今日は、南青山のオフィスにスタッフを集めて勉強会をしました。

テーマは、「誰の投資手法を真似ればいいのか？」

実際にコンサルを行なう場合にどのような話の流れになるのか、
あるいは話を組み立てるポイントはといったことが主題のお話しです。

コンサルをする場合、相談者が最初にどの程度勉強されているか、具体的に
読んだ本をお伺いして「ご自身ではどなた（著者）のやり方に共感を覚えま
したか？」ということを教えていただきます。

少ない自己資金でレバレッジを強力に効かせ、数億の物件を購入する
Ｋ森氏の手法。

競売で地方の格安物件を購入し、リフォームで甦らせる表面利回り重視の
Ｆ山氏の手法。

地方の土地条件の良い中古アパート狙いでいくＳ氏の手法。

イマイチの立地に差別化された建物を建築して満室を実現するＵ田氏の手法。

人それぞれ成功した手法がありますが、では実際にどれを真似すればいいのか
というところでハタと立ち止まってしまう方が殆どです。

実際には不動産投資をしようとするかた、一人ひとりがスタートライン（＝
投資金額Ｅ）・ゴールライン（＝目標キャッシュフローＣＦ）、そしてそこに
至るまでの所要期間が違います。

また、リスク志向についても十人十色。

場合によっては効率が高く安全度が低い投資が答えの場合もあります、また
目標ＣＦや期間を見直す必要があるかもしれません。

「このやり方が絶対正しい！黙ってオレについて来い！」的な提案はある意味
見当はずれですし、はっきりいっておこがましいと思います。

何をしたいのか、それを実現するのにはどういう選択肢があるのか、それは
どういうリスクと天秤に掛けることになるのか、そしてそれはどうやって改善
することができるのか。

コンサルタントの役割はそういった選択肢を提供しながら、投資家（予備軍も含め）
がストーリーを組み立てていく手助けをしていくことだと思っています。

出版されている投資本に紹介されている、さまざまな投資手法は決して否定する
わけではありませんが、どれもそれぞれのある側面を表しているに過ぎません。

大切なのは何をどう組み合わせて目標の実現に近づけるかということです。
また、効率と安全率のバランスも大切です。あるいは、出口戦略も必要でしょう。

「自由と責任・権利と義務は表裏一体で切り離せない」とは憲法論議などでよく
耳にする言葉です。

「投資は自己責任」というからには選択する自由、そしてその選択をするための
判断材料を多く持つことは投資家としての権利であり、また盲目的に思考停止を
せず、学ぶことも義務であると思います。

そんなことを考えて頭をひねりながらいつも真剣に相談者の皆さんとお話をして
います。

いい仕事でしょ？

今日は、午前中ほかの社員と一緒に健康診断を受けてきました。
検診クリニックはそれ専門の病院ですからテンポよく次から次へと検査が
おわり、バリウムを飲んでＣＴスキャンなどという本格的なものだったにも
かかわらず１時間ちょっとで済んでしまいました。

何をやって何をやらないかというのが戦略ですから、病院の経営としては
いい選択肢かもしれません。近くに大きな工業団地もありますので需要も
十分にあるでしょう。

１８年度改正税制について税制改正大綱ではイマイチわかりづらかった

①法人名義での投資による減税効果が無くなった点
②赤字（欠損）法人を買収して節税するスキームが使えなくなった点
③耐震改修工事をした場合の所得控除。

この３点については不動産投資を行なう場合に影響しますので整理しておきます。

①給与所得控除についての改正。

株式保有９０％以上かつ役員の過半数が一族（６親等の親族・３親等の姻族）
の場合は所得控除分が法人の課税利益に上乗せされる。
ただし、
１、法人所得＋社長報酬の３年平均が８００万円以下
２、社長の報酬が全体の半分以下ならば３０００万円以下までなら上乗せされない。
・・・今までは社長報酬分とすれば給与所得控除分が節税になったものがどちらでも
一緒ということです。ただし、＜社長報酬＞ですから役員の分は大丈夫ということですね。報酬をもらう社長個人につては当然所得控除はありますよ。

②欠損法人の買収規制

買収前の損金が計上できないようになってしまいました。しかし、
１、従前の事業を廃止しない
２、事業規模を大幅に超えない
これなら損金算入可です。

また、資産の譲渡損については買収後３年超であれば算入可ですから、まったく
できなくなったわけではありません。

③耐震改修の控除
Ｓ５６.５．３１以前の耐震基準で建てられた建物で自己使用の場合、改修工事の１０％（上限２０万円）を所得税から控除。

賃貸住宅の場合は３階建てかつ１０００㎡以上の場合のみ減価償却１割増し（その年のみ）。

・・・普通のアパート・マンション投資には該当しないということですね。

以上、が概要ですが、このほか相続税申告なども小さな政府を実現するためにスピ
ード化、自己責任化が特徴になっている改正ですので興味のある方は研究されると
よいでしょう。損は無いと思います。

損といえば、バリウムと炭酸ガスでお腹が張ると、「くだらないものでお腹が一杯に
なっちゃったなぁ」と昼食時間を前に、損した気持ちになるのは私だけでしょうか？

「把放自在」。

とらわれから心を自由にするという意味の禅語です。

よく、不動産投資を行なって最終的にいくら位のキャッシュフローが
必要ですか？というご質問を最初にすると、「いくらでも」あるいは
「多ければ多いほうが」といった答えが返ってきます。

こういった場合はお金にとらわれているといえるでしょう。

いくら財産を作っても死んで墓場まで持っていけませんし、お金の
本質は「同等の価値のモノ・サービスと交換できる価値を国が保証
したもの」ですから、あくまでも道具であって目的ではないはずです。

そのキャッシュフローでなにをしたいのか、どう生きたいのかといった
ことが明確になっていないと本当の意味での投資の目標は立てられません。

本当に１０億の物件が必要ですか？

ヘリで蕎麦を食べに行ったり、ランボルギーニとフェラーリを交互に
乗ったりしたいならもしかしたら必要かも知れませんが、それはご自身
が心の底から望んでいることでしょうか。

同じように、「先代から引き継いだ土地だからなんとか手放さないで活用
したい」「せっかく購入した物件だから一生手放さないで持っておく」「
預金通帳の残高を見るのだけが楽しみ」「仕事だけが生きがい。この会社に
骨を埋める覚悟です。だから家庭を犠牲にするのは仕方が無い」等々。

把ったまま放さないというのが人間らしい感情ですが、時には放すことも
大事です。

選択肢が広がり、パーッと前がひらけますし、生きるのが楽になりますよ。

これをアパートに建替えたら売れますかね？

先ほど、いつも相談に来る建売業者の担当者が物件資料をもって
オフィスに訪れました。

場所的には駅から近く、平坦で道幅も広いかなり魅力的な土地です。
古家を解体して１Ｒアパートにすればいい物件になるはずです。

ただ、問題点がひとつ。

ここで首吊り自殺があったというのです。
わが国では年間３万人の自殺者が出ています。交通事故死の１万人に比べても
非常に多く、世界中のテロによる死者をあわせてもこんなにいません。

こういった場合、売値が安くなることは当然ですがそれをどの程度
告知するかということです。

売買契約を行なう場合、こういった特殊事情は重要事項の説明義務が
売主と仲介業者に課せられます。

行政の見解としては、売買の場合は建物を取り壊すまで、賃貸の場合は
２回以上入居者が入れ替わるまでといったところですが、特に売買の
場合あとから近所の人に聞いて「知っていたら買わなかった」と動機の
錯誤を前面に出されてしまうと後でもめる原因となってしまいます。

告知義務とは別に正直に知らせるべきでしょう。

以前、ファミリータイプの区分所有マンションで自殺があったものがあり
売却のお手伝いをしましたが、やはりなかなか買い手がつきませんでした。

「私は、神に仕える身ですから」と購入申し込みをされた教会の牧師さんも
いましたが、契約の直前に「妻が反対しまして．．．」とキャンセルをした
という笑えない話も。

最終的には４０歳代の独身男性が購入しました。

曰く、「海上保安庁に勤めていてしょっちゅう水死体を揚げていますから、
ボクはまったく気にしません！」。

海猿強し。

ＧＷ最後の日曜日はあいにくの雨になってしまいましたね。

今日は、セミナーご参加いただいた方から
ＦＡＸでご質問が来ていましたのでこれにお答えします。

趣旨は①法４２条２項道路で②なおかつ私道で③その持分を持っていない
以上のケースでその道路にのみ接している敷地に建物を建てることができ
るかどうかということです。

結論から申し上げますと
①道路中心線から２ｍのセットバックを行う
②私道の所有者に使用承諾の印鑑をもらう
以上の条件を満たせば建築可能です。

道路の場合、建築基準法の規定と民法の規定を混同して理解されているかたが
多いので、ここで少し整理してみましょう。

建築基準法では道路についてのさまざまな規定が出てきます。
たとえば一口に建築基準法上の道路といっても、

①道路法で定めた道路
②都市計画法・土地区画整理法・旧住宅造成事業法・都市再開発法・新都市基盤
整備法・大都市地域における住宅地等の供給の促進に関する法律・・による道路
③建築基準法第３章が適用されるに至った際、現に存する道路
④法律による新設・変更の事業計画のある道路で２年以内にその事業が執行され
る予定のものとして特定行政庁が指定したもの
⑤土地を建築物の敷地として利用するため、上記①～④の法によらないで道を築造
しようとする者が特定行政庁から指定を受けたもの（位置指定道路）

さらに、上記③に該当する道路のうち、幅員が４ｍ未満のもので特定行政庁が
指定したものがご質問にあった「法４２条２項道路」という道路になります。

簡単に言うと昔からあった狭い道です。
大抵、尺貫法で作られていますので3.6ｍ・2.7ｍ・1.8ｍのいずれかの場合が多い
のですが、この道路巾の中心から２ｍ後退させた部分を道路に提供したカタチにして
幅員４ｍの道路に接したとみなすわけです。

この道は個人が持っている私道の場合もありますし、自治体などが持っている公道
の場合もあります。言い換えれば、建築において道路の所有は誰でもいいわけです。

しかし、その道路を利用するとなると話は別です。
私道の場合、建築しようとする敷地の所有者が道路の持分を持っていない場合、
その道路を利用するために私道の所有者から使用と通行の承諾をもらう必要が
あります。１ｍ巾での通行権は民法上、囲にょう地通行権で保護されていますが
逆に言えば「それだけ」です。

私道の場合、持分を持っているかどうかはかなり重要なポイントとなりますので
要チェックです。