今日は南青山オフィスで個別相談がありました。

平成4年から6年にかけて「節税目的」で大阪・神戸・福岡のワンルーム
マンションを購入した医師の奥さんです。

現在では売却可能価格が３５０万円から５００万円のこれらの物件を
１件を除き新築でご主人が購入していて総額は約６０００万円。

しかも福岡はバス便の立地で半地下。今月から空室になるそうです。
これでは次にいつ入居者がつくのかわかりません。

3室とも満室になったとしても年間の持ち出し金額は150万円（！）。

まさに「節税貧乏」です。

結婚する時には奥さんにこういった物件を持っていることを内緒にしていて
ある日、どうも不明なお金が口座から引き落とされていくということに
気づいてしまったそうです。

奥さんは何とかしてこの失敗した投資（投資とはいえませんね）を整理して
挽回したいという意思でセミナーに参加され、今日の個別面談となったのですが、
ご主人はあまりこの投資に触れて欲しくないらしく不動産投資のことを話題にすると
夫婦喧嘩になってしまうとこぼしていました。

医師とはいえ、年収にも限りがあります。

年間150万円の持ち出しは結構な痛手です。しかも満室においてですから、空室が
出ている場合にはもっと多くなります。

こういった場合、まず緊急に出血を抑える必要があります。
そこから、患部を切除しカンフル剤を打つといった手順になります。

詳しくは別の機会にご紹介しますし、新築ワンルーム投資で失敗した方のリカバリー
のしかたといった内容のセミナーを6月頃に開催するつもりですので同じような悩みを
お持ちの方はぜひ参加してみてください。

「緊急の外科的手術が必要ですね」とお話したら「主人は内科です」と笑っていま
した。女性は強いですね

先日、子ども会の行事で近所の児童公園の掃除というのがありました。
「頑張れよ」と声を掛けて朝出かけたのですが、会社から帰ってみると
どうやら二人ともＴＶゲームに夢中になっていてサボってしまったらしいのです。

妻が「何とか叱ってやってよ」と言うものでここはガツンととも思ったのですが
どんなに厳しく叱ってもその時だけ嵐が過ぎるのを待つようなことになっても
良くないなと思ったもので、本人達の気付きを促すようにすることにしました。

人は管理するものではなく導くものだということを仕事を通じていやというほど
学びました。

なぜサボったことがいけないのか。子供たちに考えさせて答えを導き出します。
「約束を守らなかったから」「ちゃんと来たみんなが自分達の分までやることに
なったから」「卑怯だから」ｅｔｃ

「じゃあどうやってこのことを挽回するんだ？」二人とも一生懸命考えますが
答えが出ず、だんだん半べそになってきました。

次の休みにとも思いましたがこういったことはすぐに解決しないと意味がありま
せんので「お父さんも行ってやるから明日5時に起きて公園の掃除を一緒にしよう」
次の朝、3人でホウキとチリトリをもって掃除に行きました。

今日、サラリーマン流不動産投資道場の主催者3人と青山で顧問契約の打ち合わせ
をした酒席で幼稚園児のお父さんがいましたものでこの話をしたのですが、

何が正しくて何が正しくないかということを身をもって示すということは大人の
責任ではないかと思います。

不動産投資を含めた多くの投資はややもすると他人に損をさせて自分が利を得る
という行為になりかねません。

お金を儲けるにも「道」があると思います。

このところのいろんな事件を見てそんなことを感じました。オーナー業は快適な
住空間を入居者に提供するという社会的な存在意義を持つ数少ない投資だと信じ
ています。また、コンサルタントとしてはバイヤーズエージェントとしての使命感
をもってこの仕事をしているつもりです。

サラリーマン流〜の若い皆さんも高い志をもってサイトの運営をしていることが
ひしと伝わりました。

少しでもお役に立てればと思います。

土地を購入して自宅とアパートを建築という案をお持ちの方から
相談をうけました。

自宅はもうローンが終わっている５０㎡のマンションなのですが4人家族では
さすがに狭く、買い替えを考えていたそうです。

収益物件はすでに何件かお持ちの方でしたので自宅を含めて今後どうしたらよいか
ということです。

土地はご自宅の近くで条件の整った46坪の平坦な南西角地です。

価格はまだ未定ですがそこそこの価格はするようです。

こういった場合、試算すると土地購入＋アパート建築では収支が合わない場合が
ほとんどです。

ただし、自分で住む住宅は満足感と必要性の世界ですから一概にダメですという
わけにもいきません。

ここに自宅を建てる場合、いくら位までであれば価値観がありますか？という
ご質問から入ります。つまり満足感・必要性で出してもいいなという金額が
この土地の住宅を建てる部分に対する価値とみなされるからです。

答えとしては予想される購入価格相当の単価しか出ませんでしたので、単純に
最低限自宅敷地で使う土地分を除いた土地でアパートを建築して合うかという
ことになります。

結果としては19坪に3階建て34坪の住宅を建てて、残りの27坪角地を5台程度の
駐車場として貸すという案もお持ちでしたのでいいんじゃないでしょうかと
お答えしておきました。

1台27000円で貸せる場所ですから46坪全部使って自宅を建てるよりは悪くない
と思います。

ＣＰＭ（米国公認不動産経営管理士資格）試験に合格し、
本日品川プリンスホテルで行なわれたＩＲＥＭ−ＪＡＰＡＮの年次総会で
認定証とバッジの授与が行なわれました。

ファカルティ（講師）のジーン・パウエル先生（写真）も
アメリカ本国から駆けつけてくれました。

この先生はハワイのアラモアナショッピングセンターの
管理を行なっている会社の社長でもあり、
この業界では神様みたいな人です。

今回合格したのは16名。
約2年間にわたる課程を全国から集まって消化した戦友たちです。

これで、日本におけるＣＰＭ資格保有者は約60名。

不動産賃貸管理・不動産投資の世界でのプロがまだまだ必要です。
この業界に携わっている皆さんには是非ともチャレンジしてもらいたいと思います。

最後に、合格者代表として指名されスピーチをしました。
緊張しましたが正直な私の気持ちを皆さんにお伝えしたくてお受けしました。

「今日、ここでＣＰＭの一員としてここに立てることを誇りに思います。
私たちが学んだことは不動産経営管理・不動産投資においてのスタンダード
です。正しいモノサシを持つということは、投資家やオーナーにとって正しい
選択肢を与えられることに他なりません。

日本の伝統芸能”能”の世界には”序・破・離”という言葉があります。
先生から習ったことを一挙手一投足真似て、次に自分の工夫を加え、最後に
全く新しいものを作り上げる。

一人でも多くのＣＰＭが誕生し、日本ならではの事情を踏まえた新しい
スタンダードを作り上げていくことができれば、社会的にもＩＲＥＭにとっても
とても価値のあることだと思います。

ここで、こうしてＣＰＭとしてのスタートを切ることをファカルティの皆さん、
日本への導入に尽力された皆さん、そしてＩＲＥＭという組織を作り上げた
世界中の多くの先人に感謝したいと思います。

ありがとうございました。」

今日は節分です、会社から帰って子供達と豆まきをしました。

二人が幼稚園に通う前、水曜日の休日に子育てサークルに通っていて、
本読みや紙芝居や親子での運動など参加していました（えらいでしょ）。

節分の時期に鬼の役を頼まれまして、アフロのかつらに厚紙で作った角と
キバ、上下タイツに虎パンツそして顔中を赤い絵の具で塗りたくって
体育館の倉庫から「美味そうなガキがいっぱいいるぬあぁ！」と真剣に怒鳴り
ながら登場したら、前列の子供が全員泣きました。

よその子供も含めて、子育ては本当に面白いですね。

サラリーマン流不動産投資道場の主宰の方とお話する機会がありました。

今度、何社かと提携して新しいコンテンツビジネスを始めるらしくその相談
です。

その中で、「失礼ですが、猪俣さんはもっと大きなファンドのビジネスや
商業ビルの売買などもできると思うんですがなんで個人の方の投資ばかり
されるんですか？」というご質問をお受けしました。

３年ほど前「５つの決定的瞬間」Ｄ.Ｈ.ｸﾞﾛﾊﾞｰｸﾞ著（ｷﾝｸﾞﾍﾞｱｰ出版）という
本を読んだ時に自分の原則・価値観を探し出すというワークシートが添付されて
いて自分のミッション・ステートメント（使命）はなんだろうと改めて考える
機会がありました。

子供の頃から青年期、現在と自分にとってのヒーローを思い出し、その人の
特質・性質・価値観そして自分にとってどんな価値があるのかということを
分析していくのです。

私の子供の頃のヒーローは、父が買ってくれた伝記本で知ったシュリーマン
（トロイ遺跡の発掘者）であり、青年期は呉の陸遜と宋の岳飛、現在はコリン＝
パウエル。

自分の生きる目的は「自分自身と自分にかかわる全ての人が誇りと自信を持てる
ように生きる」ということがわかりました。それを支える内なる力は「高潔さ」、
それを表す行動は「自分自身の機嫌をそこねず愛のある言葉と態度をもって人に
接する」という風に分析が進みます。

もちろんいつもできているわけではありませんが、それに向かって努力をしている
つもりですし、がむしゃらに頑張ってたどり着いたゴールが「こんなはずではなか
った・・・」と後悔する心配がなくなりましたので生きるのが以前にも増して楽に
なりました。

個人の方の不動産投資のお手伝いをするのはまさに自分の生きる目的に合致して
いると感じています。

ハゲタカファンドや株などの投資は本質は誰かに損をさせて利益を取るという
投資だと思っていますので、私はあまりやりたくないのです。

子供たちや子供たちの友達が大人になった時、
ひとりでも「オレにとってのヒーローはあの親父さんだったよ」
といってくれたらいいなぁとちょっと思っています。