「お金持ちになれる「超」不動産投資のすすめ」ドルフ・デ・ルース著（東洋経済新聞社）を読みました。

投資家を元気づける意味ではよい本だと思いますが、気になったのは、

昭和から平成初期の時代にわが国でも広く信じられていた土地神話（欧米であれば建物価値や利用価値を見ますので不動産神話という呼び方かも知れませんね）ばりの「不動産価格は右肩上がり」というのが大前提とされていることです。

・・・事情がある物件は安く買えるし、売らずに持ち続けていれば必ず値上がりするのだから売ると後で後悔するであろう。

・・・価値が上がったらリファイナンス（上がった担保力をもとに銀行で受ける追加融資あるいは借り換え）を受けて、その余剰資金で別の投資を行なったり消費（自家用機（！））にまわすことができるし、それが賢明である。

いつかどこかで聞いたことのある理論です。

ＣＰＭのときもそうでしたが、これをそのまま鵜呑みにして投資を行なうのは危険と隣り合わせだと思います。

長期保有もリスクのひとつですし、出口なき投資は考えられません。

投資理論は、噛み砕いて応用していくべきでしょう。
ただ、本やセミナーはその中にたった一つだけでも「ためになったなぁ」というものがあればそれは自分にとってのいい本、いいセミナーだと思います。

学びに終わりはありません。

追伸
先日6/17.18に行なわれたサラリーマン流不動産投資道場主催「猪俣道場」の参加者の皆さんから感想をいただきましたのでいくつかご紹介させていただきます。

「不動産投資は全くの素人でしたが、この２日間のセミナーで、かなり自分なりの目利きの基準ができたような気がします。なによりも、住宅物件の種類や時代を越えた普遍的な評価方法を教えて頂けたので、小手先でない、一生使える知識が身に付いたことに大変満足しております。」

「当初高いと思った参加費でしたが、終わってみたら、すごく安い！と思いました。
このセミナーで得た知識は、どんな投資物件よりも高いCCRが得られるでしょうね。
なんといっても一生役立ちますから。そして自分なりの方向性と目標が見えてきましたので、今日からさっそくネット検索をし、投資判断を開始しました。セミナーで勧めて頂いた”平成18年度版不動産税額ハンドブック”や”都市データパック”なども注文しました。気分はすっかりファンドマネージャーです。これはと思う物件に早く出会ってみたいとワクワクしております。」

参加者の皆さんと私の情報交流の場として猪俣道場メーリングリストもできました。
冬に第2弾も企画されているようですから、ひとりでも多くの方と学びの機会をもてればいいなと思っています。

2日間にわたる不動産投資道場の集中セミナーが終了しました。
延17時間にわたる講座で、レジュメの量は２００ページにもなります。

最初はちんぷんかんぷんだった超初心者の方も、最後にはそんじょそこらの
不動産投資を扱うコンサル会社のスタッフや投資家をはるかに超えたスキルを
身につけていかれました。

最後にグループごとに数十件の物件資料の中からこれはというものを選び出し、
市場分析・投資分析をしてもらい、発表してもらったのですが、発表や質問、
コメントがかなりプロっぽかったです。

参加費20万円とかなり高額なセミナーでしたが、「申込をする時は高いなぁと
思いましたが、この内容であればとっても安かったです！」とコメントをいただいた
かたもいらっしゃって、お話をさせていただいた側としてはとても嬉しかった
です。

これだけの時間を使ってもまだ足りず、最終的には1時間延長となりました。
体力的にはかなりきつかったですが、達成感をかみ締めています。

サラリーマン流不動産道場の皆さんからねぎらいの言葉をいただきました。

「いやぁ、良かったです。お疲れ様でした。12月頃にまたお願いしたいんですが、
もう勘弁してくださいなんて言わないですよね。」

はい、体力には自信があります・・・。

公示送達の手続きをしに、横浜地方裁判所へ行きました。

4年前から夜逃げをして行方不明になっている入居者の部屋のある物件を購入しましたので明け渡し訴訟の手続きをしているのですが、

連絡先がわからないので、裁判の日付を通知する書類（口頭弁論期日呼出状）を送付する代わりに裁判所の掲示板に2週間張り出してもらって通知したとみなすわけです。

その場合、いろいろ調べたけれども結局わからなかったということを証明しないといけませんのでいくつか書類を出します。

まず、公示送達申立書。

文面としては「当初の事件について、被告の住所、居所、就業場所、その他送達をなすべき場所が知れず、通常の手続きで訴状等の送達ができないから、公示送達されるようもうしたてる。」といったものになります。

付属書類として大抵はそのまま異動されていない住民票と調査報告書になります。

調査報告書には近隣や職場への聞き込みの項目がありますが、ワンルームアパートで基本的に単身者ばかりのため、聞き込みにいっても不在の場合が多く、また職場についても入居申込書が紛失しているためにどこに勤めている（いた）かがわかりませんと正直に記入します。

その代わり、現地でガムテープで閉じられたドアポストや止められたガスメーターの元栓、作動していない電気メーターなどの写真をデジカメで撮影し添付します。

こういった書類を調えて提出して待つこと10数分。

公示送達の日程を踏まえた裁判の日時が確定し、期日受け証にサインをして手続きは終わりです。

ずいぶんあっけないものです。

ちなみに、保証人の父親は亡くなっていて実家の母親とは連絡は取れたのですが、「本人からたまに連絡は来るが連絡先やいま住んでいるところはわからない。縁が切れたようなものだからもう連絡しないでください。」という返答。

その件ももちろん書類に記載しましたが、当然中の家財道具の引き取りも拒否されました。

母親から聞くところ、どうやら当時水漏れか何かがあって修理を頼んだのに一向にオーナーが対応してくれなくて家賃を払わなかったという経緯があったらしいのです。気持ちはわかりますがずいぶん勝手な話です。

最終的には判決をもらって執行官立会いの上で荷物を全部出して鍵を替えることになりますが、時間も費用もかかります。4月頃から本格的に動き始めて最終的には8月末頃には型が突くことでしょう。費用も弁護士を頼んでいませんが保管費用も含めて50万円程度はかかると思います。

修理なり早期の滞納回収なり、当時ちゃんとした対応をタイムリーに行なっていれば入居者を不良入居者にすることも無かったでしょうに、オーナーとして他山の石として肝に銘じなければなりません。

でも、

こういった手続きを自分でボチボチと行なっているのもこの部屋が42室中の1室だということも大きいですよ。

4室中の1室だったらこうは行きません。

それから、こういったリスクを抱えた物件だからこそ、ほかの人が手を出すことも無く、そこそこの価格で購入することができました。

この部屋以外は資本改善（リフォームと清掃）により満室になっていますから、全部解決してこの部屋も埋まれば物件の価値が一気に上がります。

そうしたら転売で出口を確定してもいいかもしれませんね。

サブリース（一括借り上げ契約）契約を全面的に否定するような内容の本や
ブログをよく見かけます。

趣旨としては、
①勝手に家賃を下げられる
②全部お任せにしてしまうことで経営者としてのセンスが鈍ってしまう
③どんな人が入るかわからない

といったところでしょうか。

サブリースは、建築を取るためのサブリースと、管理を取るための
サブリースに大別されます。

前者は高い保証家賃で見かけ上の賃料収入を押し上げることにより、それ以上に
高い建築受注をとるという仕掛けです。

この場合の家賃収入ははっきり言ってマボロシみたいなものですから、これを
もとにした投資計画を進めると大怪我をします。逆に言えば、実際の賃料設定
と空室率を調査してその金額での計画をしたとしてもイケるようであれば大丈夫
ということですね。

ただ、その場合にも建築費の相見積もりをとって適正な金額なのか、あるいは
そもそもその場所に建てる必要があるのかというところも押さえておくべきでし
ょう。

自分で建築しなくとも、売主が建てたときに契約したサブリース契約を引き継ぐ
場合もありますから、サブリースを外してもいけるかどうかをしっかりと見てく
ださい。

管理を取るためのサブリースについては、建築の場合よりも問題は少ないといえま
すが、勝手に家賃を下げられるという問題があります。

これについても、空室がある分そのままサブリース会社の損失になりますので、
背に腹は変えられないという事情があります。

ただ、ここで気をつけなければならないのは、それは自分でやっている場合も同じ
だということです。

空室を埋めていくためには家賃を下げるか、リフォームや設備の新設などの資本改善
を行なうという判断になります。

サブリース会社としても家賃が下がらなければその分損失が少なくなりますし、
オーナーにとっても費用対効果や不動産価値の上昇から考えても後者の選択のほうが
良いといえます。つまり、本来は同じ立場にいるということですね。

ただ、オーナーに改善提案をするのはお金が絡むことですから担当者としては、
なかなか言い出しにくいというのが現状のようです。

ですから、もし空室がでて募集を掛けるときには資本改善をして家賃が下がらない
方向で考えているということを事前に理解しておいてもらうということが重要です。

そういった手を打っていてもやっぱり家賃が下がってしまったということであれば
それはサブリースとは別の問題です。

また、入居者の内容については問題のある入居者や滞納されそうな人を入れてしま
うことはサブリース会社にとってのリスクでもありますので、適正なフィルターが
かかっていると見ていいでしょう。

色々と評判の悪い（？）サブリースですが、ちゃんとコントロールしていくことに
よって、大抵の問題は解決できますし空室率や家賃収入の不確定要因を確定させる
ことができるといった意味ではやはり魅力のある商品だと思います。

保証金額・保証内容・解約条件・見直し条件などをサブリース会社間、あるいは
別の管理方法と比較検討して上手に利用してみてくださいね。

昨日の月曜日は子供たちの小学校の運動会でした。
土日と雨で順延になったのですが、建築企画セミナーと重ならなくて良かったです。

ＰＴＡ綱引きで筋肉痛ですが、休み時間に20人位の3年生たちを追いかけたり、
追いかけられたり、振り回したりのほうが体力的にきつかったですね。
子供たちには結構人気あるんですよ。面白くておっかない（？）おじさんとして。

建築企画は、土地をもともと持っている方だけではなく古いｱﾊﾟｰﾄを購入する方にも
関係してきます。

みなさん、アパート建築はどのくらいの利回りになると思いますか？

もちろん貸せる賃料によって変わってきますが、首都圏であれば坪単価1.2万円はいけるでしょう。５坪（16.53㎡）のワンルームで６万円というところでしょうか。

これに対して建築費は諸費用・付帯工事含めて坪当たり６０万円程度。６世帯３０坪で１８００万位ですね。多めに見て２０００万円かかったとしても表面利回り22％（！）です。

ＦＣＲ（ネット利回り）で17％ですから６年で投資回収できてしまうということです。

ちなみに、自己資金５０万円で建築を行った場合のＣＣＲ（自己資金の利回り）は466％（！！）、一般的に6～70％以下が望ましいとされる損益分岐点は41％、１．３以上が安全圏といわれるＤＣＲ（負債に対する安全率）は３．１２。

効率・安全率とも超優秀な指標となります。

ただ、これはすでに土地を持っている場合の話。新規に土地を購入して建築となるとなかなか難しいのが現実です。

そこで古いｱﾊﾟｰﾄの購入という手があるわけです。

実際には、ローンの借入年数が短くキャッシュフローが少なかったり、修繕が必要だったりと敬遠する方も沢山いらっしゃいますが、仮に古いがゆえに物件が安くＦＣＲ１０％などという物件が購入できた場合、１０年間で投資回収できてしまうということになります。

そのときに初めて土地を最初から持っている方と肩を並べることになるわけですね。

もしも、ＦＣＲが8％であれば12.5年、7％であれば14.3年が回収期間になります。ローンを組んで購入する場合にはプラス１年を目安に考えておくと大体あってきます。

ちなみにキャッシュフローを全額繰上げ返済に回す限りは何年ローンで組んでも同じ期間になります。

あとはこの期間を、別の物件（この場合は長期のローンが組めるＲＣ系や新築系で行くと効果が絶大です）の購入によって短くさせていくという順番になります。

ただ、建替えのときにどんなものが建つのかということや、融資がつきづらいのでそのあたりのハードルをクリアするにはどうするのかとか注意する部分がいくつかあります。

実際の見た目やリフォームなどのコスト、稼動状況などから敬遠されがちな
古いアパートですが、こんな投資の進め方もあります。