土曜日は住宅関係の広告が大量に入ります。
今日も、朝刊にどさっと折り込まれていましたので出社前に１時間ほどかけて目を通しました。
業界内で流通している情報はもちろん把握していますが、個人の住宅に投げ込まれる広告は「どんな価格帯のどんな間取り・大きさのものを広告として打つと反響があるか？」という命題に各社が知恵を絞ってお金を使って物件の選択をしていますので、いまこのときのニーズをつかむにはもってこいなのです。
私の住むエリアで、もしかしたら１００坪程の土地を購入するかもしれない状況にあって（南青山建築工房としてですよ）、どうやったらなるべく高い値段で買ってあげられるかと頭をひねっているところなのでいつも以上に真剣です。
その物件は容積率のいい地域ですし、間口もそこそこありますので建売とした場合、どういう分割にすればいちばん利益がでるかと見ます。
あるいは建売のアパートでもいいのですが、収益還元法で見た場合あまり家賃の取れない場所であれば逆に売値が下がってしまいます。この土地はまさにそういった場所にあります。
そうすると、建売で行くという選択肢になるのですが、１００坪の土地であればいくつか案が考えられます。
５０坪で２棟・３３坪で３棟・２５坪で４棟・２０坪で５棟。
２５坪より小さい分割ですと３階建てになりますから建築の坪単価があがります。
建物の建築費用は４０坪程度が一番坪単価が安く上がります。ハウスメーカーなどの標準プランはみんなそのくらいの大きさになっていますが、売値を安く見せるためには当然の流れなわけです。それよりも小さくなると「減坪割り増し」という形で単価が上がっていくという仕組みになっています。
風呂や台所、トイレ・洗面など住宅設備は大きな家でも小さな家でも入れる個数は変わりませんから面積割りにした場合、割高になるのは当たり前ですよね。
したがって上記の分割の場合５０坪で建物を４０坪くらいつけると原価は一番安くあがるわけです。
ただ、
一戸あたりの総額は高くなります。また、その位大きな建物を希望している方は注文建築志向だったりしますから土地売りになるかも知れません。
そうすると建物の利益が出ませんし、土地を仕入れて土地で売却した場合の譲渡税はえらい高いですから土地の仕入れ値はそんなに高くつけてあげられなくなってしまいます。
とはいえ、個人で土地を分割して不特定多数の買主に売却することは法律で禁じられていますので所有者の方が自分でそれをするのは不可能。また、個人で100坪の土地を買う予算やニーズをもっている方も皆無でしょう・・・。
今日のチラシをじっくりみると、中心の価格帯は2700万円～3600万円。2000万円台のゾーンは駅から歩ければ25坪区画、遠いと33坪区画。3000万円台のゾーンは同じく33坪区画と45坪区画という感じになっています。
ここは一応駅から歩けますので25坪か33坪かなとも予測できますが、逆にもっと高額で大きなものは市場の主役になっていませんから商品として出すと逆に勝負ができるかなとも思います。
50坪以上のクラスのライバルは大手デベロッパーの開発物件。それから旧開発分譲地内の中古物件です。
もうすこし市場を調べてみてからいくつかシミュレーションを入れてみたいと思います。
建売をする場合でも、買う人にとって価値があって、土地を売ってくれる人にとってもいい値段で売れて、地場の仲介業者にも売りやすい物件を提供してあげられて、しかも自分の会社も利益がでる。
そんなＷＩＮ-ＷＩＮの関係が築けるように気をつけて仕事をしています。
★不動産投資ブログ人気ランキングの行方 詳細はコチラ★