昨日は、よく歩きました。
南青山で個別相談を3件（土日が4件づつでしたから3日間で11件（！））したのですが、10時からの相談が11時半に終わって1時から始まる次の相談までの時間を使って地下鉄でとある土地を見に行きました。
1時からの相談が2時半に終わって、次の4時までの時間を使って今度は東大前の現場の様子を見に行ったついでに本郷3丁目まで歩いて今週引渡しの別の現場と、売りに出たビル用地を見に行ってまた南青山にとんぼ返り。
最後の相談が6時に終わったあと8時から始まる入社希望者との会食までの時間を使って今度は半蔵門線・総武線を乗り継ぎ新小岩までこれも今週引渡しの現場のチェックに行きました。
こうやって書いているだけでもせわしないです。
全部が時間ぎりぎりで、結局昼食をとるタイミングを失ってしまいました。
でも、体格（身長178ｃｍ体重95Ｋｇ）の割には燃費はいいんです。忙しいときには１～２食抜くこともざら。でも痩せませんけどね。
最初の土地は7階建て12世帯の建築プランが入っています。
賃料は8万円程度と考えられますので月額96万円、年間1152万円ということです。
施工費が割高なペンシルマンションになりますから建築費は最低でも坪100万円は行きます。従って1億円は建築の予算を見ないといけないということです。
土地の売却希望価格が1億8000万円ですから合計2億8000万。諸費用を入れるとざっと3億円。
このあたりのキャップレートから直接還元方・ＤＣＦ法などで価格を決定することも出来ますが、
投資分析上から逆算して判断することも出来ます。
ＧＰＩ 1152万円
▲空室損（5％仮定） 58万円
ＥＧＩ 1094万円
▲Ｏpex（運営費） 184万円
ＮＯＩ 910万円
・・・とここ（ネットの収入）まで出します。
投資の安全を図る上では、ローン支払いの安全率ＤＣＲ（＝ＮＯＩ/ＡＤＳ）は1.3以上確保する必要がありますからＡＤＳ（年間返済額）は700万円以下でないとダメなわけですね。年利3％30年返済でファイナンス付けが出来たとして1億4000万円相当の借り入れに抑えないといけないということです。
従って、この土地を購入して建築という投資をするために用意すべき自己資金（Ｅ）は1億6000万円。
この場合に得られる年間キャッシュフローは910万円－700万円＝210万円。
1億6000万円の自己資金で210万円のＣＦですから自己資金の利回り（ＣＣＲ）はわずか1.31％・・・。
投資としてはちょっと合わない気がします。場所はいいんですが。
でもきっとどこかのファンドが買ってしまうんでしょう。大丈夫なのかなぁ・・・他人事ながら心配です。
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