昨日、南青山オフィスでアパート建築の請負契約をしました（南青山建築工房の社長としてです）。

６世帯１２０㎡程度の規模の２階建てですが、

道路から建物にいたる階段も建築基準法と建築条例の関係で鉄骨の屋根と柱・梁を施工することになりました。

その階段室（？）が不恰好になってデザイン上破綻してしまうのではないかということが懸念事項で一同頭をひねっていました。
「こんな感じの建物で考えているんですケド。」クライアントが持ってきた建物の色彩デザイン案をみてパッとひらめきました。

「ポンピドゥセンター（写真）で行きましょう！」

７０年代にレンゾ・ピアノが設計した近代美術館で、２５年前に一人旅をしたときに訪れたことがあります。パリの町並みとマッチしない未来建築に度肝を抜かれましたが、クライアントの考えてきた色彩計画にはぴったりのイメージです。

なにしろ１階は濃いブルーの外壁に赤いドア、２階はクリーム色の外壁にブルーのドア。これにダークブラウンの屋根を合わせます。

こんなデザインのアパートは見たことがありませんがＰＣで作ってきた絵を見る限り斬新で、悪くありません。

対象となる入居者層は大学生になる立地ですから冒険してみてもいいかもしれません。キッチンセットの扉も赤にしたり、内装についてもこれから打ち合わせですが「フレンチモダン」をキーワードにして組み立てて行きたいと思います。

建築は面白いです。ワクワクしてきました。

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不動産経済研究所の発表が先日ありました。

06年度上半期（4-9月）首都圏の新築マンションの販売戸数が2年ぶりに減少したそうです。しかも97年の29.3％に次ぐ減少率。

原因としては・・・

①地価上昇傾向にあるため販売時期を遅らせたほうが利益が出るとマンション業者が見込んでいる

②不良債権処理や連結決算導入にともなう企業の土地処分が一巡して大規模物件の用地取得が困難になった

といったところでしょうか。

また、首都圏とひとくくりにいっても、埼玉は約3％・千葉は約37％（！）供給増加しています。

神奈川県▲26％、23区▲26％、都下▲14％。このあたりが顕著な値上がりが予想されると（分譲業者が見ている）いうわけですね。
実際、分譲マンションの価格はこの1年で8.4％上昇していますし。

こういった場合、売却時の利益も投資計画に織り込んで判断すると購入時の利回りが多少下がってもいい場合もあります。

トータルで考えた場合の平均利回りであるターミナルレート、あるいは貨幣の時間的価値を織り込んだＩＲＲ（内部収益率）という計算をしながら判断していくことになります。

では、どのくらいの利回りまで下がっても利益が出るの？ということになりますが、これは売却時（大抵は5年後位で見ます）のキャップレートがいくらか、あるいは家賃相場がどうなっているかなど未確定要因が多く、逆に言えばこのあたりをいじることによっていくらでも違ったシミュレーションが出てきてしまいます。

このあたりの予想を立てるのがなかなか難しいわけです。

個人的な考え方としては、売却という出口戦略をとらないという戦略上の選択肢をとった場合でも他の投資と比較して遜色ないキャッシュフローがでればいいかなと思っています。

あまりにもキャピタルゲインに期待しすぎて、はなから赤字の投資（投機？）をしてしまったひとをバブルの前後に散々見ていますので。

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猪俣道場参加者の方からこんな問いあわせをいただきました。

「東京では金木犀も咲き終わり、一段と寒くなってきました。 猪俣道場参加者の皆様は、その後いかがお過ごしでしょうか？

猪俣先生に事務所物件への融資でお聞きしたいことがあります。 ＳＲＣの１階で約８坪、商業地域にある事務所のオーナーチェンジ物件なのですが、この手の案件に融資してくれる銀行をご存じないでしょうか？

最近は、店舗・事務所もいいなと思って探しています。 立地さえ間違わなければ、住居系よりも管理や修繕コストが抑えられるので、メリットは十分あると思っています。Ｓ．Ｉ」

・・・居住系よりも立地リスクが高いという判断と融資の付きにくさからキャップレートが高めになるテナント物件。

テナントの内容と立地が満足のいくものであれば悪くありませんね。
また、その場所で営業するであろう業種に応じた面積かどうかも判断基準のひとつです。

コンビニであれば２００㎡程度。
医療テナントなら１００㎡程度
学習塾なら５０㎡以上
携帯販売なら５㎡からでもOK。

また、飲食店系の空調設備はびっくりするほど高い（以前１５０坪の地下テナントで３０００万の見積もりが出ていました）のでこのあたりをだれの負担にするか、あるいは内装・ショップフロント・シャッターなどについても取り決めが必要です。

肝心の融資ですが、ほとんどの銀行は外資系も含めてテナント系の融資は対象外です。

不動産担保ローンという選択肢もありますが、金利が１０％近く、返済期間も５年程度と実際の投資にはつかえません。

私が知っている限りテナント系の融資をつけてくれるのは※※銀行です。
アパートローンとは別の商品になりますが、変動金利4.75％で借り入れ期間は最長３０年（４７年マイナス築年数というのはアパートローンと変わりません）と、十分に検討できる融資だと思います。

ちなみに、この金利年数で借り入れをした場合のＫ％（ローンコンスタント）は６．２６％。１０００万円を借りた場合の毎月返済は５２，１６５円ということです。

自己資金少なめ（担保評価が低めに出ると思いますから共同担保があればの話しになるかもしれません）でＦＣＲ７％以上の物件であればＣＣＲ２０％以上はいけそうですね。

なお、水商売・風俗系のテナントが入っている場合は「ソシアル系」というカテゴリーになり融資対象外になってしまいますのでご注意ください。

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今日は南青山オフィスで個別相談が３件ありました。午後の部で２時間ほど空きが出ましたのでさわやかな天気でしたし、ぶらりと散歩をしてきました。
表参道は相変わらずの人出でしたが、表参道ヒルズの裏手にこんな建物を発見しました（写真）。

現役でクリーニング屋さんを営んでいるようですが、

恐らく昭和２０～３０年代の建物と想像されます。

「水木しげる」や「赤瀬川源平」、はたまた「つげ義春」（ガロ世代？ふ、古いですね）の漫画に出てきそうな建物でしたのでつい写真に収めてしまいました。

昔、建て替える前の私の実家も似たような感じで決して高級な住宅ではなくどちらかというと安普請なのですが、もはや風格を感じます。

木造住宅の場合、税法上の減価償却期間は２２年ですし多くの銀行は２５年を最長の融資期間と見ます。

でも意外と持つんですよね。

木造の法隆寺が日本で最も古い建築物で・・・と説明する建築会社のひともいますが、あれは樹齢１２００年の材木を使うからそれだけ持つわけでフツーの住宅とはちょっと違います。

ただ、在来工法の木造住宅は気密性の悪さも含めて日本の気候風土には合っていますものですから直しなおし使っていけば持ちますよということです。

写真の建物の外壁は昔よく見られた杉板貼りですがこれは雨が降ると板が膨張して隙間がふさがり、冬場などに乾燥すると逆に収縮して壁の中に通気を確保して壁内結露を防ぐといった優れものなのです。呼吸する家ということですね。

しかも木材は熱伝導率が非常に低いですから外断熱ともいえるわけです。

私の自宅は１４年ほど前に新築しましたが、外壁は杉板張りにしました。基本的にあまり手入れはしていませんが、漁師小屋か木造校舎のようになって渋みが出てきましたよ（自画自賛）。

大抵は設備関係と床がだめになってきてしまうのですが、このあたりを更新していけばよいでしょう。

アパートとして考えた場合は建物が持つかどうかということのほかに、投資効率の問題で改築か建て替えかという判断が必要になります。

基礎や柱など構造体を含めた木造の改装は意外と費用がかかる場合が多く見られます。材料代は安くても工事に要する日数が、壊しながら作ってなんていう作業効率の悪さから改装のほうがかかる場合が多いのですがそうすると、一日あたりいくらという作業工賃に影響してこれが結構な金額になるなんていうことも。

先程、富岡オフィスにふらっと立ち寄った方は、「古い自宅を改装して２階を貸せるように２ＤＫに直している最中なんだ」とおっしゃっていましたが、工事費を聞いたら「知り合いの大工に頼んだから安く上がったよ。１２００万位かな」。

新築できますよね、小さい家なら。

地球環境のためには住宅ストックをなるべく長く活用したほうが良いのですが、投資となると・・・。

私が購入してもらった木造住宅で最も古いものは昭和８年築。
もともと貸家だった安普請の家でしたが、土地値で買えましたので数年そのまま住んで輸入住宅に建て替えていました。

私が所有するアパートで一番古いものは昭和４６年築。
とりあえず８世帯すべて貸せて満室なので、貸せているうちはそのままで、空室が目立ってきたら建て直そうかなと思って購入しました。あれから５年経ちますがいまだに満室で稼動しています。

建て替えるか、リフォームでしのぐか。悩ましい課題ですが、ちゃんとした市場分析・投資分析をすることによってロジカルに判断することができます。

「世界の日本人ジョーク集」にグローバライゼーション（国際化）とは、フランスでイギリス王室の人間がエジプト人とドイツ製の車で一緒のところを日本製のバイクで追いかけてくるパパラッチが原因で事故を起こすことだ・・・というのがありました。

今日は南青山オフィスで個別相談がありましたが、アルゼンチン国籍のユダヤ人の紹介で韓国の投資家の代理人とフロリダ出身のアメリカ人ＩＴ企業役員が投資物件を探しているといったものでした。

「ネット利回り１０％以上の物件を紹介してくれ」の一点張りで、アメリカは値段が上がる一方だがニッポンは安くなって当たり前、なのに利回りが悪いものばかりで納得がいかないという趣旨です。

投資家が考えるターミナルレートは好景気の時と不景気の時は違うといったことや、99年のＳＰＣ法成立以降の不良債権処理の進展、あるいは企業の連結決算のこと、人口動態や借地・再建築不可・劣った立地など見た目の利回りが良くなりがちな物件の出口戦略の取りづらさなどひとつひとつ図に描きながら説明していきます。

外国人の場合でもリーマンブラザースなど外資系の金融機関であれば融資を受けることは可能ですからＣＣＲ（自己資金の利回り）とＩＲＲ（売却損益も含めた所有期間全体での利回り）で考えたほうがいいと思いますとアドバイスをしましたが、結局話は平行線となってしまいました。

フロリダでお父さんが中古車屋さんをやっていてこのところの不動産バブルでだいぶ儲けたらしいのですが、違う国で不動産投資をしようと思うとどうしても自分の国の常識が頭を支配してしまうのだと思います。

それは、逆に私にも言えることで、ＣＰＭ（米国不動産経営管理士）の資格を取得する時にアメリカの不動産投資が教科書や試験の設問に出てくるのですがどうもしっくりこない点が沢山ありましたので無理もないかもしれません。

「このところ一段落していますがＦＲＢが毎週のように金利を上げていたときに不動産価格が反落しましたよね」とか「フロリダは過去から一度も地価が下がっていないとおっしゃいましたがハリケーン後のニューオリンズとかはどうでしたか？」あるいは「不動産の担保評価が上がると銀行でリファイナンスをして消費に回すらしいですが地価下落で評価を割り込んだ場合、出口が取れなくなると思いますがどう考えますか？」とかちょっと意地悪な質問をついついしてしました。

でも、日本の投資事情を知ってもらうのは大切ですし、外人さんだからといって言われるままの物件を探して投資を失敗させるわけにも行きませんからこっちも真剣です。

「ナンダアノ日本人、生意気ダ」とか思われてもいいんです。サムライは高潔なのです。