昨日は、南青山のオフィスで一日個別相談をしていました。
「南青山は芸能人を良く見かけます」という社内掲示板のコメントがありました。美輪明宏さんや井上和香さん、こないだはエビちゃんに会ったそうです。
エビちゃんってＮＨＫの会長の？と、とんちんかんな返しをする私も一人だけ見たことがありますよ。
ＣＣＢ（古いですね）のドラムをたたいている髪の毛がレインボーカラーのひと。
もしかしたらほかの芸能人の方にも会っているのかも知れませんがたぶん気がついていないだけなのだと思います。
今日の新聞で「バブルへＧＯ！」という映画の広告が日立製作所と合同で出ていました。
ＣＣＢが活躍したころはバブルでしたね。
映画の内容は、債務超過で国家破産寸前の2007年、阿部寛演じる経済産業省エリートが日立製作所の開発したドラム式洗濯機型タイムマシンで1990年に舞い戻りバブル崩壊を食い止めに行くというストーリーだそうです。
ホイチョイプロダクションの映画ですから楽しめそうです（2月10日公開）。
1985年（昭和60年）のプラザ合意に端を発し、1991年（平成3年）頃まで続いたバブル景気。当時はいざなぎ景気・岩戸景気に続いてなんて名前にしようかという論議もあり、たしか女性の社会進出が目覚しいので「卑弥呼景気」にしようということになっていたと記憶しています。
でも、はじけて「バブル景気」というのが定着してしまいました。
教科書でバブルを習った今の30歳より若い世代の方はご存じないかもしれませんが、当時はすごかったですよ。物件情報は日に日に少なくなっていき普段は20ｃｍの厚みはあるアットホームのマイソク図面は十数枚に・・・。
かろうじてまとまった契約も油断していると手付金倍返しで売主から解約。7000万円の契約で受け取った手付金700万円を倍返ししても1億円で再販できればそのほうが得ですもんね。仁義も何もありませんでした。
不動産投資も「月々わずか○○万円の持ち出しで購入できます！」といううたい文句が普通でした。マイナスのキャッシュフローということですから投資でも何でもないですよね。でも、買って一年を待たずに数百万、数千万単位で値上がりするわけですからみんな飛びついたわけです。
ここ最近、地価バブル再燃か？と言われていますが
こんなもんではありませんでした。
投資家がキャップレートを決めるとき、景気が過熱していくか後退していくかという判断がカギになります。
景気が過熱していく局面ではキャピタルゲインが見込めますので期待する利回り自体は低くても構わないわけですし、逆に景気後退の局面ではキャピタルロスの発生も織り込まないといけませんので高めの利回りを確保しないといけないわけです。
景気回復局面にある今、キャップレートは下がりつつありますが売却せずに保有を続けていっても破綻しないかどうか、言い換えればそれなりのキャッシュフローが得られるのかという判断で購入価格を検討すると良いでしょう。
投資分析ではＤＣＲ（ローン返済に対する安全率）・ＢＥ％（損益分岐点）といった指標で安全率を計算することができます。
バブル当時は自宅マンションしか不動産がありませんでしたからバブルの恩恵は受けられませんでした。いくつか持っていれば売却して現金にといった選択肢もありますが、売っても次に行くところがありませんからね。それから、固定給の会社でしたからいわゆる不動産屋的な遊びとも無縁でした。
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