先程、「猪俣道場」から帰ってきました。

前回６月のときに比べると格段に体力的にも精神的にも楽になりました。
鍛えた甲斐がありました（どこで？）。

オフィスに戻ってデスクトップを開くと参加者の皆さんや主催者の方から早くもお礼のメールが。

また、すでにブログに参加報告を投稿していただいている方も。

思い立ったらすぐ行動することって大事ですよね。改めて教えてもらいました。一部ご紹介させていただきます。

「２日間通しのセミナー、お疲れ様でした。
声をだして伝えることは、私たちには想像できないくらいの気力と体力を消耗されたことと思います。その分私たちに活力を下さり、ありがとうございました。
先生の誠意に答えられるよう、教えて下さったことをしっかりマスターします。
私は初心者で、まだ投資をしていませんが実践デビューに向けて着実に進みたいと思います。噛み砕いて理解を深めるためにゆっくりな、歩みですが、必ずモノにします。どうか見守っていてください。」

埼玉から参加の方ですが、他にも四国や広島から飛行機で参加された方もいました。
みなさん鋭い質問が飛び交い、真剣さがひしと伝わりました。

終盤、

チームごとに物件選定と投資分析をやってもらうのですが、発表者のコメントに「ＤＣＲが低いので銀行に打診してあと５年融資期間を延ばすと収まるんじゃないですか？」という指摘や「再建築の場合の制限がありそうな感じですからそのあたりを知りたいのと、この築年数で満室というのも怪しいので賃料相場と需要の調査が必要ですね」などといった提案が堂々と行われて、すでにプロレベルの会話になっていました。

頼もしい限りです。

主催者のライフシーク稲葉さんが別れ際、「お疲れ様でした！半年後に第３回お願いします」と明るく笑顔で帰られました。

『・・・が、がんばります。』

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先日、京葉線に乗って海浜幕張まで来ました。

海浜幕張駅は乗降者数約48800人/日。東京駅を除いた京葉線の中では舞浜・新木場・新浦安に続いて第4位の乗降客数を誇ります。

幕張メッセをはじめとして商業施設・オフィスが林立しています。ディズニーランド需要の舞浜を除けば実質3位といったところでしょうか。

今回は大手ハウスメーカー主催の勉強会で千葉と茨城の営業所の皆さんと協力会社の主に賃貸営業・賃貸管理をされている会社の皆さんが対象のセミナーです。

不動産業界の方は基本的に勉強が嫌いな（？）人が多いのですが、ここは違います。130名近い参加があり、会場の熱気を感じました。

持ち時間は1時間少々でしたので、不動産投資についての基本的な考え方の中でも「入居者ニーズ」と「市場分析の仕方」に絞ってお話をさせていただきました。

投資分析については時間が足らずレジメをお渡ししたのみとなり残念でしたが、

早速懇親会で隣の席に座られた若い所長さんに「そのあたりのことに興味があったので是非今度はつくばでやってください！」とおっしゃっていただきましたので遠からずお邪魔することになると思います。

その方も言っていましたが殆どの仲介業者・管理業者のかたはアパートオーナーをただのオーナーとしか捉えていないようです。

土地があまってるからとりあえずアパートでも建てようかといった・・・。

でも本当は、投資家なんですよね。

そういったアプローチで話ができていないというのが問題点のようです。

逆に言えばそういった切り口でアプローチしている業者は建築・不動産ともに皆無ですから、学んでスキルを身につければ競合他社に勝てるということです。

「でも、毎月の数字に追われていますし・・・。」と、投資家側の立場に立ってそこには建てないほうが良いという判断になることもありますよ、というお話しをしたときに言われていましたが、支持されるには正直であることが大切ですということには同意されていました。

サラリーマン大家さんはもちろん地主さんの2代目の若い皆さんもかなり勉強しています。業界の皆さんも負けずにいろんなことを吸収していただきたいと思います。参加者は若い皆さんが目立ちました。業界も変わっていくんだろうなと改めて思いました。

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今月中の利上げが回避されましたね。

景況指標が強弱混在しているというのが主な理由ですが、基本的にはインフレ傾向にありますので金利自体は上昇すると思っておいた方が良いでしょう。

昨年同時期に比べ、

アパートローン金利はすでに1％程度上昇していますがそれでもまだまだ低水準といえます。

金利が上がった場合、変動金利で組んでいる方は注意が必要です。

住宅ローンで変動金利の場合は金利の上下にかかわらず5年間は返済額が変わりません（返済額内の金利・元金の割合で調整します）し、返済額上下25％以内の変動枠が決められていますが、同じ変動金利でもアパートローンの場合は事業性の融資になりますのでいくつかの銀行はこういった安全弁を設けてくれていません。

したがって金利が上がればそのまま返済額が上がることもありますので借入をしている銀行に確認しておいたほうが良いと思います（ちなみにＳＭＢＣは住宅ローンと同じ安全弁がありますので大丈夫です）。

金利に関していえば、投資分析をするときにＫ％（ローンコンスタント）という指標を使いますのでこの考え方について少しご紹介します。

年間の返済額（ＡＤＳ）を算出するときには金利だけではなく借入年数も要素として必要です。つまり多少金利が上がってもより長期で組めるローンが登場すれば実際の返済は下がったりするということがあるわけです。

年間返済額を借入残高で割るとＫ％は出てきます。

例を挙げると1000万円を年利3.4％・30年返済で借りると返済額は532,000円/年ですからＫ％＝5.32％、年利2.4％でも20年返済しか出来なければ630,000円/年の支払になりますから一概に金利だけでどうこう言うことはできないですね。

Ｋ％は資金の調達コストともいえますので、これよりも物件自体の収益性を現すＦＣＲが上回っている必要がありますし、さらに自己資金の運用利回りを示すＣＣＲが上回っていないといけないわけです。

と、ここまでは教科書どおりの投資理論ですがあえて期間を短くする場合もありますし逆レバレッジになっていてもＧＯサインの場合もあります。

また、Ｋ％を使って繰り上げ返済をするかどうか、あるいはどの借入から返していくかといった判断をすることも出来ます。

このあたりは高度なテクニックが必要になる場合もありますので猪俣道場等の応用編的な内容でいつかセミナーでお話しするか、出版物でご紹介したいと思います。

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昨日は、南青山のオフィスで一日個別相談をしていました。

「南青山は芸能人を良く見かけます」という社内掲示板のコメントがありました。美輪明宏さんや井上和香さん、こないだはエビちゃんに会ったそうです。

エビちゃんってＮＨＫの会長の？と、とんちんかんな返しをする私も一人だけ見たことがありますよ。

ＣＣＢ（古いですね）のドラムをたたいている髪の毛がレインボーカラーのひと。

もしかしたらほかの芸能人の方にも会っているのかも知れませんがたぶん気がついていないだけなのだと思います。

今日の新聞で「バブルへＧＯ！」という映画の広告が日立製作所と合同で出ていました。

ＣＣＢが活躍したころはバブルでしたね。

映画の内容は、債務超過で国家破産寸前の2007年、阿部寛演じる経済産業省エリートが日立製作所の開発したドラム式洗濯機型タイムマシンで1990年に舞い戻りバブル崩壊を食い止めに行くというストーリーだそうです。

ホイチョイプロダクションの映画ですから楽しめそうです（2月10日公開）。

1985年（昭和60年）のプラザ合意に端を発し、1991年（平成3年）頃まで続いたバブル景気。当時はいざなぎ景気・岩戸景気に続いてなんて名前にしようかという論議もあり、たしか女性の社会進出が目覚しいので「卑弥呼景気」にしようということになっていたと記憶しています。

でも、はじけて「バブル景気」というのが定着してしまいました。

教科書でバブルを習った今の30歳より若い世代の方はご存じないかもしれませんが、当時はすごかったですよ。物件情報は日に日に少なくなっていき普段は20ｃｍの厚みはあるアットホームのマイソク図面は十数枚に・・・。

かろうじてまとまった契約も油断していると手付金倍返しで売主から解約。7000万円の契約で受け取った手付金700万円を倍返ししても1億円で再販できればそのほうが得ですもんね。仁義も何もありませんでした。

不動産投資も「月々わずか○○万円の持ち出しで購入できます！」といううたい文句が普通でした。マイナスのキャッシュフローということですから投資でも何でもないですよね。でも、買って一年を待たずに数百万、数千万単位で値上がりするわけですからみんな飛びついたわけです。

ここ最近、地価バブル再燃か？と言われていますが

こんなもんではありませんでした。

投資家がキャップレートを決めるとき、景気が過熱していくか後退していくかという判断がカギになります。

景気が過熱していく局面ではキャピタルゲインが見込めますので期待する利回り自体は低くても構わないわけですし、逆に景気後退の局面ではキャピタルロスの発生も織り込まないといけませんので高めの利回りを確保しないといけないわけです。

景気回復局面にある今、キャップレートは下がりつつありますが売却せずに保有を続けていっても破綻しないかどうか、言い換えればそれなりのキャッシュフローが得られるのかという判断で購入価格を検討すると良いでしょう。

投資分析ではＤＣＲ（ローン返済に対する安全率）・ＢＥ％（損益分岐点）といった指標で安全率を計算することができます。

バブル当時は自宅マンションしか不動産がありませんでしたからバブルの恩恵は受けられませんでした。いくつか持っていれば売却して現金にといった選択肢もありますが、売っても次に行くところがありませんからね。それから、固定給の会社でしたからいわゆる不動産屋的な遊びとも無縁でした。

＞＞不動産バブルといえば・・・。不動産達人たち話しを聞こう！　詳しくはコチラ

新年は、新聞の折り込み広告がこれでもかというくらい入ります。

新車に衣料品に電化製品。もちろん近所のスーパーマーケットの初売りチラシも。
当然、不動産や建築の広告も各社競って入れてきます。

お正月は大抵みなさん家族そろって実家に帰りますので、そこで兄弟や親から「そろそろ自分の城を持ったらどうだ」と言われたり、家を買った地元の友人を見てうらやましくなったり、家族団欒で改めてマイホームの良さを実感したりと住宅・不動産業界にとってはチャンスといえるシーズンなのです。

一般的には「ニッパチ」といって2月と8月は消費が落ち込みますが、ことこの業界に関しては8月はともかく2月は意外と書き入れ時だったりするわけです。

そんななか購入の場合の仲介手数料が通常、物件価格の3％+6万円（消費税別）のところ新年より半額の1.5％+3万円（消費税別）と大きく打ち出した業者がありました。

もともと木造住宅の建築業者だった地元の中小工務店が、

不動産仲介業務も含めた事業展開を行ないこれがヒットしてここ10年ほどで規模を拡大。今ではメジャーな中堅企業になったという経歴の会社です。

中古マンションの購入や比較的高額な賃貸を借りに来た見込み客を、希望地域とは程遠い遠隔地で土地の価格が安いところに誘導（？）し、注文建築を受注するといった営業を得意としています。

希望のエリアでなくても同じ予算で新築のしかも注文建築の一戸建てに住めるとなればマイホームの夢を描く皆さんにとってはくらっときてもおかしくないですよね。

でも、夢から覚めたら横浜市内で駅から徒歩10分以内の場所に住むつもりがいつの間にか最寄の駅からバスで数十分、しかも1時間に1本といったダム湖の近くの山奥に住むことになっていたという笑えない話も良く聞きます。

こういった営業スタイルの場合、土地代はたかが知れています。

たとえば2500万円で土地50坪建物40坪なんていう場合は建物代2000万円で土地代500万円という事です。仲介手数料が半額になったところで業者側の大勢に影響はないでしょう。だって21万の手数料が10.5万になるだけですから。

建築受注で得られる収益の高さに比べれば比較になりません。

建物減価償却期間の22年経過すると500万円の価値になってしまいますから、中古での売却も心配です。新築だからこそ買う人がいても中古での需要があるかどうかということも考えないといけません。

目先のわずかなお金を節約しようとして大局を見誤る人のなんと多いことか・・・。

本当に自分にとって必要なものなのか、それだけの価値があるものなのか。

それでも自己使用の居住用物件の場合はお金に変えられない価値を見出すこともありますが、収益物件となると話は別です。

数が少なくなってきているとはいえ毎日大量の物件が売りに出されています。そのなかで投資をするに値する物件はわずかです。

私が働くCFnetｓではＣＰＭ（米国不動産経営管理士）レベルの投資理論に基づいた投資分析・市場分析を行なって物件のスクリーニングを行ない、ローン付けの目鼻をつけてからクライアントに紹介しています。もちろん購入後の管理・運営のお手伝いも含めて。

不動産投資は目的・目標が人それぞれ違いますから個別コンサルで方向性を決めることも必要ですがそういったケアも重要です。

それでいてコンサルフィーは仲介手数料相当額で重複してはもらいません。

仲介手数料の値引きを求められたことはありませんし、逆に「それでいいんですか？」と気を使ってもらうこともしばしばです。

金持ちと父さんのロバートキヨサキ氏の著書の中にも「不動産業者や税理士、弁護士とはいい関係を保ち決してそのフィーを値切ってはならない」と強調されています。

不動産業者は社員が購入するときに社割で仲介料が安くなるのですが、私は正規の手数料を払うよとみんなに言っています。そうしないといい情報が回ってきませんから。

とはいえ、一般住宅の仲介だけをしている不動産業者の皆さんにとっては脅威かもしれません。選択肢が個人の好みにかかっている場合は、どこで物件を探しても基本的にはレインズ等で公開された各社共有の情報を紹介されるだけですから手数料の多寡が窓口となる業者の選択肢になりかねません。

仲介業者の存在意義を見直す機会ではないでしょうか。

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