「第4回首都圏賃貸住宅市場における入居者ニーズと意識調査’０６」がようやく出来上がりました。

今日（日付が変わってしまったので昨日ですね）３時から銀座のリクルート本社に集まって、調査にかかわった２１Ｃ住環境研究会のメンバーと住宅情報賃貸版フォレントの担当者で、出来立てほやほやの冊子をみながらみんなでデータ分析と最近の市況報告を行ないました。

このデータはサンプル数１０５４件で店頭における面接による質問紙法を採用しているので入居者の年収・家族構成・希望する間取り・設備・仕様などが手に取るように判ります。

３年ごとに行なわれる調査でようやく過去のデータとの比較もできるようになりました。前回の分も大手ハウスメーカーや新聞社などが何回も引用していました。

今回の調査で面白いなぁと思った点をいくつか挙げると・・・

・単身者の７５．６％は固定電話の契約をしない。
・新規契約者の７６．９％は自宅でインターネットを使う。
・３ＤＫよりも２ＬＤＫという需要は前回も今回も７７％以上だが、３ＤＫよりも１ＬＤＫという需要が前回の３７.０％から５３．８％へ大幅に増加した。
・部屋が狭くなってもバストイレ別がいいという希望が更に増えた８０･９％→８６．８％
などなど。

その他現場からの声として、「追い炊き機能付風呂は空室対策にはならないがテナントリテンションにはなる」とか「ＴＶモニタフォンなど新しい設備こそ古い物件につけると空室対策になる」とかといった話がありました。

そういった声についてはあらためて機会があるときにご紹介しますがホントに面白いです。

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へとへとです・・・。

3月21日からのこの5日間、40名を超える社員と人事考課の面談をこなし、5件の個別コンサルと方針会、月極クラブ社員との飲みながらの打ち合わせ、プラチナ会員の皆さんとの飲み会。

ずーっと人と会っていました。

ようやく一段落。

明日はまた、社員との面談、来年度の新卒者との面接、事業協同組合の役員会と定例会、ＰＦＩ協会の勉強会といっぱい予定が詰まっています。

体力には自信がありますが、今日はもう帰って寝ます。

でもここのところ新築投資用マンションのデベロッパーの営業マンやサポート業務の方の個別相談が立て続けに入っているのですが、「自社の物件は買わないんですか？」と質問したら、一人残らず「中古か一棟ものが欲しいんです」という答え。

どっと疲れました・・・・「ずるいですね」とひとこと言っておきました。

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今年も地価公示が発表になりました。

そもそも地価公示は国や地方自治体が用地を取得するときの目安とするために毎年1月1日時点での地価を国土交通省が各調査地点を定点観測的に発表するというものです。

ここ最近の地価下げ止まりを反映して商業地・住宅地ともに前年度を上回る地点が多く見受けられます。

特に都心8区（千代田・中央・港・新宿・文京・台東・渋谷・豊島）の調査地点はひとつ残らず上昇していました。

ただ、その中でも上昇の割合は差があります。

港区・渋谷区では40％以上の上昇を見せた地点も数箇所ありますが、先日遊びに行った台東区西浅草なんかは16％の上昇でした。

確かに、首都高を走っていて品川区→港区→中央区あたりを流しているときは「未来都市？」と思うような高層ビル街を通りますが、台東区に入ったあたりから、昭和の時代にタイムスリップしたような感じになります。

ビルの高さが低くなりますし、看板も懐かしい雰囲気のものになりますから。

でもこういった地価上昇の要因としては景気回復局面であるということもありますが、ＲＥＩＴを中心としたファンドの強い買い圧力があるということが多くの部分を占めています。

日米の金利差が縮小したり為替が円高にふれるとあっという間に海外からの投資マネーは逃げていきます。

金利差については、米国ではサブプライムローンがらみの住宅ローン破産者急増を背景にした金利上昇傾向の見直し、日本では2月以降の金利上昇局面。

為替については長く続いた円安傾向が反転し、ＦＸなどで穴を空けてしまった投資家が続出したということもつい数週間前のことです。

地価の二極化はますます広がって多くの都道府県・市区町村では相変わらず前年の公示地価を下回っていることも忘れてはいけません。

今日の新聞紙面を見て手放しに景気回復・地価上昇を喜ぶ気にはなれません。

恐らく、

多くの投資用不動産を扱う会社が「地価反転！」「将来、土地が値上がって買えなくなります！」「キャピタルゲインが期待できます！」などと、この公示地価の公表結果を基にしてさまざまな広告やＤＭを作ってくると思いますが、くれぐれもムードに流されず地に足の着いた投資をしてください。

基本は「キャピタルゲインを得られなくても投資として成立するか」ということです。市場分析と金融工学的な投資分析ができれば不用意にヤラレることはありませんので頑張って勉強してくださいね。

ちなみに、不動産投資のシミュレーションをするときには地価公示ではなく、「固定資産税評価額」のほうが本当は知りたい場合がほとんどです。これがわかると登録免許税や取得税、固定資産税などが全て計算できますから。

でもこれは個別の土地について区役所の資産税課などで調べないといけませんし、基本的に所有者本人にのみ情報公開されるんですね・・・。

ここで裏技をお教えしておきましょう。

路線価＝地価公示価格×約80％
固定資産税評価額＝地価公示価格×約70％

というように価格が決められます。

路線価は固定資産税評価額と違って情報公開されていますのでだれでも国税庁のＨＰから調べることができます。

つまり、路線価÷80％×70％≒固定資産税評価額　　ともいえるわけですね。

路線価に0.875を掛けると大体の金額が出ますから参考にしてください。

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先日、個別コンサルでお話しした若い方に「そんなに儲かるのなら顧客に紹介しないで自分の会社で買ったほうがいいんじゃないですか？」とちょっとイジワル（？）な質問をされました。

前々から素朴な疑問としてもっていたそうで、「騙されるんじゃないか」という不安があるそうです。

わかります。

売主については、最初から出口戦略をもってＩＲＲ（内部収益率）を重視した投資を行っている投資家であれば、満足のいく稼働中だからこそ有利な売却条件で売却益を確定させるということがあります。

あるいは、いまこの金額で購入するから投資として成立するだけで、売主はとんでもなく高い金額でその物件を取得していて収支は赤字だなんていう売却理由は特にバブル期に建てられた物件なんかでは多いですね。

では、デベロッパー・仲介業者や不動産コンサル会社の場合はどうでしょう。

残念ながら業界の現状は「シロウトがシロウトに売っている」ないしは「クロウトがシロウトを騙している」というケースがあまりにも多く見られます。

不動産投資は以前に比べて流行っていますから

我も我もで過熱気味ですが、きちんとした市場分析と金融工学的な投資分析を行うと意外と投資するに値する物件って少ないのです。

さらに、ファイナンス（4/8に不動産投資実践塾　資金調達編で詳しくお話ししますが）がどの程度付くか、年数は？金利は？といった要因で、他の条件が全て整っていても投資としては不適格になる場合も多いのです。

果たしてこういったスキルを身につけた業者や担当者、コンサルタントがどれだけいるの？ということです。

大抵は、大学を出たての新人がどさっと名簿や電話帳を渡され、電話の受話器に手をガムテープでぐるぐる巻きにされて一日中「不動産投資しませんか？」「資料だけでも」「現地を見るだけでも」と必死にローラー作戦をさせられているのが現状です。

それが、購入したとたんに赤字が目に見えている物件でも・・・。

きれいごとに聞こえるかも知れませんが、私の場合は不動産投資を通じて将来不安を抱いている人を一人でも救いたい、そしてあまりにも不用意に失敗する人が多いのでそういった人を一人でも減らしたいという使命感がまずあります（ＣＦネッツの社員みんなそうだと思います）。

一応、会社から給料をもらわなくても食べてはいけますしね。

それから、コンサルから売買取引に結びつけば仲介手数料も入りますし、しかもＣＦネッツは基本的に購入後の管理運用や時期を見計らった資産の組み換えもあわせてお手伝いしますから賃貸管理料・更新料なんかも入ります。

もちろん会社で投資物件も積極的に買っていますが、クライアントを優先させないとそのうちそっぽをむかれますもんね。

さらに、お金に関して言えば不動産投資は確かに儲かりますが、企業経営はもっと儲かります。

資本金５０００万円で年間２億の利益を出すことは十分可能です。あるいは建売業者などであれば１０００万円の元手で建築期間３ヶ月の建売現場を年間４回転させて一棟あたり５００万円の利益を出すことも可能ですからＣＣＲ（自己資金の利回り）４００％ということです。

ただ、これをやるにはサラリーマンをやりながらというのは不可能ですし、第一、宅建業や建築業の許可が必要なわけです。もっと言えば商売の才覚がいるということです。

結論としては、クライアントや市場に支持されて継続していく企業を作ることがベストなわけです。その次に、あわせて固定収入確保のために自己の不動産投資を考えていくという順番でしょうか、不動産会社やコンサル会社の場合は。

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ＣＰＭ仲間であるＩ島興産の専務から携帯に連絡がはいりました。

「どぉもぉっ！Ｉ島でございますぅ！」相変わらずのハイテンションです。
「不動産証券化マスターっていう資格知ってます？良かったら一緒に受けません？」

誘われました。

同じＣＰＭのＹ島不動産さん経由でのお誘いらしいのですが、興味があります。

不動産経営においては運用・管理・価値の向上をつかさどるＰＭ業務に対するＣＰＭ資格と証券化も含め、売買を伴う資産の組み換え・運用をつかさどるＡＭ業務にたいするＣＣＩＭ資格。このふたつの資格が国際ライセンスとなっています。

ＣＣＩＭはとてもレベルが高いらしく、ＣＰＭの次のチャレンジとしてぜひ受験したいと思っていますが受け入れ先の問題でいまだにわが国には上陸していません。（どうやらＣＰＭの母体であるＩＲＥＭ－ＪＡＰＡＮが受け入れるらしいですが）

そんな折、重複する部分が多くいろいろ学べそうな資格ですから喜んでお誘いに乗ることにしました。

昨日から今年度分の申込がはじまり、定員の１５００名を満たしたところで締め切りになります。

今日は、

南青山オフィスで個別コンサルが４件入っていますので、さきほど昼食の時間もそこそこに隣のつけ麺屋で麺をすすりながらあわててネットで申込を済ませました。

４月からＷＥＢ上で講師の録画映像を見ながら受講し、１０月に試験。その後更にＷＥＢ講習を受けてレポート提出、最後にスクーリングという課程で来年の２月まで続きます。

昨年２月に貸金業務取引主任者の資格を取ってからほぼ１年ぶりの資格挑戦です。

ワクワクします。

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休みの日には本屋をウロウロするのが好きです。
それに寿司屋と床屋とマッサージが加われば言うことありません。

最近はアマゾン.ｃｏｍを利用する場合が多いのですが、やっぱり多くの書籍の中を歩き回っていると本が「読んでみて」とか「ここに答えがあるよ」とか語りかけてくるような気がするのです。

昨日は地元横須賀で一番大きな本屋に行きました。

規模が大きいと何がいいかというと当然ながら網羅されているジャンルが多いということです。国内で出版される書籍は一日２００冊（！）。

限られたスペースで経営しようとすると当然売れ筋のものを品揃えしてということになります。昨日は、経営者向けの雑誌を買いに行くのが目的で立ち寄ったのですが、哲学・思想のコーナーで以前から探していた本を見つけましたのでまとめて買い求めました。

「左伝」「呻吟語」「貞観政要」。

どれも中国　漢代・唐代・明代に著された古典で、安岡正篤・渡辺昇一・小島直記あるいは数々の経営者などの書籍また、歴史書などでたびたび引用されているネタ本です。

年間２５０冊は本を読みますが、不動産投資や経営・社会学関係ばかりではバランスが取れないと思っていますのでこういった古典・思想・哲学の本、あるいは自然科学や数学など専門分野外のジャンルもちゃんと読むようにしています。

「いかにして生きるべきか」

不動産投資について私を含めて、

いろんな人がいろんな本を書いていますし、興味をもって勉強されたり実践されたりする方が増えていますがここで忘れてはならないのは不動産投資自体は「目的」ではないということです。

どこかの大臣の失言ではないですが「お金を稼ぐ機械」つまり「手段」にしか過ぎないのです。

もっといえば、それによって稼ぎ出されるお金も「それと同等の価値のモノ・サービス・時間と交換できる権利を国が保証している」という手段にしか過ぎません。

本当の目的はそれを使って「何をするか・したいか」ということですから、それはどう生きたいかということにつながる訳です。

「どう生きればいいのか」。万古の昔から人として生まれたからには抱え続けなければいけない命題です。

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ここ数日間日経平均株価が続落しています。各国の市場も同じような流れです。また、先週あたり米国の住宅バブルが金利の引き上げとともにはじけて、ローンの支払いができなくなった消費者が自宅を手放そうにも買い手がつかない状態になっているといった趣旨の報道がありました。

ロバートキヨサキ氏にしてもドルフデルース博士にしても根底には不動産の価格は右肩上がりという考えが原則となっています。

基軸通貨国であることによる経済的な強み、移民やそのゾーンの出生率の高さによる人口増加などを裏づけに住宅需要は伸びているのでしょうがそれに依存した考えは今回のような事態を引き起こします。

安く買って何年か経つと価格が上がる

→担保力が出るので金融機関に再融資（リファイナンス）を受ける
→その現金を消費にあてる
→更に価格が上がる
→売却して現金を手に入れて別の物件の頭金にする。

その間には資本改善で価値を上げたり、シェアリングやコンバートなど貸し方に工夫をこらしたりといったスキームはありますが、単純化するとこういった話です。

今回のように金利が予想以上に上昇して支払い不能になった場合など前提条件がいくつか狂った途端に破綻（デフォルト）が待ち構えていますし、そうでなくとも誰かがババを引くことになります。

１７年前までであればまだしも、現在の日本人であれば不動産は値下がりをすることも知っていますし、人口も減ることもあるんだということも知っています。

値段が上がったからそれを担保に借金をして高級車やクルーザー、あるいは自家用機を買ったりといった馬鹿げたことをする人はあまりいないと思いますが、つい数年前まで株式の分割とＭ＆Ａで儲けたお金で自家用ジェットを乗り回していた人も時代のヒーローとして祭り上げられていましたからわかりません。

最近、ＦＸや株式で利益を出して浮かれ気分でいた方が目に付きましたので今回の暴落は改めて投資に対する姿勢を見直すいいチャンスなのではないかなと思いました。

不動産投資にしても外資の理論・思想に基いてファンドが活発な動きをしていますが、その裏には入居者募集で客付けをしてくれた賃貸業者に手数料・広告料などの名目で通常の４倍の紹介料を支払ったりという軋みがでていることを知る人は少ないと思います。

くれぐれも日本人としての自分の常識を信じて、そして本質的なものを見抜く目を養い、さらに正しいモノサシを持つために原則的・根本的な理論を学んで、加熱した市場に踊らされないよう地に足の着いた投資をしていってくださいね。

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