土曜日は住宅関係の広告が大量に入ります。

今日も、朝刊にどさっと折り込まれていましたので出社前に１時間ほどかけて目を通しました。

業界内で流通している情報はもちろん把握していますが、個人の住宅に投げ込まれる広告は「どんな価格帯のどんな間取り・大きさのものを広告として打つと反響があるか？」という命題に各社が知恵を絞ってお金を使って物件の選択をしていますので、いまこのときのニーズをつかむにはもってこいなのです。

私の住むエリアで、もしかしたら１００坪程の土地を購入するかもしれない状況にあって（南青山建築工房としてですよ）、どうやったらなるべく高い値段で買ってあげられるかと頭をひねっているところなのでいつも以上に真剣です。

その物件は容積率のいい地域ですし、間口もそこそこありますので建売とした場合、どういう分割にすればいちばん利益がでるかと見ます。

あるいは建売のアパートでもいいのですが、収益還元法で見た場合あまり家賃の取れない場所であれば逆に売値が下がってしまいます。この土地はまさにそういった場所にあります。

そうすると、建売で行くという選択肢になるのですが、１００坪の土地であればいくつか案が考えられます。

５０坪で２棟・３３坪で３棟・２５坪で４棟・２０坪で５棟。

２５坪より小さい分割ですと３階建てになりますから建築の坪単価があがります。

建物の建築費用は４０坪程度が一番坪単価が安く上がります。ハウスメーカーなどの標準プランはみんなそのくらいの大きさになっていますが、売値を安く見せるためには当然の流れなわけです。それよりも小さくなると「減坪割り増し」という形で単価が上がっていくという仕組みになっています。

風呂や台所、トイレ・洗面など住宅設備は大きな家でも小さな家でも入れる個数は変わりませんから面積割りにした場合、割高になるのは当たり前ですよね。

したがって上記の分割の場合５０坪で建物を４０坪くらいつけると原価は一番安くあがるわけです。

ただ、

一戸あたりの総額は高くなります。また、その位大きな建物を希望している方は注文建築志向だったりしますから土地売りになるかも知れません。

そうすると建物の利益が出ませんし、土地を仕入れて土地で売却した場合の譲渡税はえらい高いですから土地の仕入れ値はそんなに高くつけてあげられなくなってしまいます。

とはいえ、個人で土地を分割して不特定多数の買主に売却することは法律で禁じられていますので所有者の方が自分でそれをするのは不可能。また、個人で100坪の土地を買う予算やニーズをもっている方も皆無でしょう・・・。

今日のチラシをじっくりみると、中心の価格帯は2700万円～3600万円。2000万円台のゾーンは駅から歩ければ25坪区画、遠いと33坪区画。3000万円台のゾーンは同じく33坪区画と45坪区画という感じになっています。

ここは一応駅から歩けますので25坪か33坪かなとも予測できますが、逆にもっと高額で大きなものは市場の主役になっていませんから商品として出すと逆に勝負ができるかなとも思います。

50坪以上のクラスのライバルは大手デベロッパーの開発物件。それから旧開発分譲地内の中古物件です。

もうすこし市場を調べてみてからいくつかシミュレーションを入れてみたいと思います。

建売をする場合でも、買う人にとって価値があって、土地を売ってくれる人にとってもいい値段で売れて、地場の仲介業者にも売りやすい物件を提供してあげられて、しかも自分の会社も利益がでる。

そんなＷＩＮ-ＷＩＮの関係が築けるように気をつけて仕事をしています。

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昨日は、よく歩きました。

南青山で個別相談を3件（土日が4件づつでしたから3日間で11件（！））したのですが、10時からの相談が11時半に終わって1時から始まる次の相談までの時間を使って地下鉄でとある土地を見に行きました。

1時からの相談が2時半に終わって、次の4時までの時間を使って今度は東大前の現場の様子を見に行ったついでに本郷3丁目まで歩いて今週引渡しの別の現場と、売りに出たビル用地を見に行ってまた南青山にとんぼ返り。

最後の相談が6時に終わったあと8時から始まる入社希望者との会食までの時間を使って今度は半蔵門線・総武線を乗り継ぎ新小岩までこれも今週引渡しの現場のチェックに行きました。

こうやって書いているだけでもせわしないです。

全部が時間ぎりぎりで、結局昼食をとるタイミングを失ってしまいました。
でも、体格（身長178ｃｍ体重95Ｋｇ）の割には燃費はいいんです。忙しいときには１～２食抜くこともざら。でも痩せませんけどね。

最初の土地は7階建て12世帯の建築プランが入っています。
賃料は8万円程度と考えられますので月額96万円、年間1152万円ということです。

施工費が割高なペンシルマンションになりますから建築費は最低でも坪100万円は行きます。従って1億円は建築の予算を見ないといけないということです。

土地の売却希望価格が1億8000万円ですから合計2億8000万。諸費用を入れるとざっと3億円。

このあたりのキャップレートから直接還元方・ＤＣＦ法などで価格を決定することも出来ますが、

投資分析上から逆算して判断することも出来ます。

ＧＰＩ　　　　　　1152万円
▲空室損（5％仮定） 58万円
ＥＧＩ　　　　　　1094万円
▲Ｏpex（運営費） 184万円
ＮＯＩ　　　　　　 910万円

・・・とここ（ネットの収入）まで出します。

投資の安全を図る上では、ローン支払いの安全率ＤＣＲ（＝ＮＯＩ/ＡＤＳ）は1.3以上確保する必要がありますからＡＤＳ（年間返済額）は700万円以下でないとダメなわけですね。年利3％30年返済でファイナンス付けが出来たとして1億4000万円相当の借り入れに抑えないといけないということです。

従って、この土地を購入して建築という投資をするために用意すべき自己資金（Ｅ）は1億6000万円。

この場合に得られる年間キャッシュフローは910万円－700万円＝210万円。

1億6000万円の自己資金で210万円のＣＦですから自己資金の利回り（ＣＣＲ）はわずか1.31％・・・。

投資としてはちょっと合わない気がします。場所はいいんですが。

でもきっとどこかのファンドが買ってしまうんでしょう。大丈夫なのかなぁ・・・他人事ながら心配です。

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昨日の休みは確定申告の準備をしていました。

1年間どっさりたまった領収書をだしてひたすら電卓を叩きます。

その上でエクセルに項目を整理して入力。

いつもながら、もっとマメに整理しておけば良かったとこの時期になると反省します。昨年春に会計ソフトを購入しました。入金や支払いがあるつど入力して年度の終わりには決算書が出来ている！

・・・となるつもりが、ついに一度も開かれること無く1年が過ぎてしまいました。ダイエットと同じですね。

昔、会社で行かされた管理者の自己啓発塾で「天秤棒の詩（うた）」という映画を見せられました。

近江商人である大会社の会長が子供時代を回想するというストーリーで、子供時代に鍋のふたを天秤棒で担いで売ってくるという試練を先祖代々課せられるという話なのです。

その中で簡単だよとなめて掛かって明日から売ってくるよとうそぶく息子に母親が「明日の覚悟は覚悟やない！」と厳しく叱責する場面がありました。

身につまされます。

でも、

確定申告をするというのは一年間の総決算ですから自分の投資を振り返るのにも、あるいは次の作戦を立てるのにも有意義だと思います。

一昨年、アパートを２棟購入しましたのでそれに関する経費の支払いが昨年年初に集中しました。

今年はどうも支払いが多くてキャッシュフローが薄いなぁと感じていましたが（もちろん事前に計算の上ですから分かってはいましたが・・）、不動産取得税・登録免許税・固定資産税・事業税・所得税など不動産関係で支払った税金や手数料・リフォーム代金などの合計はムムムッという額に。

でもそのおかげで今年の所得税は大分抑えられそうです。

これから内容を精査して確定申告書に落とし込む作業に入りますが、きちんとした決算書を作るかどうかは悩んでいるところです。

今からやろうとすると膨大な作業量になります。

私の持っている物件は５棟４２室で事業的規模（５棟又は１０室以上）になりますから会計の書類が整えば、青色申告の基礎控除額は１０万円から６５万円に跳ね上がります。

５５万円分の所得を圧縮できるわけです。

でも、所得税率２０％とすると１１万円税金が安くなるだけですよね。税理士に頼むと多分７～１０万円費用がかかりますから、トントンです。かといって自分でやるのは面倒だし、時間もないし・・・。

ということで、来年こそはがんばろう！・・・出来るだけ。

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先日の「猪俣道場」で「ノンリコースローン」はどうでしょうか？というご質問を何回か頂きましたのでちょっとお話します。

普通のローンの場合、返済が滞ると借りた人の持っている財産にも責任が及びます。
ノンリコースの場合は「非遡及型」というだけあってその物件だけにしか責任範囲が及ばない訳ですね。

一見、リスクが低そうな感じがします。
だって、

もしその投資で失敗しても物件を手放すだけですみますからね。

実際は、これを個人向けに取り扱っている金融機関は数えるほどしかありません。（去年なじみの銀行がノンリコ部隊を作った！と新聞に載っていたので早速本店に顔を出して聞いてみたら「すでにやっている他の銀行に取次ぎをするだけです」と申し訳なさそうに言われてスベッた覚えがあります）

問題点をあげるとすれば・・・

①デューデリジェンスが求められるので、事前に時間もお金もかかる色々な調査を本格的に行わなければならず、売主にもそれに協力してもらう必要がある。

②概ね30％程度の自己資金を入れないといけないのでレバレッジは利きづらくなる。

③毎年１回、鑑定評価を行うことを条件につけられることが多く鑑定評価額が10％～20％程度下がると強制売却条項が発動して順調に運用していたとしてもその時点で手放さなければならなくなってしまう。

・・・恐ろしいですね。

私のパソコンもたまに凍結してしまってAlt+Ctrl+Deleteで強制終了することがありますが、自分の意に反して投資も強制終了というのはカンベンしてほしいです。

市場分析・投資分析をしっかりおこなって、リスク管理をちゃんとしていればデフォルト（破綻）の危険は限りなく低くなりますから、そんな投資を目指していけばノンリコースローンのお世話にならなくてもいいのではないかなと思っています。

ちなみにノンリコースを使っての投資となると概ね１０億円規模以上の物件でないと融資を受けるためのコストが重くて吸収できないみたいですね。

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