ＧＰＩ（ｸﾞﾛｽﾎﾟﾃﾝｼｬﾙｲﾝｶﾑ＝潜在総収入）ってご存知でしょうか。

金融工学的な投資分析を学んだ方であれば分かりますよね。

投資分析を行う場合に①満室で②滞納が無くて③相場の家賃はいくらかということをまず入り口に据えるわけです。

大事なのはこの「③相場」。

たとえ、現在満室で運用されていても引渡しを受けたとたんにごっそり退出してしまう場合もあります。中には、高く売るために高い家賃で身内を入居させているという詐欺まがいの悪質なケースもあります。

レントロール・賃料の一覧表などを見ると何号室がいくらで貸しているかということがわかります。高い部屋が昔から貸している部屋で、

最近決まった部屋が安ければＧＰＩは最近決まった部屋の家賃から類推する必要があるでしょう。いわゆる満室想定家賃は現在空室の部屋が想定賃料で成約したら総額の賃料はいくらになるかということですから微妙にニュアンスが違います。

相場を調べるにはネット検索の他には、現地の近くの不動産業者に聞き込みをしたり、査定を依頼するのが一般的でしょう。

ただ、ネット検索も業者の調査も一長一短ありますので上手に組み合わせて使うとよいと思います。

何時間も掛けて現地に調査に行ったものが、出発前にちょっと調べれば行くまでもなかったりすることもあります。投資不適格の物件を見に行っても時間のムダですよね。

さらにせっかく行って（あるいは電話をして）聞き込みする業者、もっと言えば業者の担当によっても精度が違いますから「近隣業者数社に聞き込み」というのもこれだけでは片手落ちです。

今朝も現在検討中の１Ｒマンションの現況賃料6.1万が「物件を見に行ったついでに業者の聞き込みをしてきたら上は6.5万、下は4.8万といわれました」と相談を受けました。

早速ネットで検索したところ4万円台後半の物件がごろごろ出ていましたので4.8万を採用というのが恐らく正しいところでしょう。聞き込みだけの判断であれば中をとって現況の6万円を採用ということもありえたわけです。

恐ろしいことです。

私の場合、ＧＰＩを設定する場合の簡易的な賃料査定はこんな感じで進めています。

１）「Ｈｏｍｅ’ｓ家賃相場」で当該駅の募集中物件を把握

２）同じく「レインズ」「アットホーム」で募集中と成約を把握（成約賃料については不動産業者でないとデータが取れないので皆さんは物件を紹介してくれた業者さんに頼んで情報提供してもらうと良いでしょう）

３）乗降客・地域人口・年齢区分・持家比率で賃貸需要のボリュームの大小をつかみ、現在出ている物件数と比較して需給状況の仮説をたてる（強含みか？弱含みか？）

４）恐らくこのぐらいではないだろうかという賃料を①繁忙期：楽観的②閑散期：悲観的③通常期：平均的という３レベルで仮定。

５）この仮説を元に、近隣業者への聞き込みを行う（最低３業者）。仮定との乖離が大きい場合にはその理由を聞き込む（大事）。

最初は大変だと思いますがＧＰＩの設定が全てのスタートですし、この作業をおこなう経過のなかでＮＯＩ（ﾈｯﾄｵﾍﾟﾚｰﾃｨﾝｸﾞｲﾝｶﾑ＝営業純利益≒ネット収入）を出すために必要不可欠な空室率の設定もより正確に出せるでしょう。

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二日間続いた休みナシの連続コンサルに続いて、今日はＣＦネッツでの個別相談５組です。

いろんなプロフィールの方が見えますがそれぞれの投資資金・目標キャッシュフロー・投資に使う期間。これらの条件に応じて方向性を決めていきます。

大抵は、まずファイナンスの二つの要素「物件」と「個人の属性」のうち後者を確定させるために金融機関に打診する必要が出てきますので事前審査用の書類を持ち帰っていただいて後日必要書類といっしょに返送してもらうようになります。

今日、こられた独身の方は「一応持ってきました」とひと通り揃っていましたのでその場で書いていただきました。

①源泉徴収票３期分②運転免許証の写し（現住所と変わっていれば住民票も）③他に借入があればその返済表。

この３点と認印があればとりあえずは打診にはいれます。

でも、皆さんいろんなセミナーに出られたりいろんな本を読んだりして勉強していますね。

１年前であれば「ＩＲＲってわかります？」と質問すると「？？？」という方が殆どでしたが今は理解している方が多くなっています。

ただ、

多くの不動産投資本には著者の方が気がついていない落とし穴がありますので落ちないように気をつけて投資を進めていく必要があります。

午前中、個人的な投資の相談も含めてサラリーマン流不動産投資道場の方とお話をしたのですが不動産投資の先生的な方でも地域・物件・手法それぞれ理論・主張があって何が正しいのかわからなくなってきましたという趣旨のことを言っていました。

不動産投資道場では年に２回「猪俣道場」という２日間連続参加費20万円の『猪俣道場』というセミナーが行なわれていますが、ＣＦネッツでの3時間セミナー「不動産投資実践塾（全4回）」との間的なセミナーを企画しているそうです。

どんな内容がいいでしょうかという話になりまして、いろんな投資本を検証するというのはどうかということになりました。

もしもＣＦネッツでこれをやると「自社を宣伝するためにじゃないの？」という取られ方をされかねませんが、サラリーマン流～は学びの会ですから立ち位置としては公正です。

ただ、この会で過去に執筆・セミナーをされている有名どころの方々の投資も切ることになりますが大丈夫ですか？と老婆心ながら心配しましたが、それは前もってこの会の立ち位置を理解してもらっていますから大丈夫ですと自信満々に返事をいただきました。

恐らく5時間程度で代表的な投資手法を深堀りして検証するといったセミナーになると思います。

楽しみにしていてくださいね。

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先日に某銀行と、今日（木曜日）は某信託銀行と本社で倉橋やＡＭスタッフを交えて膝詰めの打ち合わせをしました。

金融庁の指導が入って4月から各銀行とも投資案件の融資を絞ってきていますので、先方も銀行内でも発言力のある融資部長クラスをつれてきてもらいました。

この２行も含め、全体的には「高額物件が買える属性のいい投資家に対してはアクセル全開、そうでない人にはブレーキ」というのが基本的な考え方です。

年収が低く、なおかつ共同担保無しのいわゆる属性の弱い人に対するフルローンをつけると、投資に対して甘いスタンスの人が参入するのであえてハードルを設けていますという本音発言がポロッと出ていました。

築年数の制限について従来の減価償却期間ﾏｲﾅｽ築年数という見方はしないという話しもありました。

何年返済で貸すかというのは、

①投資家の属性
②立地
③物件の管理状態

で決めるそうです。

つまり、自己資金多い→収益力高い→CF余剰金が多い→資本改善ができる＆立地がいい→古くても収益力落ちない・・・という論法です。

合理的かつ論理的ですね。

懸案の区分所有1Ｒマンションについては基本的に社内の通達で行わないことになりましたという銀行がある一方で、それは作業量に対する貸付額が少なすぎるのでやらないだけで２件まとめてとか他の融資案件とセットで持ち込んでくれるならやりますよというまことにちゃっかりした銀行もありました。

色々と情報が錯綜してバタバタとしたこの２週間でしたが、融資がつきやすい人とつきにくい人の二極化がより明確になったということでしょうか。

２億円以下の融資案件などについては従来よりもよりやりやすくなったりしていますから。

今後も、しばらく色んな金融機関と接触をしていきたいと思っています。

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新任者研修の私のパートが終わりました・・・。

朝、9時からスタートして6時の終了まで昼休みを挟んで8時間。

立ちっぱなしのしゃべりっぱなしで、かなり疲れました。これを二日間続ける「猪俣道場」ほどではありませんが、いつものセミナーは3時間ですからかなりの長丁場です。

名古屋の投資研究会から依頼を受けて6月17日に講演に行く予定ですが、前半2時間・後半2時間で資金調達編と建築企画編をやってくださいと言われています。それでも4時間ですからね。

皆さんの前で話したり、個人的にコンサルを行ったりしていますので「お話しが上手ですね」とか「よくそんなに長時間しゃべれますね」とか褒めていただくことが多いのですが、本質的には無口なんです。

というか本当はシャイなんです。

でも不動産と

不動産投資が好きなのと、正しいやり方を啓蒙して失敗する人を一人でも減らしたいという使命感がもう一人の自分を突き動かしてくれます。

今日は、何の為にこの仕事をするのか？それは自分にとってどんな価値があるのか？という内面の掘り下げに多くの時間を費やしました。

不動産投資は大きなお金が動きますし、損得勘定の強い分野です。

倫理的な部分がちゃんとしていないとこの仕事をする資格はないと思っていますので後進のみなさんにもその辺りを知っておいて欲しいのです。

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