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4月に入って主要な銀行が条件を締め付けだしていますが、反対にそこではじき出された案件を拾っていこうという姿勢の金融機関も現れています。
昨日は直近の前日までに入手した情報を公開しましたが、ここ一ヶ月ほどで恐らく落としどころが見えてくると思います。
資金調達は不動産投資のキモの部分ですが、融資がつくことと投資をする価値があるのとは全く関係ありませんということを強調させていただきました。
この間も投資家向けの雑誌に「ある大手メーカーの３０代サラリーマン男性は、年収７００万円だったが、物件購入後、５０００万円の家賃収入を得られるようになったという。」という記事が掲載されていました。
担保価値の高い物件を厳選し、
フルローンまたは少額の自己資金で投資可能なものを物件情報として提供云々とありました。
確かに銀行の評価が売買価格を上回る物件ってあります。
地方でＲＣ（鉄筋コンクリート）系の建物で、築年数が１７年以内で幹線道路に面していて敷地が比較的広いものなどは机上計算で行くと評価が出易いですから。
でも、地方の場合は①空室率②運営費に気をつけなければいけません。
空室率は全国平均１２．２％。この数値はいろんなコンサルの方がいろんなところで語っていますが、賃貸住宅に限って言えば２１．４１％。これが現実です。
東京２３区でさえ１７．４７％ですから地方で条件の悪い立地での空室率は推して図るべきでしょう。間た、運営費。首都圏においては固定資産税・管理費・修繕費・清掃費・共用光熱費・点検費などの運営費はグロス家賃の１７％前後が一般的です（ＲＣ一棟マンションの場合）。
地方と首都圏で運営費の内容で変わるのは土地の固定資産税と％計算の賃貸管理費のみ。建物の課税評価は全国どこでも変わりません。だからこそ、建物価値が高いＲＣの地方の物件の評価が出るのですが・・・。
でもとれる家賃は半分？１/３？運営費とグロス家賃の比率でいくと２倍まではいかなくても１．８倍位にはなります。
ということは運営費比率は地方で条件の悪い物件の場合グロス家賃の３０％になりかねないということですね。
前述のサラリーマン氏。グロス家賃５０００万円で仮に空室率２０％運営費比率３０％とするとネット家賃は２５００万円。
表面利回り１０％で購入していると仮定して多分５億の物件でしょう。全額融資で引っ張っていればローンコンスタント５％（３％３０年返済の場合）として年間返済は２５００万円。
んんっ、キャッシュフローは？
この先賃料は下がりませんか？空室率は？金利は？運営費は？修繕費は？
他人事ながら心配です。