地価公示が発表になりました。

今朝の新聞に例年のごとく数ページにわたる特集で各地点の前年・今年の
㎡あたり公示地価がずらずらっと記載されています。

土地の価格自体は同じ町内や同じ街区であっても南・北といった道路の方角や
面積の大小、道路からの高低差、土地の形などによって大分変わりますので
ご自宅の近くに基準点があったとしても一喜一憂しなくても大丈夫ですよ。

全体的な傾向としては、

ＤＣＦによる収益還元法が市民権を得てきたと言うところでしょうか。

つまりは、その土地を活用することによって生まれるであろう収益をもとにして
価格が決定するということです。

Ｖ（価値）＝Ｉ（ネット収入）/Ｒ（ｷｬｯﾌﾟﾚｰﾄ）。

記事の中で「期待利回りを下げることにより価格を下げれば売れる云々」といった
論説がありましたが、勉強されているかたならお気づきの通り期待利回りを下げる
と価格は上がりますね。

意外と記者のかたでもこのあたりを混同されている場合が多いようです。

港区や中央区など都心の超一等地はかなりの伸び率を示していますが、ファンド
バブルと言っても良い様相です。

期待利回りはものすごい勢いで下がり続けています。

どこかで出口（売却→利益確定）が必要になりますので、好況感を煽るような情報
に踊らされずババをつかまないように慎重に判断していく必要がありますね。

先日、わが社に入社したい！という女性の方と面談しました。

小さな不動産会社で賃貸営業を続けてきたそうなのですが、「このまま
では先が見えない」と一念発起して一部上場の賃貸マンション建築会社
に昨年転職したそうなのです。

最初の会社にいるときに宅建・損保・賃貸管理士の資格を取られ、自己啓発本
を読むのが趣味なんですというスーパーポジティブ思考の魅力的な方です。

その転職の決め手は「営業・建築・賃貸。３つの部門が協力して地主さん
の土地活用のお手伝いをする」という会社の方針だったそうです。

賃貸営業で身に着けたスキルをＰＭ業務に生かしたいという純粋な動機
で夢をもって入社したそうなのですが、現実は．．．。

ここは、絶対に入居者が入らないだろうなぁというバス便の超不便な場所に
営業がマンションの建築提案をして、さらには「お願いねぇ」と彼女がいる
賃貸部門に家賃査定の依頼をすると、一所懸命相場を調べて作った家賃表を
ひと目見るなり「これじゃあ収支が合わないからもっと賃料上げといて（！？）」。

新築でも入るかどうかもわからないのに５年後には入居者入りませんよ。
と担当者に食ってかかると「あ、オレ２年後も考えてないから」。

一部上場しているって、いったい何の意味があるんでしょう。
社長の理念は立派でも、役員以下全員嘘とごまかしで塗り固められていて、
新しくきた支店長は宅建さえ持っていない。と嘆いていました。

支店の統合で勤務先が遠くなってしまうことを機にやめようかと思っていたと
ころに、以前から興味のあったＣＦネッツのことを思い出し今回の話になった
というわけです。

モチベーション・倫理観ともにＰＭ業務を行ううえで必要なものを持っている
なぁと感じましたのでぜひ来ていただきたいとお話しました。

今週、代表の倉橋と面接することになっていますが、彼もきっと気に入ってくれる
と思います。

自分に誇りを持てる仕事の場を提供できる企業と自信を持っていえます。
また、いろいろなスキルを身に着けたいかたにとっても最適な職場でもあります。

不動産投資・賃貸管理などに夢と使命感を持つ皆さんと、一緒に仕事をしたいと
思います。興味のある方はぜひ一度アプローチしてみてください。

「日経マネー」不動産投資コンサルタント猪俣淳
明後日（3/20）発売「日経マネー」の特集記事に私のコメントが
掲載されます。

「不動産投資で損をしないために知っておきたい鉄則」という
ページで、先日記者の方がわが社に来られて１時間ほど
取材されていったのですが、校正ゲラを見ると２段ほどのスペース
しかありませんでした。

１２ページの特集記事ということを前もって聞いていましたので、
「エッ、全部乗るの？困ったなぁ、へへへ」と内心うれしさ半分、
恥ずかしさ半分といったところでしたが世の中そんなに甘くありません。

編集部で作成した年間のキャッシュフローと利回りに関してのシミュレ
ーションが掲載されていましたのでその部分についても校正させてもらいました。

株には詳しいひとは沢山いるんですが、こと不動産投資となるとウチでも詳しい人
が少ないんです。と記者の方もおっしゃっていましたが、微妙に投資指標の読み取
り方の考えがずれていたりしていて、改めて正しい投資分析の考え方を啓蒙していく
必要があるなぁと感じてました。

朝一番で携帯にクライアントの方からあわてた声で連絡が入りました。

任意売却（競売にかかる前に債権者との合意の上で売却に掛けること。一般的に
比較的安い価格で出ることが多いです）の物件で凄くいいのが出たんですけど、
至急物件情報を見てもらって意見を聞きたいんです！

すごい勢いです。ちなみに場所はどちらですか？とお伺いしましたら、
「北春日部」。

「東武動物公園（カバ園長の･･･）の近くですよね、私の妹がそのあたりに嫁いで
いますけど、かなりのド田舎ですよ」

「そうですか・・・。やっぱり難しそうですよね」としょんぼりしていました。
（春日部のみなさんごめんなさい。空が広くて川もきれいでいいところだとは
おもいますよ）

今日は朝１０時から夕方４時半まで貸金業務取扱主任者の研修と資格試験を受けて
きました。

名刺に貸金云々という資格名を刷るのはちょっと抵抗があるのですが、「資金調達
編」等のセミナーを開催したりしていますのでここで貸し手側の世界も覗いてやろう
とまたまたムシが騒ぎました。

数百名の受講者の殆どが若い方で、銀行マンはもちろん恐らくア○ム・武○士・ア
イ○ルといった大手から○○ファイナンスといった零細の金融機関に勤めている
人たちなんだろうなーと思って見ていました。

意外と皆さんちゃんとしたいでたちで「ナニワ金融道」みたいな方は殆ど見かけ
ませんでした。

でも講師の方が「我が業界は利息制限法で定められた金利から出資法で定められた
金利までの間のグレーゾーンでいかに利息を取れるか云々」と一所懸命お話しされて
いたのには「ウーン」と唸るしかありませんでした。

しかし、ヤミ金規制法が整備されたのはここ数年でそれまでは無免許の貸金業者を
取り締まる法律が無く、トイチ（10日で1割）・トサン（10日で3割）はあたりまえ、
トット（10日で10割）や月曜に貸して金曜に倍にして返すなんていうとんでもない
金融業者が横行していたようです。

そんなわけで業界もだいぶ良くなってきたようですが、多重債務者に対する貸付を
行なわないという常識的にみればごくフツーの事も、いまだに自粛のガイドライ
ンに過ぎず何の規制も罰則も無いそうです。

いやはやビックリするばかりです。

最後の試験は４者択一の４０問。持ち時間６０分となっていましたが、３０分で
終わってしまいましたのでさっさと帰ってしまいました。

消費者金融のコマーシャルが一日中ＴＶで流れていますし、昔よりも格段にイメージ
が良くはなっていますが、なるべくお世話にならないほうがいいと思いますよ。

住宅ローンやアパートローンの審査を受ける時にも消費者金融で借入をした履歴が
あるといきなり承認を受けにくくなりますし、それこそ自宅を任意売却して・・・
なんて事にもなりかねません。

５月１日より施行される改正商法にともなって有限会社の
設立についてご質問がありましたのでお答えします。

Ｑ.将来的に不動産投資をしていくなかで、節税対策の
> 法人設立というのが必要かとおぼろげに思っていました。
>
> 新会社法が今春施行されること、有限会社が有効では
> ないかということ、有限会社はもう設立できなくなること、
> を知りました。（不勉強ですね）
> 責任が有限、決算公告義務なし、取締役任期なしの
> 有限会社が有効と思うのですが、ここで有限会社を
> 滑り込みで設立したらどうかと考えているのですが、
> いかがなものでしょうか。
> 法人設立自体が、現時点で時期尚早でしょうか。
>
> (現状のアパート収入は6室で年間約400万円、早く
> 10室にしたいと思っています。転居に伴う前マンションの
> 売却できたら、改めて投資についてご相談にあがり
> たいと思っています）
>
> 先生は合資会社を設立されていると書かれていますが、
> もちろん色々メリット・デメリットあるかと思いますが、
> 「いま・有限会社を」「(法人を)設立する」ことについて、
> 先生のご意見をお聞かせいただけたら幸いと思います。

Ａ.５月からの商法改正に伴い、法人利用の節税にもいろいろな
網がかかる方向になっています。
今後は節税効果も半減するといわれていますが、課税所得８００万円程度
までの会社であればやはり有効な手段といえるでしょう。

ただし、年間４００万円の家賃収入に対して10％程度の経費を上乗せ
するために会社を作った場合売上自体４０万円にしか過ぎませんので、
ご自身の所得税率２０％として８万円の効果にしかすぎません。

法人県民税と法人市民税でだまっていても年間７万円は課税されますし
利益にかかる（このくらいの売上であれば利益は出ないで済むと思いますが）
法人税の実効税率46.36％から40.87％に引き下げとはいえやはり高い税率
になりますので今後の展開も含めて精査するとよいと思います。

株式会社についてはご指摘の通り①取締役が３人以上必要（任期２年）
②監査役が１人以上必要（任期４年）③代表取締役が１人以上必要④重任
・就任の都度登記が必要（任期については今改正で延長されます）といった
面倒さもありますので有限会社がいいかも知れませんね。

その場合、滑り込みで４月末までに法人設立ということになります。

５月の改正商法施行後は株式会社以外の法人は移行期間における経過措置と
いう扱いになりますがものすごい数の有限・合資・合名会社がありますので
いつになったら全ての法人が株式会社にできるのか予想もつきませんので
しばらくはそのままの扱いで走っていくことになると思います。

ちなみに１円起業の制度を使うと埼玉の（だったと思います）経済産業省の
部署に持ち込まないといけないので若干時間がかかります。
資本金３００万円を用意しておけば１０日から２週間程度で登記がおわります。

設立費用は申請料・印紙代・代行手数料いれて27～28万円程度をみておけば
良いでしょう。