新年明けましておめでとうございます。
昨夜は格闘技→お笑いと双子の息子達のＴＶに付き合って夜更かしをしました。
でも年越しは家内の実家の２枚の布団で四本川になって夢の中でしたよ。
戌年生まれの人は９７５万人だそうです。
私のすぐ上の姉も昭和３３年生まれの戌年です。もっとも兄弟姉妹７人いますので
大抵毎年誰かにヒットするのですが。
昭和６１年（！）寅年生まれの今年の新成人は１４３万人です。
団塊の世代は年間２７０万人、団塊ジュニアは年間２００万人の出生数ですから
やはり少ないですね。
現在は年間１００万人程度の出生数です。
アパートの入居者層で特に「当然賃貸派」にカテゴライズされる学生や若年単身者
の賃貸需要を考えた時、仮に１８歳から２５歳の８年間を需要時期とすると２０年後
には分母の数が全国で８００万人前後になってしまう計算になります。
もちろんその中には実家で親と同居していたり結婚して持ち家になっている人も
含まれますので実際はもっと少なくなります。
こういったリスクを回避するためにも、投資の回収期間を５〜１０年ほどのなるべく
短い期間で設定する必要があります。投資指標ではＰＢ（＝ぺイバックＥ/ＣＦ）で
投下した自己資金の回収期間がわかります。また物件自体の投資回収期間は１００
をＦＣＲ（＝総収益率ＮＯＩ/不動産価値）で除するとわかります。ＦＣＲ８％で
あれば１００/８で１２．５年ということですね。
投下資金の回収が終わった後の転売、利益確定、再投資といった出口戦略も重要に
なってきます。
もうひとつ、若年層の人口移動は都市部に集中していますので投資を行なう地域の
選定にも注意を払う必要があります。
８００万人の内仮に半数が潜在賃貸入居者とした場合、４００万人という数字
になりますが、これがどの位のボリュームかというと山梨県の人口９０万人の
４．５倍です。
投資エリアさえ間違えなければ悲観的になる必要はなさそうです。
幼稚園の義務教育化が今朝の朝刊の一面に出ていましたが、出生率に好影響を
与えてくれることを望みます。
でも双子を幼稚園に通わせると毎月５〜８万近くかかりましたので、もう少し
早く無料化して欲しかったです。小学生以上のお子さんをお持ちの皆さんも
そう思いません？