昨日今日と二日間、南青山で個別相談８連続です。独身の女医さん、弁護士事務所の秘書さん、事業を畳みたい開業歯科医、子供が生れたばかりのシステムエンジニア、南青山の近所の地主さん・・・いろんな方がお見えになります。
その中で、今住んでいるマンションを売却するか貸すかという選択肢、あるいは賃貸中のファミリータイプのマンションをオーナーチェンジで売るか、入居者に出てもらってから売るかという選択肢についてのご相談がありましたので基本的な考え方をお話したいと思います。
まず、自分で住んでいるマンションをどうするかということですが、投資として考えた場合どうかということを見ます。
購入時の価格・諸費用が投資ベースとなりますが、これを貸した場合に管理費・修繕積立金・固定資産税等を差し引いた後の収入で割り戻すとネットの利回りが出ます。さらに住宅ローンを差し引くといくらのキャッシュフローが得られるかという計算ができます。
これが他の投資と比較して優れているか劣っているかという判断をするわけです。
また、そのときに想定賃料をだすことになりますが、現在返済中のローン（ＡＤＳ）と運営費（Ｏｐｅｘ）の合計額が自分で居住した場合の年間居住コストになりますから、これが賃料に比べて極端に高いようであれば所有している意味が無かったりするかもしれません（あくまでも電卓上の世界ですが）。
さらに、売却した場合にローン残債と売却の諸費用を除いたものが手取り額となりますが、それを使って他の投資を行った場合の効率・安全率との比較も必要です。
売却した後には自分の住むところもなくなってしまいますが、住宅購入の場合には諸費用も含めて長期の住宅ローンが組める場合が多いので、地域や専有面積、築年数など身の丈にあったものにしたりすると居住コストが半分くらいになることも充分にありえます。
実際、ご相談のなかでシミュレーションしたところ毎月２６万円の居住コストが１０万円になったケースがありました。なおかつ、売却後の手取りが５００万円ですからこれをＣＣＲ（自己資金に対する運用利回り）２０％の投資ができれば１００万円のキャッシュフローがでることになります。
次にもう一つ、ファミリータイプの物件をオーナーチェンジで売るのか、空室にしてから売るのかという事についての話があります。
どちらが高く売れるのか？
オーナーチェンジでの売却の場合、その地域でのキャップレート（リスクを踏まえてどの位であれば妥当と考えられているかという利回り）のほかに現在いくらの家賃が取れているのかということと、管理費・修繕積立金・固定資産税などの運営費がいくらなのかということが価格を決める要素になります。
「Ｖ（価値）＝Ｉ（ネット収入）÷Ｒ（キャップレート）」の公式ですね。
ファミリータイプの場合、管理費・修繕積立金がそのマンションの管理組合が頼んでいる管理会社によって大幅に違ってきます。中には月当たり３～４万円なんていうのもあります。
また、賃料は面積が広くなればなるほど単価が下がるという特徴があります。２０㎡の１Ｒで７万円の家賃だった場合、６０㎡のファミリータイプが２１万円の家賃かというと１５万円位だったりすることを見てもわかると思います。
こういったことから分子であるＩ（ネット収入）を押し下げてしまう場合が多いといえるでしょう。
逆に空室にしてから売却の場合は、投資ではなく自己使用者を前提とした売却になりますので周囲の近似物件の成約事例から価格を決めることが殆どです。
現在、首都圏のマンション市場は過熱気味で供給不足になりつつありますし、そういった要因を除いたとしても大抵は収益還元法による価格よりも上回る場合が多いといえます。
これは、住宅ローンが長期かつ価格一杯まで借りられるということから、殆どの場合購入した方が賃貸で借りるよりも居住コストが低いということが特に中古市場においては見られるということが原因のひとつでもあります。
ワンルームの場合は、自己使用で購入するニーズが皆無であるということと空室の場合、稼動までのリスクを織り込んでＲが高くなることから、オーナーチェンジの方がより高く売却できるといえます。（例外は、現在の入居者を出して資本改善を行うと賃料があがるなんていう場合でしょうか）
ただ、気をつけなければならないのは定期借家契約でない場合、期間満了しても入居者に出てもらうことは困難ですから立ち退き料や新たな引越し先も踏まえた交渉をしないといけないということです。
単身者と違って家族もちの場合は、子供の学校や奥さんのコミュニティなどの問題もあって大抵は難航すると思ってください。
この方の場合は単身赴任者用に法人が契約しているそうですからまだマシかもしれません。
「今払っている家賃とローン返済は変わらないし、引越しの手間も無いから」と入居者が市場価格で買ってくれたりするのが一番理想的ですがなかなかそういったケースは少ないです。
あと、立ち退き交渉をする場合に近隣家賃より安いか高いかによっても難易度が変わります。当然今より高い賃料のところに移ってもらうのは困難な訳ですから、いつも適切な資本改善をおこなって賃料レベルを維持するということは物件の価値を落とさないという観点のほかにこんなメリットもあるのです。