犬屋敷、猫屋敷、ごみ屋敷～♪というＣＭがありますが、まさにその状態ですね。
懸案の立ち退き訴訟がいよいよ大詰めに入りました。昨年引渡しを受けた中古アパート１４室中７室の空室は資本改善によって１３室稼動となりましたが、４年前から入居者が行方不明の部屋については、明け渡し訴訟の手続きを踏んで中身を出すことになります。
家賃も払わず、行方不明になってしまったからといって、勝手に荷物を処分してしまうとこちらが住居侵入＆窃盗罪に問われます。あとから入居者がノコノコ出てきて「あの部屋には現金１０００万円置いてあった」なんて主張されたらえらいことになります。
先月、
裁判で判決ももらって今日やっと執行官の立会いの上現地を確認することが出来ました。一応室内に通知書をおいてきましたので、２週間後再度現地に足を運んで荷物を一気に運びだし、鍵を交換ということになります。
およそ１年近くかかってしまいましたが、自分の物件でなかなか時間を取ることが出来なかったためで、人に頼んでやってもらっていれば半年で終わったかなという感じです。
そこからリフォーム工事に入りますので、募集をかけられるのは１２月に入ってからでしょうか。時期としては悪くありませんね。
荷物の運び出しと保管を専門にやってもらう道具屋の見積もりはやっぱり３０万円ちょっとかかりますから結構な出費です。鍵交換もディンプルキーで考えていますので２万は必要でしょうし、内装も総交換が必要そうなので５０万は見ないといけないかなと思っています。（ユニットバスがらみだともっと？）
道具屋さんはワンルームの場合でも、速やかに作業を終わらせるということで当日６人の作業員がくる予定です。本当は５０万円位予算を見ていましたが、荷物・家財の殆どが古く「無価値物」ということで保管ではなく処分になったので安く済みました。
これで全てすっきりします。
「やっぱり中古の問題のある物件は大変そうだなぁ」と思いますでしょ？
敷金も引継ぎできない物件で、ローンの白紙条件も契約に付けてくれなくて、平成３年から恐らく一度も外装・掃除をやったことがなくスラム化していて、おまけにうっそうと樹木が生い茂っていて、１４室のうち７室しか稼動していなくて、そのうち１室は行方不明。
当時、物件が出たときにはだれも手を挙げませんでした。
でもこうやって色んな問題点を解決すれば、今すぐ売ってもかなりの利益がでるはずです。５年たたないと譲渡利益に対する課税が３９％取られてしまいますので、あと４年は持って税率２０％になってから売却→利益確定という流れでいこうと思っています。
だからといって問題がある物件ばかり狙ってというのも考え物です。
解決できないような問題もたくさんありますし、要は問題点のレベルとそれを解決した場合の価値上昇とを秤にかけて判断するというほうが正しいかもしれません。
建築・リフォーム・市場分析・投資分析。
自分の中の知識・経験の引き出しがふえれば増えるほど精度の高い判断が出来るようになりますので是非学んでスキルを上げてください。