今日は、午前中から６つの別々の業者さんから売りアパートの相談を受けました。

Ｗ社さんは、５００㎡の土地を開発行為で区画して販売しようかという相談。

Ｒ社さんは、藤沢市の間口が狭く奥行きがかなり深い土地に１Ｒ24戸にしたら売れるかどうかという相談。

Ａ社さんは、中古アパート１２０坪の敷地のうち６０坪が傾斜地になっているものを中古と新築で分けて分譲した場合にいくらで売れるか？あるいは賃料は妥当か、銀行の評価・融資はいくらくらい出そうかという相談。

Ｅ社さんは火災事故があった現場の土地を買わないかという話しが来ていて、そういったマイナス要因を踏まえてどの位の売値・利回りなら売れるか、つまりその土地の仕入れ価格はいくらくらいが妥当かという相談。

Ｈ社さんは横須賀市の駅から徒歩5分位の場所で16㎡程度の１Ｒを10世帯（表面9％前後）で計画しているが大丈夫かどうかという相談。

Ｔ社さんは東京・神奈川の土地＋建築で仕上がり8％前後の物件を数物件これから持ってきていただきます。

書籍やブログ、ＨＰをご覧になってご相談に見える業者さんもいらっしゃいますし、

建売アパートの取引をご縁にお付き合いいただいている業者さんもいらっしゃいます。あるいは十数年来の付き合いをしている元部下や、先輩も。

皆さんが物件探しに利用されている各物件検索サイトに掲載されている情報はそれぞれのサイトで事前にこれは載せる、これは載せないという選択がなされています。

不動産会社が利用する検索サイト「レインズ」は宅建業法で売却（専任・専属専任）の受託をしたら選択の余地なく必ず登録するよう義務付けられています。

一般的なサイトに比べればはるかに情報量は多いのですが、それでもこれからやろうとしている企画段階の物件や一部の一般媒介物件、売主物件などはやはり水面下に隠れて表にでないまま取引されてしまいます。

どうしようもない物件は水面下だろうが出回り物件だろうが関係ありませんが、企画段階で相談が入ったものであれば優良物件になるようなアドバイスが出来ますし、どうしようもなさそうなものであれば計画変更や中止を進言しています。

そのほうが彼らのためでもありますし、投資家の皆さんのためでもあります。
まさに、Ｗｉｎ－Ｗｉｎの関係ですね。

水面下の物件はこれから順に仕上げられてきます。

弊社・CFネッツのスタッフ（山田君が不動産投資エージェントにも登録しています。ご覧ください。）すには、べてまとまって情報公開ができる段階になった時点で一斉に情報を各担当クライアントにお伝えするように言っています。

もしクライアントとしての登録をされている方がいらっしゃいましたら、時々「なんか隠してる物件ないの？」と探りを入れてみてくださいね。

アマゾンで予約しておいた浦田健さんの新刊　「利回り20％をたたき出す戸建賃貸運用法」（ダイヤモンド社）が昨夜自宅に届いていましたので早速、その夜のうちに読み終えました。

「もう、アパート投資はするな！」という挑戦的な副題に惹かれます。

面白いですね、着眼点が。

小樽の築34年の戸建55万円、（表面）利回り72.7％とか、船橋の3DK450万円をルームシェアで5人に貸して（表面）利回り52％とか・・・。

もう、アパート投資はするな!利回り20%をたたき出す戸建賃貸運用法
	浦田 健 おすすめ平均 まあ、こういう方法もあるのか、と思えば良い本。 Amazonで詳しく見る by G-Tools

現金でやるわけですからその分リスクが低い。フルローンで5000万くらいのアパート投資をするのと変わらないキャッシュフローがでる。といいこと尽くめのような気もします。

ただ、この本では触れられていませんでしたが、気になるのは運営費比率でしょうか。

たとえば、

小樽の55万円の戸建住宅。土地70坪・建物30坪（築34年）で残留物処分で7.5万、内装リフォームで20万、投資額トータル82.5万（実際は登記費用10万程度・取得税19万程度があるでしょうから110万位が取得費でしょうか）。賃料は5万円（年間60万円）。

これを投資分析してみましょう。

E（自己資金）　 110万円
LB（借り入れ）　　0
IB（投資ベース）110万円
　
　GPI（潜在総収入）60万円
▲空室・未回収損　勘案せず（戸建賃貸は入居者が出て行かないという趣意による）
　EGI（実行総収入）60万円
▲Opex（運営費）　　8万円（固定資産税・賃貸管理費等）
　NOI（営業純利益）52万円
▲ADS（ローン返済）　0
　CF（ｷｬｯｼｭﾌﾛｰ）　 52万円
FCR（総収益率）47％　CCR（自己資金配当率）47％　・・・・・悪くないですね。

でも気になるのは修繕費でしょうか。
アパートの場合も同じですが、賃料があまりにも低い地域においては原状回復工事や外壁塗装などの建物メンテの負担が意外と重いのです。

工事費は地域によって価格差はありません。

30坪の一戸建ての内装を設備も含め本格的に行うと最低でも200万円はかかるでしょう。設備の更新がなくても100万円はまずいきます。

仮に30坪の住宅・アパートの屋根・外壁を塗りかえるとおよそ90万円程度かかると思いますが、家賃5万円の貸家と家賃5万円×6世帯＝30万円のアパートでは面積が一緒でも家賃に対する負担の割合が6倍だということです。

また、固定資産税・賃貸管理費・共用部分の電気代・清掃費用・消防点検費用（貸家の場合は共用部分云々以降はかかりませんが）などの運営費が家賃に対してどのくらいかという目安は東京・横浜・川崎といった首都圏エリアの場合で、木造AP16～18％・RC一棟もの20～22％・区分所有ﾏﾝｼｮﾝ24～26％といったところですが、このエリアの半分程度の賃料レベルの地域であれば単純に2倍になるということです。

仮に10年ごとに退出に伴う原状回復工事（100万円）と外壁塗装工事（90万円）が発生したと仮定すると1年あたりの運営費は19万円ﾌﾟﾗｽされます。

EGI（実行総収入）60万円
▲Opex（運営費）　 27万円（固定資産税・賃貸管理費等）
　NOI（営業純利益）33万円
▲ADS（ローン返済）　0
　CF（ｷｬｯｼｭﾌﾛｰ）　 33万円
FCR（総収益率）30％　CCR（自己資金配当率）30％・・・かろうじてよさそうな感じがしますが不測の事態（空室や他の修繕）が発生したときには一気に収支が悪化します。

また、他の事例の物件はここまでの利回りは取れていませんから、さらに厳しそうな気がします。

この物件は転売時には500万円の値がつくらしいのですが、相続で急いでいたとはいえ250万円の売り出し価格を55万円まで下げた物件です。地方都市においては価格のつかない土地・住宅が数多く見られますので絵に描いた餅にならなければいいのですが。

地方で賃貸需要が少ないのにアパート供給が多すぎるという地域で土地活用を考えるときに1000万円予算で「貸家」を建築。という選択肢はアリかも知れませんが、首都圏でCCRがそこそこ取れる物件があるのであれば、あえて買うのはどうかなぁと個人的には思います。

500万円出して現金で投資物件を購入するのであれば、私なら首都圏駅前の古い区分所有を買うかもしれません。

なんか、本の内容を全否定するような意見になってしまいましたが、実際自分でやってみたわけでもありませんので机上の理論では出てこない本当のところは分かりません。いろいろな選択肢を持つということは大切なことですからもしかしたら、いつか自分で実践しているかも知れませんね。

国内最大のソーシャル・ネットワーキング・サービス（SNS）「mixi」を運営するミクシィが14日、東証マザーズに上場しました（写真笠原社長）。

公募・売り出し価格一株あたり155万円の２倍以上となる315万円で、時価総額は2221億円となったものの、買い注文が殺到して初値が付かなかったそうです。

在学中の97年に求人情報サイトを立ち上げ、99年に法人化。04年に「mixi」を立ち上げ、１年足らずで会員数100万人突破を達成。今日現在の会員数は570万人、先月の閲覧件数は64億ページビュー・・・。

すごいですね。

ミクシィ、ＣＦのスタッフＫ君に紹介してもらって、私も参加しています。

数ヶ月前、サラリーマン流不動産投資道場の幸田さんがご自身でお持ちのアパートの空室を「ミクシィで公開したら、３～４件問い合わせが直接あった」と書かれていましたのでどんなものか気になっていたもので参加してしまいました。

結局は管理会社経由の紹介で決まったようですが、色んな可能性を秘めていますね。

特に、匿名性が高いインターネットの世界に紹介制度を設けて、変な人を排除しているって言うところがミソですね。

それでも色んなコミュニティ（「寝ているときガクンとなる」「ちくわ大好き」「朝、鍵が見つからない」ｅｔｃ）があって笑っちゃいますけど。

アパート・マンションなどの集合住宅はもともと現実世界のコミュニティですから募集方法だけではなく参考になることがたくさんあります。

たとえば特定の大学や工場などの学生・従業員を対象とした物件であれば先輩が住んでいたところに後輩があとから入るとか、あるいは「あの大家さん（あるいは管理会社）は何かあったらすぐに飛んできてくれていい対応だったよ」といったクチコミもあるでしょう。

音楽をやる人専門・ペットを飼育している人対象・バイクを持っている人のみ・水商売・外国人・・・。ニーズの絞込みは有力な選択肢の一つです。

横須賀市の一部では米軍基地に勤務する軍人とその家族のコミュニティが形成されていて独特の市場を形成しています。

あるいは、変な人はコミュニティに参加させない・退場願うということは管理会社として入居審査・不良入居者の追い出しなどでＣＦのスタッフが日々現場で動いています。

人はひとりでは生きられませんし、直接付き合わないとしても、価値観の似たもの同士が集まって暮らすことは心理的に安心できます。

そういった意味では、ファミリーとシングルの混在（「ファミコン」と呼びます）や地域とミスマッチの間取りは賃貸住宅経営上なかなか難しかったりするわけです。

昨日の休みは、義理の弟夫妻と一緒に城ヶ島（好きですねぇ）に魚を食べに行きました。義理の弟の奥さんはただいま同じ富岡オフィスで働いています。1歳の娘の面倒を我が家の双子が一生懸命見ていましたが、あとで一言、「ふーっ、小さな子の面倒見るのも疲れるよ」・・・。笑ってしまいました。

そのあと夕方から上映の「ナルトNARUTO」の映画を観に連れて行ってと忙しい休日でした。

来たる9月10日に神奈川県民ホールで全住協主催の講演会を予定しています。

中田市長を呼んでのセミナーですでに300名近い申し込みが来ています。私のパートは持ち時間40分で「横浜の「駅力」」と題して横浜市の市場分析とその仕方についてお話する予定です。

「駅力」という言葉自体は東洋経済新聞社が毎春特集記事で使っています。
乗降客数の増減率・小売年間販売額と増減率・銀行預金残高増減率・価格変動指標・新築マンションPER（購入坪単価÷賃貸坪単価）などを総合的に分析・判定してその駅の力を明らかにするというものです。

ただ、この特集の趣旨は新築マンションを購入するならどこの駅で買うのが一番有利か？ということに主眼が置かれています。

もちろんとても参考になりますが、賃貸経営をする場合にはまた別の角度から見ていく必要があります。

横浜市内を走る主要10路線。それぞれに特徴があります。

一つ一つの駅を取り上げて解説するのは時間の制約もありますし、あまり良い方法ではないと思います。それよりもどうやって調べてどうやって判断するかということを知る方が、他の市町村で検討する場合も応用が効くのではないでしょうか。

そんなことを考えながら、子供たちが寝静まったあとパソコンに向き合い、気がつけば夜中の1時。

満足のいくものが出来上がりました。

あとは、そのまま話せば2～3時間はたっぷりかかる内容を40分の時間内に収めるように考えていく作業に入ります。

当日ご参加される方はぜひ楽しみにしていてくださいね。

先日より秋篠宮様ご夫妻に男子誕生のニュースが駆け巡っています。

大変おめでたいことですね。
昨日の休日はお祝いをかねて（？）昼は寿司屋に、夜は焼肉屋に行きました。
いやいや、めでたい。

皇位継承問題もとりあえず一段落と思いますが、先のこともありますのでこのあたりであと一人、二人頑張っていただきたいところです。

一昨日、昔、増築工事をして現在２世帯住宅に改築し使っている自宅を更にバリアフリー化して脳梗塞で倒れたお母さんを病院から家に連れて帰りたいという娘さんからのご相談をいただきました。

結論として、建て替えしなくともリフォームで十分対応可能と判断できましたので３２０万円程度の改装をする方向で話が進んでいます。

同居しているのは娘さん夫婦で、会社を経営していてその借り入れを実家の敷地担保でしているご長男（お兄さん）とも先日話し合いを持ちバランスの良い財産継承を税理士を交えてコンサルティングしました。

基本的には相続税・贈与税がかからずに、息子さんの借金も事前に帳消しになります。娘さんは私と同年代ですから、普通は「親と同居なんて」といってもおかしくない世代ですが８０歳代のお父さんと同居して、障害を抱えたお母さんの面倒を見るなんてエライですよね。

同じ日の夕方、別のご紹介で２世帯住宅の売却相談を受けました。

土曜日に

改めて査定書を持ってお伺いすることになっていますが、こちらは１０年前にへーベルハウスで３階建ての２世帯住宅を建築したもののお嫁さんが「同居は絶対イヤ」といって聞かず、５年前にご主人が亡くなってからというもの、そのまま７０歳代のお母さんがだだっ広い家にひとりで暮らしということです。

同じ同居でも娘とするのと息子とするのとでは大違いです。

大抵は娘の場合のほうが上手くいきますが、程度の差というところでしょうか。
ＴＶのＣＭではハウスメーカーが多世帯同居の幸せ家族をアピールしていますが、売りに出される２世帯住宅のほとんどが新築後５年以内のものであるということも知っておいて欲しいと思います。

また、内閣府の調査で「老後、子供とは別に暮らす」という高齢者が96年の25.0％からわずか8年後の04年には40.2％に増えているということも。

政府が住宅ストックを促進し、町並みを落ち着かせるために２００年住宅の構想に着手したと数日前の新聞に載っていましたが、構造的な対応で建物を長寿化させるといった寿命の問題やスケルトン＝インフィル住宅で対応できる間取り・設備の問題以外にも住まいの問題ってあるんです。

だからこそ、時代に合わせた賃貸需要の予測をする必要があるわけですし、不動産投資自体、あまり長すぎるスパンで考えているとリスクが増加するといえるわけです。

前述の８０歳代のお父さん。
太平洋戦争では戦車隊だったそうで、数百ページの分厚い戦車連隊史をくださいました。一応、全部目を通しておきましたし、今度会うときのお土産にと思ってチハ車（97式戦車）の模型を先ほどアマゾンで注文しておきましたよ。

実は学生時代模型屋でバイトしていたことがあって、この模型を店頭展示用に作ったことがあったんです。手先は結構器用ですし、ミリタリーマニアではないですけど詳しいですよ。

そういえば当時ガンプラを買いに並んで来ていた小学生たちは今、30代後半？