昨日の月曜日は子供たちの小学校の運動会でした。
土日と雨で順延になったのですが、建築企画セミナーと重ならなくて良かったです。
ＰＴＡ綱引きで筋肉痛ですが、休み時間に20人位の3年生たちを追いかけたり、
追いかけられたり、振り回したりのほうが体力的にきつかったですね。
子供たちには結構人気あるんですよ。面白くておっかない（？）おじさんとして。
建築企画は、土地をもともと持っている方だけではなく古いｱﾊﾟｰﾄを購入する方にも
関係してきます。
みなさん、アパート建築はどのくらいの利回りになると思いますか？
もちろん貸せる賃料によって変わってきますが、首都圏であれば坪単価1.2万円はいけるでしょう。５坪（16.53㎡）のワンルームで６万円というところでしょうか。
これに対して建築費は諸費用・付帯工事含めて坪当たり６０万円程度。６世帯３０坪で１８００万位ですね。多めに見て２０００万円かかったとしても表面利回り22％（！）です。
ＦＣＲ（ネット利回り）で17％ですから６年で投資回収できてしまうということです。
ちなみに、自己資金５０万円で建築を行った場合のＣＣＲ（自己資金の利回り）は466％（！！）、一般的に6～70％以下が望ましいとされる損益分岐点は41％、１．３以上が安全圏といわれるＤＣＲ（負債に対する安全率）は３．１２。
効率・安全率とも超優秀な指標となります。
ただ、これはすでに土地を持っている場合の話。新規に土地を購入して建築となるとなかなか難しいのが現実です。
そこで古いｱﾊﾟｰﾄの購入という手があるわけです。
実際には、ローンの借入年数が短くキャッシュフローが少なかったり、修繕が必要だったりと敬遠する方も沢山いらっしゃいますが、仮に古いがゆえに物件が安くＦＣＲ１０％などという物件が購入できた場合、１０年間で投資回収できてしまうということになります。
そのときに初めて土地を最初から持っている方と肩を並べることになるわけですね。
もしも、ＦＣＲが8％であれば12.5年、7％であれば14.3年が回収期間になります。ローンを組んで購入する場合にはプラス１年を目安に考えておくと大体あってきます。
ちなみにキャッシュフローを全額繰上げ返済に回す限りは何年ローンで組んでも同じ期間になります。
あとはこの期間を、別の物件（この場合は長期のローンが組めるＲＣ系や新築系で行くと効果が絶大です）の購入によって短くさせていくという順番になります。
ただ、建替えのときにどんなものが建つのかということや、融資がつきづらいのでそのあたりのハードルをクリアするにはどうするのかとか注意する部分がいくつかあります。
実際の見た目やリフォームなどのコスト、稼動状況などから敬遠されがちな
古いアパートですが、こんな投資の進め方もあります。