今日はＣＦネッツの本社にＦＭヨコハマの「は～いフジタでぇす」の藤田君が取材に来ていたそうです。私は外出しましたので現場は見れませんでしたが・・・。

今日は築30年超の古いアパートと新築一棟マンションの売却相談を受けました。

古アパートは取引先の不動産会社の親戚の方が数人で相続を受けたそうで、これを売却したいという内容です。

自分で不動産会社をやっているわけですから、自分で相談に乗ってあげればよさそうなものですが「是非」ということで早速現地を見に行きました。

駅から徒歩６分と、立地条件は悪くありませんが気になるのは道路から４ｍほど宅地が下がっていることと目の前に５階建てのマンションが建っていて日当たりがイマイチというところでしょうか。

また、

単身者需要が少ないエリアですから再建築をするときのプランにも制限があるでしょう。

間取り等は不明ということで来週ご本人にお会いするのを待ってとなりますが、外から見た限りでは２４㎡の1ＤＫ６世帯という感じでした。

私の所有する昭和４６年築と同じ、当時流行っていた間取りだと思います。

土地形状自体は長方形で悪くありませんし、土地面積も60坪近くあり、なおかつ建蔽率６０％容積率２００％の地域ですからとりあえずアパート用地として購入して入居者が出たらあとで建築なんていう方ならいいかもしれませんね。価格次第ですが。

ただ、ローンの借り入れ期間は１５年程度の短めなものになるはずですから利回りがそこそこ確保できなければ、自己資金が多めに用意できる人でないと購入が難しいかもしれません。

とりあえず、一緒に現地を見に行ったＮ元君にそのまま調査に回ってもらい査定書と調査報告書だけは作っておきました（写真）。

新築の一棟マンションは建築ブローカーをやっている中学校の時の同級生Ｎ澤君からの相談です。

詳細は後でＦＡＸで送ってきますが3億500万円で表面利回り6.79％。横浜の中心市街地です。

電話でざっと聞いた情報だけをもとに投資分析すると必要自己資金3730万円でＫ％5.32％・ＦＣＲ5.67％・ＣＣＲ8.81％ですから一応レバレッジは効いていますね。

精査したうえでファンドを含めて投資家の皆さんにご紹介したいと思います。

先日執行官に立ち会ってもらった４年前から行方不明の部屋の強制執行が本日行われました。
（執行官の立会いのお話はコチラ）

引越し屋さんではなく、大切そうな荷物を一時保管してくれて荷物の搬出も速やかにおこなってくれる専門の「道具屋さん」に来てもらいました。

男女６名のスタッフが時間とともに作業を開始し、わずか２０分たらずの間にあの「ごみ屋敷」がきれいさっぱり空室になりました。

そのあと、

直ちに鍵を交換しリフォーム業者と内装の打ち合わせ。

キッチンもダイテックシートを張ってガスコンロを替えてキッチンパネルと混合水栓を交換してと思いましたが、キッチンセットごと交換しても大して変わらなそうなので全交換。

フローリングは上からそのまま施工するタイプのものを使って刷新。

クロスはもちろん全部張替え、ペンキ工事、ＴＶモニタフォン設置。細かいところでは網戸の張替え、シャワーホース＆ヘッド交換、サッシのビート（ガラスを押さえるゴム）交換、スイッチとコンセント交換、ドアノブ・取手の交換など。

ありとあらゆる気がつく限りのことを指示してお願いしておきました。

費用的には６０～７０万円程度の工事になりますがかなり満足のいく内容になると思います。

工期は約１ヶ月欲しいということでしたので、年明けの募集時期にあわせてぴったりのタイミングです。

このアパートに関して、来年はエクステリアの予算をとって外観のグレードアップを行う予定です。あと４年後の出口に向けて価値向上のためにやることが目白押しです。

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６月１日の道交法改正からはや５ヶ月。宅急便の皆さんも缶コーヒーのコマーシャルのように駐車禁止対策に苦労されていることと思います。

アパートなどの共同住宅を建てる場合に、自転車置場や駐車場の台数確保が世帯数によって決められているのをご存知の方は多いと思います。

たとえば、

横浜市の場合でワンルーム10室以上は自転車置場5/10以上、駐車場3/10以上（現地から500ｍ以内の距離に借用でも可）、茅ヶ崎市の場合で戸数問わず自転車10/10、駐車場は11室以上で2/3など、市町村によって細かく規定されています。

その中に「荷捌き駐車場」を確保しなければならないという規定がある市町村もありますので注意してください。

茅ヶ崎市の場合など8室以上、あるいは3階建てないしは2階建てでも1階部分にロフトをつけて軒高が７ｍを超えたり（1.2種低地域）する場合は幅2.5ｍ奥行き5ｍの荷捌き駐車場を確保しなければなりません。

それだけでも12.5㎡（3.78坪）になりますしそこまでのアプローチが必要だったりすると結構な面積を食われてしまいます。

更に緑化面積を敷地の15％確保するなんていう規定もあわせて求められてしまいますので、単純に建蔽率・容積率・敷地内通路・窓先空地だけで建物のボリュームを考えていると計画が狂ってしまうこともありえます。

アパート建築を考える場合、事前にその地域で建築する場合の協議先を一覧表にしておくとよいかもしれません。

横浜市のワンルーム規制などは昭和62年6月1日制定で、それ以前の建築確認でバブル期に建築された18㎡未満の物件などは建て替えの時には現状の室数が確保できなくなる可能性が高いので注意が必要です。

ちなみに協議先として必要なのは・・・
１．道路・・・道路管理課・建築総務課
２．排水施設・・・下水道管理課
３．消防水利・・・警防課
４．ごみ集積所・・・収集事務所
５．集会場・・・市民活動推進課
６．自転車置場・・・安全対策課
７.自動車駐車場・・・都市計画課
８．荷捌き駐車場・・・都市計画課
９.前面道路に接する空地・・・開発審査課
１０.緑化・・・公園みどり課・緑政局

ざっとこんな感じです。マンションなどでかなり規模が大きい場合になるとさらに・・・

１１．公園・・・公園みどり課・緑政局防犯灯・・・安全対策課
１２．消防活動空地・・・警防課
１３．防災資機材等の保管施設・・・防災対策課
１４．警察署長との協議・・・警察署

こんなことも協議しなくてはいけなくなってきます。

犬屋敷、猫屋敷、ごみ屋敷～♪というＣＭがありますが、まさにその状態ですね。

画像の確認

懸案の立ち退き訴訟がいよいよ大詰めに入りました。昨年引渡しを受けた中古アパート１４室中７室の空室は資本改善によって１３室稼動となりましたが、４年前から入居者が行方不明の部屋については、明け渡し訴訟の手続きを踏んで中身を出すことになります。

家賃も払わず、行方不明になってしまったからといって、勝手に荷物を処分してしまうとこちらが住居侵入＆窃盗罪に問われます。あとから入居者がノコノコ出てきて「あの部屋には現金１０００万円置いてあった」なんて主張されたらえらいことになります。

先月、

裁判で判決ももらって今日やっと執行官の立会いの上現地を確認することが出来ました。一応室内に通知書をおいてきましたので、２週間後再度現地に足を運んで荷物を一気に運びだし、鍵を交換ということになります。

およそ１年近くかかってしまいましたが、自分の物件でなかなか時間を取ることが出来なかったためで、人に頼んでやってもらっていれば半年で終わったかなという感じです。

そこからリフォーム工事に入りますので、募集をかけられるのは１２月に入ってからでしょうか。時期としては悪くありませんね。

荷物の運び出しと保管を専門にやってもらう道具屋の見積もりはやっぱり３０万円ちょっとかかりますから結構な出費です。鍵交換もディンプルキーで考えていますので２万は必要でしょうし、内装も総交換が必要そうなので５０万は見ないといけないかなと思っています。（ユニットバスがらみだともっと？）

道具屋さんはワンルームの場合でも、速やかに作業を終わらせるということで当日６人の作業員がくる予定です。本当は５０万円位予算を見ていましたが、荷物・家財の殆どが古く「無価値物」ということで保管ではなく処分になったので安く済みました。

これで全てすっきりします。

「やっぱり中古の問題のある物件は大変そうだなぁ」と思いますでしょ？
敷金も引継ぎできない物件で、ローンの白紙条件も契約に付けてくれなくて、平成３年から恐らく一度も外装・掃除をやったことがなくスラム化していて、おまけにうっそうと樹木が生い茂っていて、１４室のうち７室しか稼動していなくて、そのうち１室は行方不明。

当時、物件が出たときにはだれも手を挙げませんでした。

でもこうやって色んな問題点を解決すれば、今すぐ売ってもかなりの利益がでるはずです。５年たたないと譲渡利益に対する課税が３９％取られてしまいますので、あと４年は持って税率２０％になってから売却→利益確定という流れでいこうと思っています。

だからといって問題がある物件ばかり狙ってというのも考え物です。
解決できないような問題もたくさんありますし、要は問題点のレベルとそれを解決した場合の価値上昇とを秤にかけて判断するというほうが正しいかもしれません。

建築・リフォーム・市場分析・投資分析。

自分の中の知識・経験の引き出しがふえれば増えるほど精度の高い判断が出来るようになりますので是非学んでスキルを上げてください。

昨日今日と二日間、南青山で個別相談８連続です。独身の女医さん、弁護士事務所の秘書さん、事業を畳みたい開業歯科医、子供が生れたばかりのシステムエンジニア、南青山の近所の地主さん・・・いろんな方がお見えになります。

その中で、今住んでいるマンションを売却するか貸すかという選択肢、あるいは賃貸中のファミリータイプのマンションをオーナーチェンジで売るか、入居者に出てもらってから売るかという選択肢についてのご相談がありましたので基本的な考え方をお話したいと思います。

まず、自分で住んでいるマンションをどうするかということですが、投資として考えた場合どうかということを見ます。

購入時の価格・諸費用が投資ベースとなりますが、これを貸した場合に管理費・修繕積立金・固定資産税等を差し引いた後の収入で割り戻すとネットの利回りが出ます。さらに住宅ローンを差し引くといくらのキャッシュフローが得られるかという計算ができます。

これが他の投資と比較して優れているか劣っているかという判断をするわけです。

また、そのときに想定賃料をだすことになりますが、現在返済中のローン（ＡＤＳ）と運営費（Ｏｐｅｘ）の合計額が自分で居住した場合の年間居住コストになりますから、これが賃料に比べて極端に高いようであれば所有している意味が無かったりするかもしれません（あくまでも電卓上の世界ですが）。

さらに、売却した場合にローン残債と売却の諸費用を除いたものが手取り額となりますが、それを使って他の投資を行った場合の効率・安全率との比較も必要です。

売却した後には自分の住むところもなくなってしまいますが、住宅購入の場合には諸費用も含めて長期の住宅ローンが組める場合が多いので、地域や専有面積、築年数など身の丈にあったものにしたりすると居住コストが半分くらいになることも充分にありえます。

実際、ご相談のなかでシミュレーションしたところ毎月２６万円の居住コストが１０万円になったケースがありました。なおかつ、売却後の手取りが５００万円ですからこれをＣＣＲ（自己資金に対する運用利回り）２０％の投資ができれば１００万円のキャッシュフローがでることになります。

次にもう一つ、ファミリータイプの物件をオーナーチェンジで売るのか、空室にしてから売るのかという事についての話があります。

どちらが高く売れるのか？

オーナーチェンジでの売却の場合、その地域でのキャップレート（リスクを踏まえてどの位であれば妥当と考えられているかという利回り）のほかに現在いくらの家賃が取れているのかということと、管理費・修繕積立金・固定資産税などの運営費がいくらなのかということが価格を決める要素になります。

「Ｖ（価値）＝Ｉ（ネット収入）÷Ｒ（キャップレート）」の公式ですね。

ファミリータイプの場合、管理費・修繕積立金がそのマンションの管理組合が頼んでいる管理会社によって大幅に違ってきます。中には月当たり３～４万円なんていうのもあります。

また、賃料は面積が広くなればなるほど単価が下がるという特徴があります。２０㎡の１Ｒで７万円の家賃だった場合、６０㎡のファミリータイプが２１万円の家賃かというと１５万円位だったりすることを見てもわかると思います。

こういったことから分子であるＩ（ネット収入）を押し下げてしまう場合が多いといえるでしょう。

逆に空室にしてから売却の場合は、投資ではなく自己使用者を前提とした売却になりますので周囲の近似物件の成約事例から価格を決めることが殆どです。

現在、首都圏のマンション市場は過熱気味で供給不足になりつつありますし、そういった要因を除いたとしても大抵は収益還元法による価格よりも上回る場合が多いといえます。

これは、住宅ローンが長期かつ価格一杯まで借りられるということから、殆どの場合購入した方が賃貸で借りるよりも居住コストが低いということが特に中古市場においては見られるということが原因のひとつでもあります。

ワンルームの場合は、自己使用で購入するニーズが皆無であるということと空室の場合、稼動までのリスクを織り込んでＲが高くなることから、オーナーチェンジの方がより高く売却できるといえます。（例外は、現在の入居者を出して資本改善を行うと賃料があがるなんていう場合でしょうか）

ただ、気をつけなければならないのは定期借家契約でない場合、期間満了しても入居者に出てもらうことは困難ですから立ち退き料や新たな引越し先も踏まえた交渉をしないといけないということです。

単身者と違って家族もちの場合は、子供の学校や奥さんのコミュニティなどの問題もあって大抵は難航すると思ってください。

この方の場合は単身赴任者用に法人が契約しているそうですからまだマシかもしれません。

「今払っている家賃とローン返済は変わらないし、引越しの手間も無いから」と入居者が市場価格で買ってくれたりするのが一番理想的ですがなかなかそういったケースは少ないです。

あと、立ち退き交渉をする場合に近隣家賃より安いか高いかによっても難易度が変わります。当然今より高い賃料のところに移ってもらうのは困難な訳ですから、いつも適切な資本改善をおこなって賃料レベルを維持するということは物件の価値を落とさないという観点のほかにこんなメリットもあるのです。

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