年末の忙しいクリスマスイブに、横浜駅東口のベイクォーターの駐車場に車を止めたまま電車で南青山に向かいました。分刻みのスケジュールで横浜で行っていた金融機関での契約が予想外に時間がかかったためその場で判断しました。

道路もショッピングモールも車や人であふれかえっていました。横浜も表参道も家族連れや恋人たちでいっぱいです。

クリスマスは古代英語クリステス（キリストの）マース（ミサ＝祈り）から来ています。

欧米ではイスラム教をはじめとした他の宗教に配慮して「冬祭り」という名称に統一しようとした動きが9.11テロ以降にあったそうです。ところがキリスト教徒以外の人々も含めて多くの反発を買い、大手小売店でもクリスマスセールの名称が復活したといった記事がこの間載っていました。

考え方もいろいろですね。

日本ではあまり宗教的な対立は目立ちませんが少子高齢化にともないいろんな国の人たちが今後も流入していくことでしょうからこういった問題もそのうち表面化するかもしれません。

「50年後の人口は8000万人！？」という人口統計予想の結果がセンセーショナルに報じられていますが

世界中の国で1億人以上の人口を擁する国は意外と少ないことをご存知でしょうか。

イギリス5923万人、フランス6168万人、ドイツ8245万人、イタリア5846万人。ロシアでさえ1億4350万人。

オーストラリアはあの大陸に2063万人、ドルフデルース博士のニュージーランドに至っては横浜市とあまり変わらない412万人。

8000万人が多いか少ないかといった議論のほかに、昔と比べて皆高齢者も若く現役年齢も長くなっていたりと良い材料もありますから、いたずらに不安をあおるのもどうかなと思います。

人口3億に迫りいまだに増加を続けるアメリカはヒスパニックを中心とした移民がその増加の中心です。英語をしゃべれないアメリカ人は90年の段階で国民の10％を超えています。

富山県では国道沿いにコンテナハウスのパキスタン人による大集落ができていて、潰れたコンビニエンスストアがモスクとして賃貸借されているそうです。

フィリピンとは経済連携協定（ＥＰＡ）に基づいて介護士など医療関係の労働力の提供を受けるようになっていますし、シンガポール、メキシコとの協定も発効済み。タイとも合意しています。

いずれにしても賃貸市場を考える上で外国人も無視できなくなってきますね。

ただ、50年後といったら自分は95歳（！）。

不動産投資で考えた場合、50年後を見据えて行うことよりも、5年・10年といった単位で投資が完結できるようなスパンで考えるといったことのほうがより重要ではないかなと思っています。

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サラリーマン流不動産投資道場主催の二日間セミナー「猪俣道場」のコメント動画が送られてきました。

先日南青山オフィスにお見えになって1時間ほどインタビューされていったのですが、15分ほどに編集していただき、明日くらいからネット上で見ることができるようになるそうです。

「校正をお願いします」という依頼でしたが、そのままＯＫを出しておきました。

でも、

すごいですね。

稲葉社長は、撮影・インタビュー・編集すべて一人でやっているわけですから。

友人の結婚式でビデオを作ってあげてから意外と簡単に出来るんだなぁと感じてそれからは自分でやっているそうです。

私の古くからの友人がそれを職業にしていますので「アイツもちゃんと食っていけるのかなぁ」と老婆心ながら心配してしまいます。

アパート投資でも自分でなんでもやられる方っていらっしゃいますよね。ペンキを塗ったり設備を交換したり・・・。

私自身、学生時代はガテン系のバイトばかりしていましたので、アンテナを立てたり水道を直したり一応なんでも出来ますが最近はあえて自分ではやらずに業者にお願いすることにしています。

もちろんプロの仕事とシロウトの仕事ではクオリティがちがうというのもひとつの理由ですが、「お金で時間と手間を買う」というのが正直なところでしょうか。

労働力投入もいいのですが、同じ時間を別のことに使いたいんですね。

それはもっとお金を生み出す時間とか、人生を楽しむ時間とかに。

農家・地主系の大家さんには何でもかんでも自分で管理しないと気がすまない人が結構いますが、わずかなお金を惜しんで大事なものを失っているなぁと他人事ながら心配してしまいます。

それが趣味なら全く問題ありませんが・・・。

コリンパウエル（元国務長官）の趣味は40年落ちの古いボルボの修理だそうですが、私は車は走ればいいと思っていますのでボンネットを開けることもありませんし洗車も年に数回機械に通すだけです。

価値観の問題です。

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このところ忘年会やあらゆる名目の飲み会が続いています。
先々週の中華街、先週の手打ち蕎麦に続いて一昨日は「かに道楽」、昨日は関内苑で焼肉。メタボリカルな体型に拍車がかかりそうです。（当然ながら車で帰るときは一滴たりともアルコールは口にしません！）

年末を控え、

役所の長期休暇を含めた取引のスケジュールをたてる必要が出てくるのもこの時期です。

手付金を支払ったあと、融資の手続きや測量など売主・買主が双方の義務を果たすための作業を行い、最後に残代金の支払いと引き換えに所有権移転登記を買主に対して行うのですが、この登記を行うのが「法務局」という役所です。

普通の取引では権利関係は司法書士が、建物表示や地目変更など物理的な関係は土地家屋調査士が登記申請の代行をしますが、他の相続人がいない相続登記や地目変更など第三者がからまないものについては自分で行うことも可能です。

山林や雑種地という登記なのに現況は建物が建っているなんていう場合、前もって宅地に地目変更をすると銀行の担保評価が若干あがります。

「固定資産税もあがってしまうのでは？」という心配をされるかもしれませんが、これは現況主義で課税されているので宅地並みの課税になっているはずです。

この登記については登録免許税は課税されませんので自分でやるとタダでできます。申請書の書き方についてはA4の白紙と筆記用具をもっていけば登記官が親切に教えてくれます。

あと、固定資産税の納付書や建物の謄本など現況が宅地になっていることを証明できるものも持っていってくださいね。それから認印も。

法務局の年末・年始の休みは今年は１２月２９日から１月３日。

登記の受付窓口に「補正日○月○日」と書いてあります。これは今日持ち込んだ登記はいつ出来上がるのかという日です。

１８日の月曜日に持ち込んだ登記の補正日が（横浜のS法務局では）２５日となっていましたのでいまは１週間くらいというところでしょうか。

年内に権利証を受け取りたい人は明日が締め切りという感じになると思います。

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今日は本来は休みでしたが、ここのところ色んな仕事が立て込んでいたので一気に済ませてしまおうと思い、朝からあちこち飛び回りました。

まずは銀行を２ヶ所。

一年がかりで取り掛かっている案件でいざ着工というこの段に来て事前にもらっていた融資の内諾が昨日になって一転拒絶！？

自営の方で事業資金の関係などもあり属性に問題があるにはあったのですが、銀行との話しはついていました。

ところが、

銀行の担当者が転勤になり、またエリア制でウチの支店では扱えなくなってしまいましてという連絡がついこの間きまして××駅前支店に鞍替え。

「そのまま通る書類そろえて送っときましたから」という言葉を信じていたら、教科書どおりの回答しか出せない融資担当・融資課長・そして本部から回ってきた融通の利かない支店長と３点セットがそろってしまい残念な結果になってしまいました。

一応、今日別の銀行にいったかぎりでは問題なく出そうな感じでしたから一安心しました。

銀行はホントに最後の最後、資金の実行がされるまで何があるか分かりません。

また、やる気のアル・無しが銀行・支店・担当ごとに全く変わってきますからそのあたりのさじ加減が結構難しいのです。

あとは、古アパートを将来の建売用地として購入したいという不動産会社の申込の処理、

収益物件を売却していて年内に３億円台半ばの予算で現金購入出来るものをという案件の打ち合わせ、

隣接地を購入して某有名アパート建築コンサルに予算出しをしてもらっているというクライアントからの質問に対するメールでの返信（これは投資分析をちゃんとすると逆レバ＆安全指標が低いため「危険」と判定しました）、

はては年賀状の準備にこのブログの更新など。

やることがてんこ盛りです。

午前中打ち合わせで時間がとられ、午後からの子供たちの小学校での懇談会に間に合わなそうだったので、賃貸住宅フェアは明日の休みを使って行くことにしました。

見に行って帰ってきた社員に感想を聞くと「去年のほうが楽しかった」「たいした見所がなかった」なかには「タンドリーチキンが安くなかったですよ」なんていう見当はずれなクレームも・・・。

でも何人もの地主さんやオーナーさんに会ったそうです。

私は、

朝一に入ってうろうろしていると思いますので、当日行かれる方はお会いするかも知れませんね。

私服はイメージが違うと思いますが怖がらずに声をかけてくださいね。

小学校の懇談会は校長先生（団塊の世代の女性校長なんですよ）も参加されましたので教育に関していつも思っていることを洗いざらいお話しさせてもらいました。

どこの学校も少なからず荒れている世の中ですから、教師と親が力を合わせて改善して行かなければと危機感を感じています。

大人を舐めている子供が多いのは大人の真剣さが伝わっていないからではないでしょうか。親が家庭で言っているんでしょうが子供たちの上の学年（4年生）のクラスでは先生に向かって授業中に「ウルセー糞ばばあ！」とか「お前なんか教師失格だ！」とか放言する生徒がいるそうです。

昔だったら即、張り飛ばされてましたよね。

大人だってカチンとくるし、傷つきます。先生自身も感情を上手に表現できない人が結構多いので「大人気ないから」とか「分別をもって」とか言わずに子供が震え上がるくらい感情を爆発させてもいいと思います。もちろん頭は冷静にね。

教育支援で地域のボランティアが問題児童の世話をしたり、読み聞かせをしたり、校庭で休み時間に遊んだりしてくれているそうです。

スティーブンRコヴィーの著書に人間に必要な4つの側面というのがあります。

仕事・家庭・個人・社会。

仕事は充実して忙しく過ごしていますが、休みはきちんととって家族サービスもしますし、早朝に起きて個人の時間も確保しています。不動産投資に関するコンサルや講演は社会性のある仕事だなぁと常々思っていますので一応バランスよく両立できているつもりですが、ここらで学校にも入り込んで見ようかなと考えています。

もちろん休日の水曜日だけですが、自分に手伝えることはきっとあると思います。

「ハチドリの一滴」というインディアンの寓話を何日か前の新聞で知りました。

山火事が起きて動物たちが逃げ惑う中、一羽のハチドリがその小さなくちばしに水を含み山に向かいます。
それを見た動物たちは笑い、たしなめますがハチドリはこういいます。

「私は自分ができることをします」。

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12月ですね。

クリスマスキャロルが流れるころには♪という曲がありましたがそのころ（12月中盤）になると賃貸を探しにこられるひとがパタッと少なくなります。

例年、年明けから3月にかけてはハイシーズンになりますが、同時に退出シーズンでもあります。

入居者の更新がいつか？学生であれば何年生か？

前もってどのくらいの入れ替えが発生するか予想することも大切ですし、空室については「年明けになれば決まるだろう」と鷹揚にかまえずに年内に入居者を決めておくことも必要でしょう。

部屋を探す側の心理としては、年明けに探し始めると物件不足で大変そうだなぁという気持ちと、とはいえあまり早く借りると家賃がもったいないしなぁという気持ち。両方で揺れ動いています。

当初2ヶ月程度のフリーレント（家賃支払不要）などのインセンティブをつけるには絶好の時期だと思います。

また、募集時期に合わせてあるいは年内に経費を計上するために今年中にリフォーム工事を行うことは現在入居中のテナントを引き止めるうえでも有効ですから検討すると良いでしょう。

外装工事やエクステリア工事、設備の更新など、急げば年内着工・年内竣工は十分に可能です。