今年も地価公示が発表になりました。
そもそも地価公示は国や地方自治体が用地を取得するときの目安とするために毎年1月1日時点での地価を国土交通省が各調査地点を定点観測的に発表するというものです。
ここ最近の地価下げ止まりを反映して商業地・住宅地ともに前年度を上回る地点が多く見受けられます。
特に都心8区（千代田・中央・港・新宿・文京・台東・渋谷・豊島）の調査地点はひとつ残らず上昇していました。
ただ、その中でも上昇の割合は差があります。
港区・渋谷区では40％以上の上昇を見せた地点も数箇所ありますが、先日遊びに行った台東区西浅草なんかは16％の上昇でした。
確かに、首都高を走っていて品川区→港区→中央区あたりを流しているときは「未来都市？」と思うような高層ビル街を通りますが、台東区に入ったあたりから、昭和の時代にタイムスリップしたような感じになります。
ビルの高さが低くなりますし、看板も懐かしい雰囲気のものになりますから。
でもこういった地価上昇の要因としては景気回復局面であるということもありますが、ＲＥＩＴを中心としたファンドの強い買い圧力があるということが多くの部分を占めています。
日米の金利差が縮小したり為替が円高にふれるとあっという間に海外からの投資マネーは逃げていきます。
金利差については、米国ではサブプライムローンがらみの住宅ローン破産者急増を背景にした金利上昇傾向の見直し、日本では2月以降の金利上昇局面。
為替については長く続いた円安傾向が反転し、ＦＸなどで穴を空けてしまった投資家が続出したということもつい数週間前のことです。
地価の二極化はますます広がって多くの都道府県・市区町村では相変わらず前年の公示地価を下回っていることも忘れてはいけません。
今日の新聞紙面を見て手放しに景気回復・地価上昇を喜ぶ気にはなれません。
恐らく、
多くの投資用不動産を扱う会社が「地価反転！」「将来、土地が値上がって買えなくなります！」「キャピタルゲインが期待できます！」などと、この公示地価の公表結果を基にしてさまざまな広告やＤＭを作ってくると思いますが、くれぐれもムードに流されず地に足の着いた投資をしてください。
基本は「キャピタルゲインを得られなくても投資として成立するか」ということです。市場分析と金融工学的な投資分析ができれば不用意にヤラレることはありませんので頑張って勉強してくださいね。
ちなみに、不動産投資のシミュレーションをするときには地価公示ではなく、「固定資産税評価額」のほうが本当は知りたい場合がほとんどです。これがわかると登録免許税や取得税、固定資産税などが全て計算できますから。
でもこれは個別の土地について区役所の資産税課などで調べないといけませんし、基本的に所有者本人にのみ情報公開されるんですね・・・。
ここで裏技をお教えしておきましょう。
路線価＝地価公示価格×約80％
固定資産税評価額＝地価公示価格×約70％
というように価格が決められます。
路線価は固定資産税評価額と違って情報公開されていますのでだれでも国税庁のＨＰから調べることができます。
つまり、路線価÷80％×70％≒固定資産税評価額 ともいえるわけですね。
路線価に0.875を掛けると大体の金額が出ますから参考にしてください。
皆様、最近チェックしていますか？ランキングに変動あります。 ★不動産投資人気Blogランキング★