個別相談でお話をするときにスタートラインとゴールラインの
お話を最初にさせていただいています。

いくら持っていて何歳か、年収はいくらかということがスタート
ライン。何年後にいくらのキャッシュフローが欲しいかという事が
ゴールラインになります。

これが判らないとどういったストーリーで投資を実現していくかが
決められません。

ここでポイントとなる構成要素は３つ。

１．投資する最初の自己資金
２．最終的に必要なキャッシュフロー
３．実現するまでの期間

１が小さく２が大きく３が短い場合は一般的にハイレバレッジで
かなり大きなものを購入する必要があります。

いわゆるＫ森氏の破壊的投資法になります。
ただ、この場合どうしても安全面がスポイルされますので注意が必要です。

結論からいえば３つの内のどれか優先順位の低いものをあきらめると
現実的な計画を立てやすくなります。

昨日ご相談に見えた６２歳の方は３年後に３６０万円のＣＦが必要ということで
した。定年後の再就職先で確実に雇ってもらえるのが６５歳。その時に奥さん
はまだ年金受給ができないのでその期間は延ばせません。

年金が年間２４０万円ですからＣＦも最低限必要なレベルです。

自己資金は５００万円で考えていらっしゃいましたので、これを実現するには
３億円レベルの物件購入が必要です。

「恐らく私なら」という前提で提案させていただいたのはこういう内容です。

現在お住まいの住宅は築３０年でローンはすべて終わっています。
横浜市内のバス便の住宅地で敷地は７７坪。売却すれば４０００万円程度には
なりますのでその資金の一部で駅に近い便利な中古マンションを２０００万円
予算で探して、残りの資金と自己資金を合わせて投資にまわす。というものです。

歳を取れば取るほど田舎ではなくて、都会に住むほうがいいと個人的には
思っています。医療や様々なサービスも受けられますし、たっぷりある時間
を楽しく過ごすにはやはり都会かなというのは多数意見ではないでしょうか。

また、多くのバス便住宅地は将来的に値段がつかなくなってしまう可能性が
高いと思いますので、今の内に売り抜けてしまうという判断もアリと思います。

自己資金２５００万円をＣＣＲ２０％の投資で回せばＣＦは初年度から５００万円
になりますから、この方の場合では理想的なストーリーになるでしょう。

景気の回復・原油高をはじめとしたインフレ懸念・金利上昇局面をむかえ、数年前から注目されてきた不動産投資が脚光を浴びています。
巷には、にわか大家さんが書いた成功本があふれ何を信じてどう実践すればよいのか迷っている方がほとんどであると思います。

不動産投資を始めるにあたってもっとも重要なことは「何のためにするのか」ということです。何歳の時に毎月いくら欲しいかと言ってもよいかもしれません。ゴールが決まっていないとどのように進めていくかということが見えてきませんし、不動産投資はあくまでも道具のひとつであって目的ではありません。
次に、投資は電卓の世界ですから満足感や好みなどの情緒的な考え方と切り離して考えることです。市場分析と投資分析をしっかり行なって数字とデータで判断する癖をつけてください。まずは学ぶことです。
ムードや勢いでいきなり投資を始めて成功することもありますがそれではバクチになってしまいます。ＦＣＲ・ＣＣＲ・ＤＣＲ・ＢＥ％・ＰＢ・ＩＲＲ・・・安全と効率を読み取る指標を理解して投資を行なっていますでしょうか？また、REITをはじめとした不動産投資証券の利回りが、実は組成されたビークルのなかで胴元のレバレッジの一翼を担っているにすぎないということを知って投資をしている人はあまりいません。
まず学び、投資の仕組みを理解してからスタートしても決して遅くないと思います。

今日は、ある地銀の方とお話する機会がありましていろいろ要望を
出しておきました。

本部に持ち帰って検討しますということで返事が楽しみです。

ひとつは、保証人の件。

結婚しない３０歳から３４歳は'90年と'00年の調査でそれぞれ男性
33%→43%　女性14%→27%と増えていますが、不動産投資を始めよう
という方についても独身の30代の方が多く見受けられます。

将来の不安があってということでよく判りますが、いつも問題になるのは
保証人の件です。

妻帯者であれば奥さんが保証人になりますが、独身者は親か兄弟で大抵
難色を示します。

この銀行は団体信用生命保険に加入できれば保証人なしで借入することが
できるそうです。

あくまでも個別の条件でと言っていましたが、制度として確立してもらえば
強い味方になりえます。

もうひとつは借入年数の件です。

鉄筋コンクリート造のマンションであれば47年から築年数を引いた年数で（
上限30年）どこの銀行も融資を受けることができますので、バブル期に建てら
れた物件でもレバレッジをきかせた投資が行なえるのですが問題なのは重量
鉄骨の物件です。

この場合34年から築年数を引きますので築17年の物件であれば17年返済と
なってしまい、収支が合わなくなってしまいます。

つまり全く同じ利回りで、全く同じ築年数のマンションがあった場合、
ＲＣ造ならＯＫでＳ造ではダメということなのです。

これについてもＲＣと同じ条件で出してもらえば、買える物件が飛躍的に
増えます。

その他、古い木造などでやはり築年数の関係で収支が合わないが、再建築の
用地として魅力的な物件などの場合、他の投資がまわっていれば総合的な
収支で判断してもらえないかなど、「これさえ認めてもらえば」と前々から
思っていた融資条件をすべてぶつけてみました。

もしも、これらの内容が全て通ればエライことになります。

結果がどう出るかワクワクしながら待っているところです。

週刊東洋経済の今週の特集は「「駅力」で決まるマンション選び」
というものです。

年に何回かこの特集が組まれていますが、不動産投資
を行なう場合の市場分析でも大変参考になるデータが揃っています。

駅力指標としては①乗降客数②小売年間販売額と増減率③銀行預金残高
増減率をそしてさらに価格変動指標と新築マンションのＰＥＲが。

まさに至れり尽くせりです。

実際はこのほかに人口動態や人口構成、持家世帯比率などあるいは
近隣の産業・大学などさらにはファミリータイプ・単身者タイプ
どちらの供給が多いか、空室率や吸収などさまざまな調査が必要に
なります。

どちらにしてもいい特集ですから、本屋さんで買い求めてください。
売り切れのお店もちらほら出ていますよ。

また、毎年５～６月になるとこの特集のネタ本である「都市データパック」
（東洋経済新聞社）が発売になりますのでこちらも予約しておくと良いでしょう。

４５００円位しますが各市町村レベルの各指標が整理されていてとても使いやすい
本です。

情報の収集にお金と時間を惜しんではいけません。

友人同士、職場の仲間同士、お互いの出身地で勝負するのに使ってもＯＫ。

「なんだ、お前の田舎１k㎡あたり人口密度６０人！？」
などと白熱すること請け合いです。

マザーズオークションの親会社ＩＤＵの担当者の方と話をしました。

不動産をオークションで？と数年前同社が立ち上げをしたときに感じましたが、
これだけヤフオクなどが一般的になった現在ひとつの仕組みとしてはアリかな
と思っています。

詳細情報も重要事項説明書レベルまで公開されていますし、これは？これは？
と前から疑問に思っていたことを質問させていただきましたがかなりシステム
が整備されていることにビックリしました。

ただ、課題はオークションに出されている物件の質と量でしょうか。
やはり現在のところ出展数はまだまだ少ないですし、魅力的な物件となると
さらに少なくなります。

中には一般の仲介で流通している物件がそのまま載っているものも数多く
見受けられました。

それから、実際に売りに出す場合金額的には希望者がいればつりあがって
行くのですがその代わり最低１週間は契約までまたされますし、そこから
ローン審査で待たされたりキャンセルが出たりというリスクもあります。

競売の場合、入札時に最低落札価格の２０％を先に振り込む必要がありますし、
キャンセルをした場合それ以降入札に参加できなくなるという厳しいペナルティ
がありますが、そういった意味ではオークションにおける出展側のリスクは
ある程度考えなければならないといえます。

買う方としても数年前から競売が一般の方にとって身近なものになってから
というもの、普通に仲介で購入する金額よりも高い価格で落札されることが
多くなり魅力が薄れたように感じます。今後、このシステムが社会的に認知
され参加者が多くなってくると同じような問題がでる可能性があるでしょう。

いずれにしても、動向に注意しながら見守っていきたいと思います。

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子供の春休みに入りましたので、火曜日の午後から半休をもらって東伊豆の
北川温泉に行ってきました。

波打ち際の混浴露天風呂があって時々旅番組やグルメ番組で取り上げられる
のですが、本当に小さな温泉街です。

定置網から取ってきたばかりの新鮮な地魚が朝からたっぷりと食卓に並びます。
夜明け前に風呂に入っていると水平線から上がってくる朝日を拝むこともできます。

のんびりとできる常宿がありますのでゆっくりとするつもりでしたが、今回は
４月から始まる新人研修と会社説明会の準備やスタッフ教育に使うマニュアル
を作る必要があり、そのために原稿を書くつもりで時間をとりました。

子供たちが寝てから夜中まで、今朝は４時から起きて。

以前勤務していた会社では店長・室長を１６年間やっていましたので、後進の育成
や教育ということもしていましたし、その都度試行錯誤を繰り返して来ましたので
一応自分なりのスタイルは確立しているつもりです。

しかし、時代はめまぐるしくかわります。ここら辺で自分の今までやってきた常識
を一度捨てて今のニーズにかなったものを構築しなおす必要があるのではと思いま
したので、出発前に買い込んだ本を一気に読んで自分の引き出しを増やす作業を
することにしました。

「上司のすごいしかけ」（中経出版）
「なぜ、「できる人」は「できる人」を育てられないのか？」（日本実業出版社）
「他人を見下す若者たち」（講談社現代新書）
「人は見た目が９割」（新潮新書）

合計４冊８３９ページ。
一気に読んでフラフラになりましたが、なんとなくイメージが湧いてきました。

ＣＦネッツは常に進化し続ける企業です。

新人さんにもたっぷり勉強してもらいますが、私自身も負けないようにそれ以上
勉強していく姿勢を忘れずにいるつもりです。

仕事を通じて、自分自身と自分の人生を高めたいという意欲のある方を求めて
います。

ほかにあまり見かけない、楽しい会社ですよ。