定期借家契約について先日のブログでも少し触れましたが、いざ退出してもらうときには再契約を拒絶すればいいだけなのでオーナーとしてはなかなか魅力的な契約形態なわけです。

期間が経過したら追い出されてしまう可能性があるのはちょっと・・・。ととる入居者がいれば募集上はマイナス要因になることもありえますが、居住用の自宅マンションを貸すのとアパートなどを貸すのとでは違いますから、入居者は気にしないようです。

中には普通借家契約でも「2年したら出ないといけないんですよね」というひともいますので。

先日,都内のＰＭ会社の方とお話ししましたが、契約の80％は定期借家契約だそうです。募集図面に入居者向けへの説明書きがあって「なるほど！」という名文だったのでご紹介させていただきます。

★定期借家契約のメリット★
入居者様はお引越しして生活を始めなければ物件の状況はよくわかりません。
たとえば、お隣に「困った方（夜中に騒ぐ・共用部分を汚す等）」が入居された
場合、定期借家契約ではそのような方を一定期間（最長で契約終了まで）で退出
していただくことができますので、物件全体の環境を良好に保つことができます。
優良な入居者様にとっては住み心地のよい物件となります。

・・・どうでしょう。借りようかなと思っている人に安心感を与えるとともに、不良入居者を実は何気なくガードしているんですね。不利なんじゃないのと取られる可能性を逆にメリットとしてアピール。素晴らしいです。

ただ、1年以上の定期借家契約の場合は契約満了の6ヶ月前に賃借人に通知をしないといけませんし、

「更新」という概念がありませんので毎回保証人も含めて契約書を作り直すという煩雑さが借主・貸主・管理会社双方に生じます。

前者を解決するには364日契約なんていう手があってこの会社ではこれをやっているそうですが、平均居住月数が23ヶ月と短い（普通は4年）理由にそのあたりがあるかもしれませんねとお話ししました。

1年で保証人に印鑑をもらい直すのは面倒ですから2回目の直前に退出してしまうという可能性は十分にあります。そういったこともあって2年契約ということも検討中だそうです。

また、都内の入居者は平均よりも居住年数が短い傾向にありますのでこれが原因ではない可能性もあります。

もっとも、空室がでてもすぐに入居者が付くような立地であれば気にすることも無いのかもしれませんね。

そのあたりももう少し研究する必要がありそうです。

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先日の大掃除でやっと書斎（コーナー？）ができました。

何年か前に那覇の近くの国道沿いにある中古家具店で購入した小さなデスクキャビネットが私の小さな城です。

この家具は１９５０年代に米国で大量生産されたカエデ材家具を塗装・金具交換で生まれ変わらせたものです。素材は米軍基地で引越しがあるたびに大量に放出されるそうです。

絵画やリトグラフなども大きなものから小さなものまで、気に入ったものをいたるところに飾ってあります。

子供の頃から大家族で狭々と暮らしていたので、住まいに対しての憧れと思い入れは人一倍なのです。

今日は南青山オフィスでびっちりと一日中個別のコンサルをしていました。全部で５組（！）。

今日もそうですが、最近ローンが払い終わった、あるいは購入する時に比較的多めに自己資金を入れた上に最近の物件値上がりで担保力が増したという自宅を利用して何か出来ないかという相談が多くなってきました。

「自宅は負債」と言い放つコンサルタントの方もいらっしゃいますが、私はそうとも言えないと思っています。

マイホームを持つということは見方を変えれば「自分で自分に貸す」ともいえますので、購入した場合のローン返済と運営費が借りた場合の家賃収入と比較して割安であれば十分に「アリ」だと思うわけです。

また、

特に家族もちの方であれば世帯主が死亡や重度の障害といったケースでは残された家族が家賃を払い続けられなければ追い出されるわけですから、団信生保付ローンで残債が無くなるマイホームは安心感があると言えるでしょう。

借りる場合との損得を比較する場合には家賃に加えて、万一の時にはそれを使って住まいを手に入れられる金額に相当する死亡保険の掛け金も対象に考えないといけないということですね。

更に、賃料はインフレに連動しますし、第一いつかは払い終わるローンと違って住み続ける限りエンドレスで発生します。

とはいえ、居住コストがどうかという事ですから借りたほうが安いところをわざわざ購入することによって負担が増すのであればそれはやめておいたほうがいいでしょう。

そこがとっても気に入ってということであればそれはもう満足感の世界でお金には代えられませんからなんとも言えませんが・・・。

ただ、賃貸と変わらない（あるいは下回る）負担で購入したマイホームはローンの返済が進んでいくにつれて「担保力」という点で大きな力になってくれる場合が多くみうけられます。

また、生活ステージの変化によってその住まいが不要になった場合、ケースによっては残ったローンを返したあとに数千万円の自己資金として現金が手元に残り、それを利用して住まい＆投資物件というように同時進行で計画を進めることもできるようになります。

逆にローンの残債以下でしか売却できない場合にはその差額を用意できなければ動くに動けなくなってしまい塩漬け状態になってしまいますので、自己資金を入れずに全額借入、そして購入した物件は新築で引っ越したとたんに中古になって売値がガタンと下がったなんていう場合はかなりの年数が経過しないとキビシイかもしれませんね。

それから土地付一戸建であればアパートに建て替えなんていう選択肢もありますよね。あるいは庭先だけ売却してなんていうワザもつかえるかもしれません。

そんなことで、「自宅をどう活用すればいいのか」というテーマで新しいセミナーを考えています。

・・・というか昨日の時点でもうパワポ（仮）を作ってしまいました。

マイホームが賃貸需要がある地域にあるのかそうではないのか？
そこから引っ越したくないのか、引っ越してもいいのか？
ローンは残っているのか、完済しているのか？
貸したほうがいいのか、売ったほうがいいのか？

同じ自宅の活用といっても「やれること」と「やれないこと」、あるいは「絶対にやってはいけないこと」。全部違います。

そのあたりを掘り下げて一度どこかの機会に皆さんにお話したいと思います。

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ＧＷ休暇を利用したバリ旅行から今日帰ってきました。

初日は

夕方現地入りしましたので、そのまま皆でジンバランという漁村にシーフードを食べに行きました。延々とビーチを埋め尽くすレストランのテーブル・・・。波打ち際で真っ暗な中、足元を洗う満ち潮にひやひやしていました。

二日目はプールで子供たちと一日中遊んで夕方からケチャックダンス（写真）と猿を見にウルワトゥ寺院へ。ケチャは迫力があってアジアの宗教儀式系のダンスの中では一番好きです。帰りのバスの中で２歳の姪が「ケチャケチャ」やっていました。

三日目はタクシーをチャーターしてウブドゥ方面の村々やテガラランの棚田（ライステラス）を回って大きな凧や大きな絵そして大量の子供たちの小学校のお土産（ひとつ100ルピー＝13円のお菓子を地元スーパーで箱買いしました。72個分）夜はタイ式マッサージ。

最終日は大雨の中やっぱりプールで遊んでちょこっと買い物をして夕方チェックアウト。

なんだかあっという間に終わってしまいました。

帰国便に乗る寸前やけに警備が厳しいのでいぶかっているとＩ部長が「知らなかったんですか？インドネシア全土にテロ警戒宣言が出たってＮＨＫでやってましたよ（！）」

あせりました。でも何事もなく帰ってくることができましたので良かったです。

テロとテロリストについて子供からまたまた質問されましたので、今回の旅行でたびたび目にした貧困の問題や宗教間の問題、あるいは民主主義の皮を被った覇権主義の話なんかを小学校4年生向けに話してあげました。

「ふーん」とは言っていましたが。どこまで理解できたかはわかりません。
ただ、路上で物売りをする同じくらいの年齢の子供たちや、混沌とした市場の生活、信仰とともに生きる人々などを肌で感じてなにか思うところがあれば連れて行った価値もあるのかなぁと思っています。

成田空港に付いて早速、双子のいつもの掛け合いが始まります。「テロヒストリーってなんだっけ」・・・（そりゃテロの歴史か？）
「テラ（寺）組織だったらみんなお坊さんだよね」・・・・（笑）
「それよりペロ組織だったらみんな犬だよ！マークは骨。」・・・・（爆笑）

笑いのある生活っていいです。

※現地のアイスクリームショップでカバンを置いたまま店を出ようとした息子に「カバンは？」。現地の店員さんも「カバンワ！カバンワ！」。何を思ったのかくるっと店員さんに向き直って「こんばんわっ！」と改めて挨拶をしていました。

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松田優作主演の「探偵物語」というドラマがありましたね。

79年の放映ですから私が18歳・・。30年近く昔ですね。今日は「昭和の日」ですが昭和もずいぶん遠くなりました。

不動産関係の仕事をしていると探偵のようなことをすることがあります。たとえば、敷地の境界立会いをする場合など隣接の敷地の所有者を法務局に行って調査します。

1冊1,000円で取れる登記事項証明書には所有者の住所・氏名・いつどんな経緯で（売買・相続など）取得したか・いつどこからいくらの借り入れをしたかということがわかります。

今回も確認できないポイントが一点あったので境界立会いをしようと調査を行いました。住所・氏名がわかればまず「１０４」で電話番号を調べます。

「お調べの住所にはそのお名前で登録がありません・・・」というオペレーターの申し訳なさそうな声。最近は電話帳に登録しない人も結構いますもんね。もしかしたらもう引っ越しているのかもしれません。

次は区役所に行ってみます。

住民票は本人か委任状を持った人でないと取得できませんが、

住民票の除票は正当な理由があれば第三者でも取得することができます。

境界立会いをしたいので連絡を取りたいというのも立派な正当事由です。すると、すでに何年か前に亡くなっていたことが分かりました。

困りました。

司法書士に職権で戸籍謄本を取ってもらってという方法も考えましたが、これは相続人の依頼がないとできません。今の状態では果たして相続人がいるのかどうかも不明です。

「答えは現場にある」。とりあえず登記簿上の住所に行ってみる事にしました。隣近所で聞き込みをすれば何かしらの手がかりが得られるかもしれません。

場所は雑居ビルのような建物です。まずは一件目。法人の事務所です。

ピンポーン♪

事務の方が出られて、訪問の趣旨を告げ待たされること数分。

「あ、それ、私の父です。」

拍子抜けしました。

亡くなった時に課税されていない小さな小さな土地が何箇所もあって、忘れた頃に時折こういった話がきて全体像を把握できていないんですと困り顔でおっしゃっていました。

※ちなみに相続人さんの名刺をしげしげ見たら○○探偵事務所と書いてありました（笑）。

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