という時代の崩壊を予感していたのかもしれませんね。

話しは変わりますが、この物語の元になったのはスィフト原作のガリバー旅行記に出てくる「ラピュタ」という空飛ぶ都市の話しだそうです。

小人の国や巨人の国の話しは有名ですが。

ちなみに、

ガリバーは日本にも来たという設定になっています。上陸（漂着？）するのは地元横須賀の「観音崎」！。その後、江戸で将軍に謁見して長崎の平戸からオランダ商船でイギリスに帰るというストーリーです。

そういえば、横須賀と長崎、どちらも山並みが港に迫っていて坂と階段の多い町です。

時々、階段を何段も登る山のてっぺんに建っている家やアパートが売りに出ている場合があります。８６年当時、筑後平野が地元の九州男児と一緒に仕事をしたことがありますが、びっくりしていました。「や、山の上に家が建ってる！」。

失礼しちゃいます。横須賀の人間にとってはごく普通の風景なのです。

でも、１００段もある階段を登るのはゲッソリしてしまいますけどね。そういう物件を隠語で「ラピュタ物件」と言っていました。

下見で現地のふもとに車を停めて空を見上げるとまさに「天空の城」・・・。

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興味のある方は覘いてみてください。

→「１日版猪俣道場『猪俣淳が斬る！あのノウハウ本の大誤算』」http://www.sftd.jp/audios/seminar_070707.php

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今日は南青山オフィスで5件びっちり個別コンサルをしました。

会社を辞めたばかりで就職活動中なんですという青年もいました。

東京での仕事をやめて子育てに専念するために田舎で農業を継ぐんですという双子のパパもいました。

こういった場合は、いわゆる銀行の見る個人の属性はとっても弱いのです。

不動産投資で融資を出すかどうかといった判断をする上で金融機関は3つの点を見ます。１）収支が合っているか　２）担保力は十分にあるか　そして３）投資から生まれるキャッシュフローを当てにしなくても生活していけるだけの安定した収入があるか。

この３）が引っかかるわけです。

もちろん、

個人の属性を重視するかしないかというのは金融機関ごとに特徴があります。

キビシイ銀行であれば家賃収入がゼロでも生活費プラスアパートローンの返済が出来ないとダメですなんていうところもあります。

甘い銀行であれば、10年間赤字の小さなお店をやっている方でも5000万円近い融資がでたこともあります（土地がもともとあってそこに建築というケースでしたが）。

融資がキビシイ場合には現金でやらざるを得ませんのでもってるお金に応じた投資しかすることが出来ません。

ただ、レバレッジも効かせずに始めた小さな投資であってもキャッシュフローをこつこつ貯めてひとつひとつ増やしていくと、ある段階で急激に投資を膨らませることができる時期が訪れます。

800万円位のワンルームなんかでもローンがなければ、ローン返済中の5000万円のアパート並みのキャッシュフローを得ることが出来ますから。

現金で買い進んだ物件から上がるキャッシュフローが生計費として十分なレベルになると「オーナー業」を営んでいるヒトになるということです。

遠回りなようですが、そこから融資を受けて大きなものを買う場合には、なにしろ全部がローンなしの空き担保物件ですからいろんなことが出来るようになります。銀行の扱いも手のひらを返したようになりますよ。

でも就職活動中の青年は自己資金もあまりないので、まず仕事を決めてお金を貯めるようにアドバイスしました。

「自分に向いた業界で探していますが自分に向いた会社が無いんです」とこぼしていましたので、こんな風に言っておきました。

「自分に向いた会社なんて無いよ、人生のテーマは人に影響力を与えていけるかということだと思うから、自分で会社を変えていけばいいんじゃないの？好きな仕事だったら苦にならないだろうからメキメキ頭角を現して無くてはならない人材になればいいんだよ。将来独立するんだったらそのぐらいのパワーが無いと難しいよ。不動産投資はいつでも出来るからまずそっちを頑張ってみたら？」

来週、最終面接の結果だそうです。応援していますよ！

過去、二回開催した2日間集中講座、「猪俣道場」。
あの「猪俣道場」が「1日版 猪俣道場」として遂にセミナー開催決定です。
『猪俣淳が斬る！あのノウハウ本の大誤算』と題したセミナーを7月7日（土）に開催します。

詳細はコチラ：
http://www.sftd.jp/audios/seminar_070707.php

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年金もエライ事になっています。

読み仮名が分からなくて・・・というのもあきれます。最初に仕組みを考えた人はだれなんでしょうか。

どうも三鷹の倉庫にも１億人分の資料が眠っているそうなのですが、これの突合せをしていくことを考えると気が遠くなります。

昭和３６年４月２日以降（女性ならば昭和４２年４月２日以降）が誕生日の方は６５歳にならないと受給できないことがすでに決まっています。

一番最初である昭和３６年１０月生まれの私の場合でも、今から２０年後の２０２６年の受給開始ですから制度自体どうなっているかわかりません。

さらに、

平均年収５００万円のサラリーマンで年間２００万円程度の受給、
平均年収１５００万円のサラリーマンで年間３００万円程度の受給。

年収３倍でも受給は１．５倍。どちらがキツイかといったら後者ですよね。だって生活の膨らみ具合が違いますから。

年収１０００万円程度の高額所得者が一番アブナイと「サラリーマンは２度破産する」の著者、藤川太氏は指摘しています。

今回の件で受給者の保護が急遽決定しましたが、この原資は私達が払っている税金です。必ずどこかでしわ寄せがくるはずです。

この問題、これから更に色々と出てくることと思いますが、個人的には「もうあてにしない」と腹をくくっています。

だからこその不動産投資なのですが、果たして私達とそれ以降の年代の人たちが年金制度で守ってもらえるだけの価値があるのかなとも思うわけです。誤解を恐れずに言えば。

今、年金を受給している皆さんは戦前・戦後の大変な時期を生きてきてそれこそ本当に苦労してきているわけです。

年金制度の趣旨は、仕送りや同居を通じて親の面倒を見てきた人（それが旧来の日本の風習でした）の不公平感を払拭するために皆で皆の親の面倒を見ようというのが本来の趣旨です。

私達以降の年代は前の世代の人たちが作り上げた遺産を食い潰して平和と繁栄を享受しているわけですからもう果実は手に入れてしまっていると思っています。

その上、年老いた親の面倒をきちんと見ている・見ていく覚悟がある人がいったいどれくらいいるでしょう。

親孝行の度合いに応じて将来の年金支給額が決まるなんていう事になったら、同じくらい問題になっている道徳教育の問題も一緒に解決できたりして・・・。

先月29日に国立社会保障・人口問題研究所が2035年までの将来推計人口を都道府県別に発表しました。

その中に年齢3区分という分類項目があります。14歳未満の若年、14歳から64歳の生産年齢、65歳以上の老年。

入居者層として対象になるのは生産年齢のゾーンになりますが、老年の割合も無視できません。

全国平均では05年20.2％→35年33.7％と約1.67倍増加します。

人口流入がある地域でないと賃貸需要で見た場合今後厳しくなってくるということでしょう。

あるいは高齢化が進んでいない都道府県であっても手放しで喜ぶことは出来ません。

数年前に

日下公人氏の本で「鳥取県の出生率は全国1位だからこのまま行くと日本中鳥取県民だらけになってしまう」といった趣意の文章がありました。

冗談か本気かわかりませんが、分母のボリュームの問題があります。

同県は日本で一番人口の少ない県で61万人しかいませんから、足立区と同じくらいです。今回若い順で1位に輝いた沖縄ですら137万人ですから川崎市とほぼ一緒です。

データを読み取る場合にはパーセントの部分だけではなく、全体のボリューム感にも留意して考えることが大切です。

ちなみに、発表になった2035年時点での老年人口割合が高い順と低い順ベスト5は以下の都道府県となっています。（カッコ内は現在の総人口）

高い順
１秋田41.0％（116万人）　
２和歌山38.6％（106万人）
３青森38.2％（146万人）
４岩手37.5％（139万人）
５北海道37.4％（563万人）

低い順
１沖縄27.7％（137万人）
２愛知29.7％（706万人）
３滋賀29.9％（135万人）
４東京30.7％（1216万人）
５神奈川31.9％（864万人）