今日、各銀行から8月の金利一覧のＦＡＸが送られてきました。

ゼロ金利解除を受けてどのように変わっていくのか気になるところで注目していましたが、概ね変化なく中には下がった銀行も見受けられます。

念書よりすでに織り込み済みの金利動向でしたので、思ったよりもインパクトが少なかったということでしょうか。

代表的な地銀・都銀の金利を乗せておきます。

ちなみにＳＭＢＣ（三井住友）は団体信用生命保険の加入が任意で、もし加入する場合は金利に０．３％上乗せという仕組みになっていますので、全て団信加入という前提です。（団信不加入の場合はここから０．３％マイナスしてください）

ＳＭＢＣ　　　7月　　　　　8月
変動　　　　2.675%　　　　　→
2年固定　　　2.77%　　　　2.76%
3年固定　　　3.07%　　　　3.05%
5年固定　　　3.44%　　　　3.41%
10年固定　　 3.90%　　　　3.86%　　　　
15年固定　　 4.15%　　　　4.08%
20年固定　　 4.24%　　　　4.14%

横浜銀行
変動　　　　2.675%　　　　　→
2年固定　　　2.45%　　　　　→
3年固定　　　2.80%　　　　2.85%
5年固定　　　2.80%　　　　2.85%
10年固定　　 4.00%　　　　4.05%

基本的な考え方としては、金利上昇局面では固定金利、下降局面では変動金利というのがセオリーですがいたずらに長期過ぎる固定期間を選択すると出口が取りにくくなったりしますので慎重に選択してください。

先日、某外資系不動産ローン会社の方と打ち合わせをしました。

従来アパートローンを組む場合に保証人が立てられなかったり居住地、投資物件の所在地が金融機関の取り扱いエリアに該当しないなどの理由で不成立のケースが散見されました。

また、一般的には建物構造によって定められた減価償却期間から建築後経過年数を差し引いた年数が適応ということで、中古の木造アパートや重量鉄骨造マンションはローン付けが困難でした。

そこでこの問題をクリアする金融機関を探していましたが、とうとう見つけ出しました。

年数は一棟ものであれば構造・築年数に係らず最長３５年まで融資可能です（４５歳以下の場合）。

これって、わかる人にはわかるスゴイ規定です。

仕組みもいたって単純。

普通は、住宅ローン・アパートローン・セカンドハウスローンなどさまざまな商品が用意されていますし、変動・３年固定・５年固定・１０年固定など色とりどりです。

金利は変動金利のみ。商品もひとつだけ。

適用金利は「６ヶ月円ＬＩＢＯＲ」（＝7/21現在0.48％）を基準金利としてさまざまなスプレッドを追加して決められます。

たとえば年収返済比率（ＤＩＴ）40％以下で過去に個人破産などがない人であれば＋3.00％（免責後３年経過していれば＋3.55％で借りることもできます（！））

投資用物件で年収８００万円以上であればさらに＋0.5％など・・・。

大体現在の金利であれば3.8％前後になるようです。他の銀行と比較すると若干高めの金利ですし、大抵7.35万円程度の融資手数料が融資額の1.05％程度かかったりというデメリットもありますが長期のローンが組めることにより、購入物件の選択肢が増えるということはやはり大きな魅力です。

また、借り入れする方の属性も問いません。

２０代のＯＬの方でも、自営業者で申告上赤字の方でも、永住権のない外国籍の方でもなんでもアリです。

地域もどこでもＯＫです（それが投資に向いているかは別ですよ）。

八重山諸島の住宅ローン案件を今やっていると言っていました。

米国の年金基金の運用先としてこのローン（債権）をファンド化しているということで、貸し出しリスクを数字のみで判断し、人種・国籍・仕事を問わないという移民国家らしい合理的な考え方です。

物件評価の100％まで融資可能らしいのですが、肝心の評価がどの程度なのかが不明ですので試しに何件か案件を投げてみることにします。

いよいよ、’01.3以来続いたゼロ金利が5年4ヶ月ぶりに解除。あわせて、公定歩合も’90.8（！）から15年11ヶ月ぶりに0.1％→0.4％にあがりました。

一般的に変動金利は短期プライムレート＋1％、固定金利はスワップ（市場調達）金利＋各銀行の利益で決定されますので当然ながらローン金利に反映されることになります。

ただ、市場ではすでに織り込み済みでしたから、アパートローンは今年に入ってからすでに上昇をはじめています。

三井住友銀行・5年固定の場合で、1月2.91％→2月3.14％→4月3.36％→6月3.5％。
変動金利は各銀行2.375％のままでずーっと変わりませんでしたが、いよいよこちらもあがることでしょう。

借り入れをする際、低金利のときは固定金利、高金利の時は変動金利というのがセオリーです。銀行は当然逆を勧めてきますので注意してくださいね（それでなければ貸さないとなれば致し方ないところですが・・・）。

変動金利で借りている途中で金利が上がるとどんなことがおこるかというと、表面上は借り入れから5年間は返済額自体はかわりませんのであまり目立った変化は見て取れません。

問題なのはその内訳。

金利2％台・20年程度の融資期間であれば返済額のうち金利が4割、元本が6割という按分になりますが、5％近くなるとその割合が逆転します。

さらに、金利が倍になると本来は返済が1.25倍になるところ5年間そのままの返済額で固定されるわけですからその差額分、追い討ちで元本が減らなくなるということになります。

場合によっては毎月数十万円の返済をしながらもまったく元金が減らない、それどころか未払いが発生するということも過去のバブルの局面では見受けられました。

5年が経過した時点でそれまでの返済額に対し、上下25％の範囲内で支払額が変わりますが一本調子で金利が上がった場合その問題を先延ばしにされてしまうという危険性があります。

金利が上がって3.5～4.0％になったとはいえ過去の水準でみればまだまだ低金利といえます。

なにしろ、私が新卒で不動産会社のサラリーマンとなった昭和59年（まだまだバブルが訪れる前です）、22年前には住宅金融公庫の金利が新築5.5％・中古6.5％、横浜市建築助成公社7.0％でしたし、仲の良い金融機関の担当者から「銀行の社内融資は3％ですよ♪」と聞いてみんなで羨ましがったりしていました。

結論から言えば、まだまだ固定金利を選択するほうが良いということです。

ただ、10年や全期間という長期の固定にすると期間中の繰上げ返済に対してかなり高額のペナルティーが発生しますので、自分で考える投資期間（出口をいつごろに持ってくるか）より長い固定期間は選択しないほうが良いでしょう。

固定期間が長くなればなるほど貸付金利は跳ね上がりますので投資期間中のキャッシュフローも薄くなってしまいます。

金利上昇局面は言い換えれば、貨幣の時間的価値（ＴＶＭ）から観て国や金融機関が「将来のお金の価値が下がると踏んでいる」ともいえますのでインフレ傾向にあるということです。

こういった場合、将来の価格上昇（＝貨幣価値の低下）が考えられますので、ある時点で売却という出口を選択して利益確定する・・つまりＩＲＲ（内部収益率）的な投資判断をする必要がより重要になってきます。

バブル期の投資はこれが極端に進んだ投資（投機？）でしたから運用中の利回りはマイナスでも売却益（キャピタルゲイン）が大幅に出るから大儲けという構図でみんなやっていましたが、読みが外れた場合どうなるかということはご存知の通りです。

金利が上がり、なおかつ売却という出口が取れなかった場合でもそのまま持ち続けていく（バイホールド）ことができるかどうかを、その投資をやるかどうかの判断基準にすると良いでしょう。

日曜日の朝必ず「仮面ライダー」を観ている小学校３年生の双子の息子たち。
幼稚園のころは段ボールとガムテープを駆使してよく変身ベルトとマスクを
作ってあげていました。

少し前にバンダイから大人用の変身ベルトが発売になり完売したという記事が
新聞に出ていましたが、「ウェスト130Ｃｍ対応」というのには笑いました。

最初の仮面ライダーが放映されたのは、私が小学校３年生位の時だったように
記憶していますので、息の長い番組ですよね。

今日も、着替えをしながら何とはなしに観ていたら、今の仮面ライダーは
カブトムシやクワガタムシがモチーフなんですね、ムシキングの影響かな
とも思いましたが、もっとも最初のライダーはバッタとの改造人間ですから
基本に戻ったということでしょうか。

１号・２号・Ｖ３・アマゾンあたりまでは立花モーターというバイク屋さん
の世話になって（つまり居候？）いたように記憶していますが、最近では
みんな職業を持っています。

子供たちが番組を見るようになったここ数年だけでも、「香川県警の巡査」
「地域放送局の小間使い」「弁護士」「仮面ライダー自体が職業」なんて
いうのがありました。

現在放映中のものは「調理師（今朝はラーメン屋台を引いていました）」
「カリスマ美容師」「メークアップアーチスト」（！？）。

面白いですね。

すべての職業は①給与所得者②自営業者③ビジネスオーナー④投資家の４つに
分類され、①②は労働で、③④は仕組みで稼ぐ人と定義したのは「金持ち父さん」
のロバート・キヨサキ氏ですが、いまだ③④の職業のライダーは出てきていません
（多分）。

アパートオーナーは③と④のどちらにも該当する職業ですし、①②の仕事をしながら
兼業できる仕事だというところに魅力があります。

立花モーターの親父さんの店はあんまりはやっていなさそうなのに、毎年居候を食
べさせていたのでどこかにアパートでも持っていたんではないのかと踏んでいます。

（ところで当時、科学忍者隊ガッチャマンというアニメもありましたが、彼らは
科学技術庁長官南部四郎の部下ですからやっぱり国家公務員になるんでしょうね）

今朝、出社したところ私のデスクに「世界のビール（18本セット）」が！！
クライアントの方からのお中元です。

ロシア語では「ビーバ」、中国語では「ピーチュゥ」、スペイン語では「セルベッサ」。

世界中を旅してまず最初に覚える言葉は、「こんにちは」「ありがとう」と「ビール」です。あの喉越し、あの苦味・・・。愛しています。

ちなみに、私のお気に入りはアイルランドの「バス・ペールエール」とベルギーの「ヒューガルテン」。「ギネス・スタウト」（アイルランド）も悪くないですね。

横須賀の米海軍基地の正門前に米兵向けのアイリッシュパブがあるので、ビールを飲みに一人でたまに行きますよ。

少子高齢化に伴い、

外国人労働者や移民の受け入れを進める必要があるという論調がここにきて目立っていますが実際どの位の外国人登録がされているかというと、比較的外国人の多い横浜市においても人口の1.95％といったところです。

’06.7.1現在の横浜市の人口3,598,493人に対して70,025人。意外と少ないですね。

ちなみに一番多いのは中国の24,624人。次に韓国・朝鮮の15,938人。以下フィリピン6,984人、ブラジル3,750人、米国2,686人、ペルー、ベトナム、タイ、英国と続きます。

逆に1人しかいない国もあります。

コンゴ、リトアニア、ハイチ、ルワンダ、アゼルバイジャン、イエメン、トルクメニスタン、グルジア・・・。

異郷の地でひとりぽっち。寂しいでしょうね。

地域によってどこの国の人が多いかは違います。同じ外国人が多い東京都港区では人口の10.95％（！）。区の人口182,757人に対して20,003人。9人に1人です、多いですね。ただ、港区は昼間人口が5倍に膨らむ地域なので目立たないのかも知れません。

こちらの国別構成で一番多いのは米国の4,577人。次に中国2,435人、韓国・朝鮮3,132人、英国1,508人、フィリピン1,031人以下フランス、ドイツと続きます。

同じ外国人を対象とした賃貸経営を考える場合でも、そのエリアで中心となる国の人はどの国の人で、どんな職業についている人が多くて、平均的な収入はいくらくらいなのかということ、あるいは母国語が何語かというくくりでみるとどうなのか。

日本人向けの賃貸経営を行なう場合に必要な市場分析となんら変わりはありません。
「このあたりは外国人が多いから」と十把一からげで考えないようにしてください。あるいは、「外国人はちょっと・・・」と食わず嫌いで避けるのも選択肢の巾を狭めることになります。

私や皆さんが日本人としての誇りを胸に生きているのと同じように韓国・朝鮮のひとは韓国・朝鮮人としての、フィリピンのひとはフィリピン人としての誇りを胸に生きていることを、また、できれば同じ国の人たちや同じ言葉を話す人たちのなかでコミュニティーを形成したがっていることを、そして異郷で暮らすことの大変さを忘れないでくださいね。

ビールを飲んで片言で盛り上がれば、いろんな国の人たちと仲良くなれますよ。

「今の若い人は、とかく年寄りを敬わないで、じきに時代が違うなどと称して、親の言うことをきかず、かえって意見をいうものなどがあるのは、まことに心得違いである。」・・・昨日読み終わった本のなかの一節です。

6月30日に’05年国勢調査抽出速報集計が総務省からでました。

予想通り、一人暮らし世帯が急増しています。

その数1,333万世帯。子供のいる夫婦世帯との差はわずか131万世帯まで迫り、遠からず逆転することでしょう。

この中で65歳以上の一人暮らしは前回調査から100万世帯以上も増え、405万世帯。内訳を見ると高齢女性の5人に1人、高齢男性の10人に1人が1人暮らしという計算です。

内閣府の別の調査によると「老後子供とは別に暮らす」というアンケートに対しては96年の25.0％からわずか8年後の04年には40.2％と1.6倍に跳ね上がっていますので、ますますこの傾向は加速していくことでしょう。

一方、男女雇用機会均等法施行後、働く女性が増加したこと（30歳から34歳女性の61.9％が働いています）に伴い未婚化・晩婚化も顕著に進んでいます。

25歳から29歳の女性の59.9％は未婚。30歳から34歳の男性でも47.7％が未婚です。

かつては主流であった親子4人家族、あるいは3世帯同居の大家族はいまや少数派に転じています。

個人主義が進んで親の言うこともきかないし、面倒もみない。子供を頼りにもしないという風潮なんですね。

不動産投資を行なう場合、どんな層が入居者としてのトレンドになるのかを押さえることがとても重要です。

高齢者の1人暮らし用物件、結婚しない３０代用物件。こういったものは今後も需要が見込めるといえるでしょう。

ちなみに、前述の本は「孝経新釈」塩谷温 著（致知出版社）。
孔子の言行を弟子たちが書きとめた、あるいは孔子の弟子の曾子が書いたとされる中国の古典で、これに叙説・漢文・訓読・通釈・余論と注釈を加えた本です。この一節は著者の余論つまり意見です。
昭和２年（！）に書かれて４年に発刊されたものを今年復刻したものですから亡くなった私の父が生まれた頃の本です。

人間って昔から変わらないんですね。

本社でアルバイトをしている中国人留学生の李さんに見せたら「これ、中学生のときに習いました」と言っていました。

日本でも道徳教育や修身の授業が復活しないかなぁ。せめてウチの子供たちが通っている学校だけでも・・・。

小学校3年生の双子の息子たちは最近良く働きます。

おこづかいひょう
ブラボー（犬）のさんぽ　　20えん
おふろのそうじ　　20えん
げんかんのくつそろえ　　10えん
雨戸のあけしめ　　10えん
マッサージ（10ぷん）　30えん
・・・ｅｔｃ

欲しい中古ゲームソフトがあるらしく、自分たちで料金表を作って稼ぎまくって

います。昨夜は寝しなに、今朝は起きぬけにＷでマッサージを夫婦揃ってしても
らいました。（サービスで3分間の腕のマッサージも付けてくれました）

お手伝いにお金を出すのは賛否両論ですが、私自身商売人の家で育ちました
ので、労働に対しての対価をもらったり払ったりということには抵抗はありません。

小学校3年生の時には、風呂当番（薪で沸かしていました！）などの家の仕事や
魚をさばいたり商品を並べたりしまったりといった店の手伝いはもちろん無料
（？）でやらされましたが、配達や仕出しのときはお駄賃をもらっていました。

そのほかに近くの海岸で空き瓶を拾って近所の酒屋に売りに行ったり、氷菓を
仕入れて海水浴客に売り歩いたりと自分のビジネスを持っていましたので、
学校では結構羽振りのいいほうでした。

よく、駄菓子屋でおごったり、ひとりで自転車を走らせラーメンを食べにいったり
友達と電車に乗って怪獣映画を観にいったり家は貧乏ながらセレブな生活をして
いました。

今から考えると、ずいぶん小生意気な小学生ですよね。

不動産投資を行なう場合に様々な協力者の助けを得てビジネスを組み立てていき
ます。コンサルタント・購入と入居者付けそれぞれにかかわる不動産仲介業者・
管理会社・リフォーム会社・設計士・建築会社・税理士・会計士・弁護士・金融
機関の担当者。

目の前の損得で少しでも得をしようとタダで図面を作らせたり、見積もりを出さ
せたり、手数料の値引き交渉をしたりという方がたまにいらっしゃいますが、
そういうことをする人にいい情報やいいサービスが集まりますでしょうか？

お金を出す人もらう人。どちらも満足できる取引こそがＷｉｎ－Ｗｉｎの関係です。

どちらかが損をする取引であればＮｏＤｅａｌ（取引をしない）という選択も
アリでしょう。

上手なお金の使い方をしましょうね。