不動産経済研究所の発表が先日ありました。
06年度上半期（4-9月）首都圏の新築マンションの販売戸数が2年ぶりに減少したそうです。しかも97年の29.3％に次ぐ減少率。
原因としては・・・
①地価上昇傾向にあるため販売時期を遅らせたほうが利益が出るとマンション業者が見込んでいる
②不良債権処理や連結決算導入にともなう企業の土地処分が一巡して大規模物件の用地取得が困難になった
といったところでしょうか。
また、首都圏とひとくくりにいっても、埼玉は約3％・千葉は約37％（！）供給増加しています。
神奈川県▲26％、23区▲26％、都下▲14％。このあたりが顕著な値上がりが予想されると（分譲業者が見ている）いうわけですね。
実際、分譲マンションの価格はこの1年で8.4％上昇していますし。
こういった場合、売却時の利益も投資計画に織り込んで判断すると購入時の利回りが多少下がってもいい場合もあります。
トータルで考えた場合の平均利回りであるターミナルレート、あるいは貨幣の時間的価値を織り込んだＩＲＲ（内部収益率）という計算をしながら判断していくことになります。
では、どのくらいの利回りまで下がっても利益が出るの？ということになりますが、これは売却時（大抵は5年後位で見ます）のキャップレートがいくらか、あるいは家賃相場がどうなっているかなど未確定要因が多く、逆に言えばこのあたりをいじることによっていくらでも違ったシミュレーションが出てきてしまいます。
このあたりの予想を立てるのがなかなか難しいわけです。
個人的な考え方としては、売却という出口戦略をとらないという戦略上の選択肢をとった場合でも他の投資と比較して遜色ないキャッシュフローがでればいいかなと思っています。
あまりにもキャピタルゲインに期待しすぎて、はなから赤字の投資（投機？）をしてしまったひとをバブルの前後に散々見ていますので。