サブリース（一括借り上げ契約）契約を全面的に否定するような内容の本や
ブログをよく見かけます。
趣旨としては、
①勝手に家賃を下げられる
②全部お任せにしてしまうことで経営者としてのセンスが鈍ってしまう
③どんな人が入るかわからない
といったところでしょうか。
サブリースは、建築を取るためのサブリースと、管理を取るための
サブリースに大別されます。
前者は高い保証家賃で見かけ上の賃料収入を押し上げることにより、それ以上に
高い建築受注をとるという仕掛けです。
この場合の家賃収入ははっきり言ってマボロシみたいなものですから、これを
もとにした投資計画を進めると大怪我をします。逆に言えば、実際の賃料設定
と空室率を調査してその金額での計画をしたとしてもイケるようであれば大丈夫
ということですね。
ただ、その場合にも建築費の相見積もりをとって適正な金額なのか、あるいは
そもそもその場所に建てる必要があるのかというところも押さえておくべきでし
ょう。
自分で建築しなくとも、売主が建てたときに契約したサブリース契約を引き継ぐ
場合もありますから、サブリースを外してもいけるかどうかをしっかりと見てく
ださい。
管理を取るためのサブリースについては、建築の場合よりも問題は少ないといえま
すが、勝手に家賃を下げられるという問題があります。
これについても、空室がある分そのままサブリース会社の損失になりますので、
背に腹は変えられないという事情があります。
ただ、ここで気をつけなければならないのは、それは自分でやっている場合も同じ
だということです。
空室を埋めていくためには家賃を下げるか、リフォームや設備の新設などの資本改善
を行なうという判断になります。
サブリース会社としても家賃が下がらなければその分損失が少なくなりますし、
オーナーにとっても費用対効果や不動産価値の上昇から考えても後者の選択のほうが
良いといえます。つまり、本来は同じ立場にいるということですね。
ただ、オーナーに改善提案をするのはお金が絡むことですから担当者としては、
なかなか言い出しにくいというのが現状のようです。
ですから、もし空室がでて募集を掛けるときには資本改善をして家賃が下がらない
方向で考えているということを事前に理解しておいてもらうということが重要です。
そういった手を打っていてもやっぱり家賃が下がってしまったということであれば
それはサブリースとは別の問題です。
また、入居者の内容については問題のある入居者や滞納されそうな人を入れてしま
うことはサブリース会社にとってのリスクでもありますので、適正なフィルターが
かかっていると見ていいでしょう。
色々と評判の悪い（？）サブリースですが、ちゃんとコントロールしていくことに
よって、大抵の問題は解決できますし空室率や家賃収入の不確定要因を確定させる
ことができるといった意味ではやはり魅力のある商品だと思います。
保証金額・保証内容・解約条件・見直し条件などをサブリース会社間、あるいは
別の管理方法と比較検討して上手に利用してみてくださいね。