「世界の日本人ジョーク集」にグローバライゼーション（国際化）とは、フランスでイギリス王室の人間がエジプト人とドイツ製の車で一緒のところを日本製のバイクで追いかけてくるパパラッチが原因で事故を起こすことだ・・・というのがありました。
今日は南青山オフィスで個別相談がありましたが、アルゼンチン国籍のユダヤ人の紹介で韓国の投資家の代理人とフロリダ出身のアメリカ人ＩＴ企業役員が投資物件を探しているといったものでした。
「ネット利回り１０％以上の物件を紹介してくれ」の一点張りで、アメリカは値段が上がる一方だがニッポンは安くなって当たり前、なのに利回りが悪いものばかりで納得がいかないという趣旨です。
投資家が考えるターミナルレートは好景気の時と不景気の時は違うといったことや、99年のＳＰＣ法成立以降の不良債権処理の進展、あるいは企業の連結決算のこと、人口動態や借地・再建築不可・劣った立地など見た目の利回りが良くなりがちな物件の出口戦略の取りづらさなどひとつひとつ図に描きながら説明していきます。
外国人の場合でもリーマンブラザースなど外資系の金融機関であれば融資を受けることは可能ですからＣＣＲ（自己資金の利回り）とＩＲＲ（売却損益も含めた所有期間全体での利回り）で考えたほうがいいと思いますとアドバイスをしましたが、結局話は平行線となってしまいました。
フロリダでお父さんが中古車屋さんをやっていてこのところの不動産バブルでだいぶ儲けたらしいのですが、違う国で不動産投資をしようと思うとどうしても自分の国の常識が頭を支配してしまうのだと思います。
それは、逆に私にも言えることで、ＣＰＭ（米国不動産経営管理士）の資格を取得する時にアメリカの不動産投資が教科書や試験の設問に出てくるのですがどうもしっくりこない点が沢山ありましたので無理もないかもしれません。
「このところ一段落していますがＦＲＢが毎週のように金利を上げていたときに不動産価格が反落しましたよね」とか「フロリダは過去から一度も地価が下がっていないとおっしゃいましたがハリケーン後のニューオリンズとかはどうでしたか？」あるいは「不動産の担保評価が上がると銀行でリファイナンスをして消費に回すらしいですが地価下落で評価を割り込んだ場合、出口が取れなくなると思いますがどう考えますか？」とかちょっと意地悪な質問をついついしてしました。
でも、日本の投資事情を知ってもらうのは大切ですし、外人さんだからといって言われるままの物件を探して投資を失敗させるわけにも行きませんからこっちも真剣です。
「ナンダアノ日本人、生意気ダ」とか思われてもいいんです。サムライは高潔なのです。